Почем в Украине продают землю

Несмотря на законодательный запрет, в Украине бойко торгуют аграрной землей. Автор проанализировал более пять тысяч онлайн-объявлений о продаже паев и обнаружил ряд факторов, влияющих на стоимость земли.

В Украине запрещено торговать землей сельхозназначения — действует мораторий на осуществление операций покупки и продажи. Земли под мораторием немало: 96% сельскохозяйственных земель Украины или 41 млн га. Три четверти из них — это земельные доли (паи), принадлежащие людям.

Украинские политики часто говорят о том, что продолевая мораторий на торговлю сельскохозяйственной землей они отвечают на запрос общества. Похоже, это правда: согласно опросу группы «Рейтинг», 72% населения выступают против продажи земли. Но не исключено, что именно политики и сформировали этот запрос.

Многие партии критикуют снятие моратория, чтобы получить поддержку на выборах. Но значит ли это, что земля под мораторием не продается?

Понять, сколько земли продают граждане, в каких регионах и по какой цене, непросто: прозрачного рынка в Украине нет. Получить ответы на эти вопросы автору помогла платформа онлайн-объявлений OLX.

Поскольку по закону покупка и продажа паев невозможна, в этой статье под продажей земли имеются в виду полулегальные способы изменения права собственности на земельные участки.

Объявления — только выборка из общего предложения теневого рынка земли. Оценить его размеры невозможно, поэтому изложенные данные не являются репрезентативными. Единственный способ увидеть полную картину — легализовать рынок.

Сколько и где паевой земли продают украинцы

Согласно расчетам VoxUkraine на сайте OLX выставлено на продажу 52,4 тыс га паевой земли. Это менее 1% паев, которые учитывает Госгеокадастр (27,7 млн. га).

В каких областях больше предложения земли, га

Больше всего паевой земли продают в Днепропетровской области — 7252 га. На втором и третьем местах — Запорожская и Харьковская области — 5479 га и 4525 га соответственно. Меньше паевой земли продают в Черновицкой (172 га), Львовской (246 га) и Волынской (344 га) областях. На все эти паи, выставленные на продажу на OLX, приходится менее 1% аграрных земель в каждой из этих областей.

Больше всего земли продают на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе и севере. В западных регионах больше горной и лесистой местности, на севере — болотистой и лесистой. Такая земля не пригодна для сельского хозяйства. На востоке и юге страны расположены степи, благоприятные для растениеводства.

Стоимость аграрной земли

За последние четыре года средняя цена на землю упала на 25%. То есть земля сельскохозяйственного назначения из года в год существенно дешевеет.

Как менялась цена за гектар земли с 2016 до 2019, грн за га, в ценах 2016

Цены на землю на OLX находятся у нижней границы экспертных оценок ее стоимости в случае открытия рынка, а в 2019 году они упали чуть ниже этого предела. Так, по оценкам экспертов, при условии снятия моратория цена за гектар земли может составлять 1480-6030 долл.

То, что сейчас цена на OLX лишь немного ниже предполагаемой, означает, что в случае снятия моратория скачка цены на землю не произойдет. Скорее всего, расценки будут постепенно расти и со временем войдут в пределы экспертных оценок.

Впрочем, цена на землю на OLX все еще превышает нормативную оценку. По расчетам автора, в 2017 году она в среднем составляла 30 927 грн против 42 487 грн за га рыночной цены. Нормативная оценка — это стоимость земли, которую устанавливает государство для расчета земельного налога и ставки аренды.

Больше всего за гектар просят на Львовщине — 53824 грн, в Киевской области — 52 261 грн и Винницкой — 51 377 грн. Меньше всего — в Донецкой области — 22 539 грн, Черниговской — 26 079 грн и Луганской — 26 126 грн. Низкая стоимость земельных паев на востоке может объясняться близостью к зоне ООС.

Если средняя рыночная цена в Украине отличается от нормативной на 40-50%, то в некоторых областях она может отличаться в два раза.

В некоторых регионах, например, в Сумской и Одесской областях, нормативная оценка постепенно приближается к рыночной. Между тем в Донецкой области в 2016 году нормативная оценка была на 40% ниже рыночной, а в 2019 году она выше на 34%. Очевидно, лучшую землю продали в первые годы войны.

От чего зависит цена на землю

Что влияет на стоимость земли? Есть несколько гипотез.

Первая — чем больше земли продается в области, тем меньше там цена за сотку. Вторая — чем больше собирают аграрной продукции, тем выше стоимость земли. Третья — чем лучше инфраструктура рядом с землей, тем дороже земля. Четвертая — чем быстрее хотят продать земельный пай, тем он дешевле.

В Луганской и Донецкой областях на цену может влиять война. Для проверки этой гипотезы не хватает данных, поэтому она не была включена в перечень факторов.

Первая гипотеза. Экономическая теория гласит: большая предложение — ниже цена при прочих равных условиях. Итак, для больших участков цена должна бы быть ниже.

Регрессионный анализ показывает, что это действительно так, но снижение совсем незначительное. При увеличении площади участка на одну сотку цена за сотку в среднем снижается на 14 коп. При средней цене 260-538 грн за сотку такое снижение незаметно. Итак, цена за сотку почти не зависит от размера участка.

Вторая гипотеза. В областях, где с гектара собирают больше продукции, цена за сотку должна бы быть выше, так как, вероятно, земля там плодородные. Правда, здесь не учитывается фактор технологического уровня — эти данные отсутствуют.

Автор воспользовался данным Госстата за 2017-2018 годы по урожайности. Чтобы нивелировать фактор различной скорости созревания культур, он подсчитал коэффициент корреляции урожайности со средними рыночными ценами за гектар.

Обнаружилась сильная связь между урожайностью с гектара зерновых культур и ценой гектара земли. Почти отсутствует эта связь в случае картофеля и вообще отсутствует для овощных культур. Повышение связи между урожайностью зерновых и ценой за гектар, очевидно, связано с факторами, которые не учитывались в анализе.

Третья гипотеза. Автор предположил, что при наличии инфраструктуры или природных объектов рядом с паями цена на землю должна быть выше.

Для этого автор поискал разные вариации слов, связанные с инфраструктурой на украинском и русском языках. В список вошли такие слова: город, дорога, трасса, скважина, канал, река, озеро, вода, электричка, море, железная дорога.

После этого автор посчитал среднюю цену для объявлений с этими словами (596) и объявлений без них (5024). Как оказалось, средняя цена объявлений с указанными словами составляет 60 046 грн за га, остальных — 47898 грн за гектар. Разница — 12 148 грн. Действительно лучшее расположение участка повышает его стоимость.

Четвертая гипотеза. Влияет ли желание автора объявления быстро продать землю на цену? О намерении продать быстрее свидетельствует слово «срочно» в тексте заголовка. Таких объявлений оказалось 756, без этого слова — 4864.

В первой группе гектар стоил на 12% меньше: 43900 грн за га против 50000 грн за гектар. Таким образом, желание продать землю быстрее снижает ее цену.

Методика подсчета

Компания OLX предоставила 229202 объявления о продаже земли с января 2016 по май 2019 года. Базу пришлось чистить: эксперты отобрали только те объявления, где говорится о продаже паев. Дело в том, что по объявлению «Продается земля сельскохозяйственного назначения» невозможно определить, находится ли она под мораторием. Если же в объявлении есть слово «пай», то это продажа земли под мораторием. Поэтому алгоритм искал все формы слова «пай» на двух языках в заголовках и текстах объявлений.

Эксперты убрали целый ряд объявлений: если в объявлении не были указаны площадь или цена земли, если собственник предлагал только аренду, если вместе с паем продавались дома и если участки приватизированы. Также эксперты изъяли идентичные объявления, объявления о покупке пая и объявления с аномальным соотношением количества земли на продажу и цены.

Окончательный набор данных содержал 5620 объявлений.

Эксперты считали среднюю цену, а не среднее арифметическое, поскольку это предупреждает сдвиги в данных. Также важная деталь: все цены в этом исследовании были приведены к ценам 2016 года. Цены за 2019 приводились к ценам 2016 с использованием прогнозируемой инфляции на 2019 год.

Главные выводы

Больше всего паевой земли за 3,5 года продавали на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе.

Например, в Днепропетровской области — 7252 га, в Запорожской области — 5479 га, в Харьковской области — 4525 га. В то же время в Черновицкой — 172 га, Львовской — 246 га, Волынской — 344 га.

Средняя цена на землю в Украине за 3,5 года составляет 37 393 грн за гектар.

С 2016 года цена снижается: в 2016 году — 54 545 грн за га, в 2017 году — 42 487 грн за га, в 2018 году — 40 050 грн за га, в 2019 году — 36 228 грн за гектар.

Самая дешевая земля — на востоке и севере, самая дорогая — в центре и на западе. Во Львовской области гектар стоит 53 824 грн, в Киевской — 52 261 грн, в Винницкой — 51 377 грн. Самую низкую цену выставляли в Донецкой области — 22 539 грн за га, Черниговской — 26 079 грн за га и Луганской — 26 126 грн за гектар.

На стоимость сельскохозяйственной земли в Украине влияют урожайность, наличие инфраструктуры и желание владельца быстро продать пай. С ростом площади участка цена за сотку почти не снижается.

Источник