За два года девелоперы намерены увеличить предложение на рынке торговой недвижимости вдвое. Арендные ставки упадут на 30 %

От строительства новых объектов коммерческой недвижимости больше всего пострадают устаревшие торговые центры

Фото: Алексей Солодунов

Девелоперы спешат застолбить место на самом маржинальном сегменте коммерческой недвижимости. До 2016 г. в Киеве заявлен ввод в эксплуатацию около 1 млн кв. м торговой недвижимости, сообщил «Капиталу» руководитель департамента стратегического консалтинга консалтинговой компании UTG Виктор Оборский.

«Это приведет к увеличению существующего предложения в два раза», — констатирует эксперт.

Треть новых площадей будет сдана уже в следующем году. По данным UTG, в 2014 г. девелоперы планируют ввести в эксплуатацию четыре торгово-развлекательных центра: Respublika (арендная площадь — 135 тыс. кв. м), Happy Mall (42 тыс. кв. м), Lavina mall (115 тыс. кв. м), «Проспект» (40,5 тыс. кв. м).

Вера в будущее

Торговые центры — единственный сегмент коммерческий недвижимости, где вложения окупаются за пять-семь лет. Этим поясняет любовь девелоперов к упомянутому сегменту директор по развитию проектов девелоперской компании «Стокман» Сергей Овчинников. По его словам, срок возврата инвестиций в сегменте складской недвижимости составляет около десяти лет, а офисной — шесть-восемь.

«Но это при условии, что бизнес-центр расположен в месте с хорошей транспортной доступностью и построен без ошибок», — замечает эксперт.

Девелоперы ожидают, что платежеспособность украинцев в ближайшие несколько лет будет расти, считает совладелец торгово-развлекательного центра Dream Town Александр Меламуд.

«Центры строятся не на один год», — говорит он и добавляет, что все девелоперы помнят докризисный период, когда помещений в торгово-развлекательных центрах не хватало и формировались длинные списки из потенциальных арендаторов. Меламуд допускает, что подобная ситуация может повториться.

Рынок перегреют

Достройка всех заявленных торговых центров приведет к перенасыщению рынка, полагает партнер компании UTG Виталий Бойко. «В этом случае арендаторы смогут диктовать свои правила», — прогнозирует совладелец компании Maratex (сети Esprit, River Island и пр.) Дмитрий Ермоленко.

Так уже было в разгар кризиса. В 2013 г. множественные попытки ритейлеров снизить арендные ставки потерпели фиаско, в частности в Ocean Plaza. А вот в «Глобусе» аренда подешевела.

на 30 % снизятся арендные ставки в столичных торговых центрах, если девелоперы реализуют все свои проекты

Были и отдельные попытки сетей добиться для себя лучших условий. В октябре российская компания «Глория Джинс» (управляет сетью магазинов по продаже одежды Gloria Jeans) разослала своим арендодателям письмо с требованием изменить методику расчета арендной платы в сторону уменьшения.

В противном случае ритейлер угрожал закрыть магазины и отказаться от аренды помещений. Но, по словам руководителя отдела аренды торгового центра, пожелавшего остаться неназванным, девелоперы на уступки не пошли.

«Сеть не закрывает магазины и даже интересуется новыми помещениями», — отметил собеседник издания.

Снижение неминуемо

Арендные ставки в торговых центрах завышены, уверен совладелец ритейлера Brand Management (обувная сеть Fabs, магазины по продаже белья, купальников и аксессуаров Yamamay) Маурицио Аскеро.

По его словам, за аренду квадратного метра в объектах, которые интересуют ритейлера, необходимо заплатить $ 115‑120 в месяц. «Мы не можем платить более $ 60‑70 за метр», — сетует Аскеро.

В борьбе за съемщиков владельцы торговых центров будут снижать аренду. В столице стоимость площадей сократится на 30 %, по мнению замдиректора торгового департамента консалтинговой компании CB Richard Ellis Вадима Зинченко.

Больше всего пострадают устаревшие объекты, которые будут терять арендаторов, уверен Бойко. Например, это может произойти в торговом центре «Глобус», в Promenada center, сети «Квадрат» и пр.