Ипотеку переведут под 0,01% годовых. Но не для всех

Портфель ипотечных кредитов банков-банкротов считается одним из самых проблемных. На балансах ликвидируемых банков числится 40 тыс. ипотечных займов на 68 млрд грн. Лишь 2-3% из этих кредитов обслуживается, сообщили в Фонде гарантирования вкладов физлиц. Подавляющее большинство заемщиков перестали платить по кредитам еще до банкротства банков, ведь 90% ипотечных кредитов выдавались в иностранной валюте при курсе 5 грн/$.

Фонд начал продавать на голландских аукционах права требования по жилищным кредитам в ноябре 2017 года. «К 1 января проведен 1821 аукцион, из которых 19% были успешны, то есть 340 аукционов. Это очень хороший показатель, учитывая, что до этого успешными были около 3% (английских. – Ред.) аукционов. От продаж нам удалось получить 88,5 млн грн. Средняя конверсия кредитов: соотношение цены продажи к балансовой стоимости – 28%», – заявил директор департамента консолидированной продажи активов ФГВФЛ Тарас Елейко. Основными покупателями кредитов оказались коллекторы и родственники должников.

ФГВФЛ планирует выставить всю ипотеку на продажу до июня 2018 года, кроме кредитов банков «Надра» и «Дельта». На их долю приходится две трети задолженности по ипотеке. «Они будут выставлены на продажу немного позже. Из-за того, что это больше половины ипотечного портфеля, то операционно это займет следующий год», – сообщил Тарас Елейко.

Механизм реструктуризации

Но ФГВФЛ заинтересован уже сейчас побудить заемщиков начать погашать кредиты. «Сейчас наша главная цель – это максимизация вырученных средств. Мы сможем намного больше выручить с работающих кредитов, в том числе с реструктуризированных, которые будут для нас работающими, чтобы вернуть средства нашим кредиторам», – рассказал Тарас Елейко.

Для этого Фонд подготовил для заемщиков добровольный механизм реструктуризации кредитов. Регламент реструктуризации исполнительная дирекция ФГВФЛ утвердила и передала на регистрацию в Минюст. Претендовать на реструктуризацию смогут все физлица (кроме физлиц-предпринимателей и связанных с банком лиц), у которых есть задолженность по ипотечному кредиту. Если заемщик соглашается на реструктуризацию, то на следующий день после подписания договора он должен заплатить 10% от суммы долга (тело и проценты).

Процентная ставка на оставшиеся 90% долга составит всего 0,01% годовых, а срок реструктуризации не сможет длиться дольше срока ликвидации банка. Ежемесячный платеж в валюте кредита составит не больше 10 тыс. грн. При этом поменяется очередность оплаты кредитной задолженности: вместо модели «сначала оплата процентов – потом возврат долга» заемщикам предложат в первую очередь погашать тело кредита. Если должник будет следовать условиям реструктуризации, к нему не применят начисленные штрафы и пени.

«Почему заемщики не гасят кредиты? Потому что когда у тебя условно 1 тыс. грн долга, 300 грн процентов и 400 грн пени и штрафов по кредитному договору, то вы платите сначала неустойку, потом проценты, и только потом тело. И пока вы погасите 700 грн, то до тела кредита – 1 тыс. грн – вы не добежите. За два-три года пени и штрафы по учетной ставке НБУ превращаются в снежный ком», – объясняет директор департамента управления активами Фонда Ольга Билай. «Обновленные» кредиты будут выставлены на аукцион в последнюю очередь, а условия кредита вернутся к изначальным после завершения срока реструктуризации.

Как это будет работать? Есть просроченный кредит на $15 тыс., процентами на $5 тыс. и неустойкой на $3 тыс. После реструктуризации на 18 месяцев сначала будет уплачен аванс (10% от $20 тыс.). Затем равными частями погашается тело кредита – по $360 в месяц (порядка 10 тыс. грн). За полтора года заемщик заплатит Фонду $6,48 тыс., но останется должен $6,52 тыс. (плюс проценты на $3 тыс.), которые выставят на аукцион. Это подарок от Фонда. «Банки редко делают такую реструктуризацию, потому что она в пользу клиента, – говорит Ольга Билай. – Под нашу реструктуризацию попадают 40 тыс. кредитов. Даже если 5-10% всех должников согласятся на такие условия, то динамика будет положительная. Это не должно отпугивать должников, особенно тех, кто хочет иметь хорошую кредитную историю и не хочет попадать в кредитный реестр НБУ», – объясняет Ольга Билай.

Кому интересно

В Фонде полагают, что новый механизм будет интересен заемщикам, которые не хотят смены кредитора. «На это пойдут 1% заемщиков, а может, и меньше: те, у кого тело кредита, предположим, 6 тыс. у.е, а квартира стоит 20 тыс. у.е», – рассказал заемщик Александр.

Уровень доходов у большинства должников значительно упал, а обслуживание кредита по нынешнему курсу даже под 0,01% годовых будет неподъемным. «Только по этим причинам большинство заемщиков не обслуживают валютные кредиты», – сказал собеседник. По его мнению, аукционы по продаже ипотечных кредитов позволят заемщикам «выкупить себя».

Фонд ожидает, что на реструктуризированные кредиты будет спрос со стороны коммерческих банков. Сейчас они почти не проявляют интереса к проблемным кредитам. «Банкам интересны только отдельные случаи. Это либо большие портфели кредитов физлиц, либо отдельные случаи, когда люди шли сами в банк и договаривались на условиях банка», – говорит Ольга Билай.

Она говорит, что реструктуризированная ипотека может быть интересна банкам, поскольку они смогут получать регулярные платежи. Клиент же после выкупа банком его рабочего кредита сможет перекредитоваться на его условиях. Если реструктуризация кредитов будет идти хорошими темпами, то в Фонде допускают портфельную продажу кредитов банкам.

В ОТП Банке и банке «Глобус» не комментируют проблемную ипотеку. «Надо смотреть, что за кредит, какой клиент, залог, какая просрочка и условия. Мы это делаем иногда, но это особенный бизнес. Там могут быть только единичные сделки», – такими словами глава правления Укрсоцбанка Иван Свитек объяснял низкий интерес к проекту «Prozorro.Продажи».