Ипотека перестала быть массовым продуктом, но от этого не стала менее востребованной. Отчаянным заемщикам банки готовы пойти навстречу

Ипотечное кредитование по-прежнему окружает заемщика высокими требованиями. Счастливчикам стоит быть настороже и с калькулятором

Фото: Алексей Солодунов

Несколько лет назад Марии, сотруднице одной из радиостанций, предложили по привлекательной цене приобрести недвижимость в Киеве. Брать деньги в долг у друзей и родственников не хотелось — выручила ипотека. «Я взяла небольшую сумму, положительному решению банка по выдаче кредита способствовала высокая «белая» зарплата», — вспоминает счастливая обладательница столичной недвижимости, которая уже успела досрочно погасить задолженность.

Планируя обзавестись собственным жильем, мы очень часто сталкиваемся с необходимостью получения ипотечного кредита. В последние годы сделать это стало куда сложнее. По словам начальника управления розничного кредитования Банка Пивденный Артема Семейнова, темпы и объемы выдачи ипотечных кредитов в нашей стране достигнут докризисного уровня не раньше, чем через 5-10 лет. И все же, несмотря на нежелание большинства банков работать с ипотекой, драконовские требования к заемщикам и заоблачно высокие процентные ставки, иногда не остается другого выхода.

Здесь и сейчас

Ипотека — это договор залога покупаемой недвижимости, по которому банк может возместить предоставленную клиенту сумму за счет стоимости покупки. При этом заложенная недвижимость остается во владении и пользовании банка на весь срок погашения кредита. Другими словами, клиент не может ее продавать или сдавать в аренду, пока полностью не рассчитается с банком. Существует и такая форма ипотеки, при которой жилье на первичном рынке приобретается под залог уже существующего вторичного жилья.

Максимальный срок выполнения ипотечного договора — 30 лет. Но более популярными в Украине являются кредиты на 1,  5, 10, 15 и 20 лет. При этом в большинстве случаев у клиента остается возможность выполнить свои обязательства досрочно. В некоторых случаях банки вводят штраф за досрочное погашение кредита.

Среди основных причин, по которым берут ипотечные кредиты, сами банки выделяют оперативность приобретения недвижимости без наличия необходимой суммы. Ежемесячные погашения кредита помогают планировать и контролировать расходы. Наконец, клиенту не обязательно искать дополнительные ресурсы под залог ипотеки.

Квартирный вопрос

Если верить данным компании «Простобанк Консалтинг», банки одинаково неохотно предоставляют ипотеку на первичном рынке жилья — как под залог квартиры, которая будет построена в перс­пективе, так и под залог существующей недвижимости на вторичном рынке. В игре только примерно каждый пятый из числа 50 лидеров по активам. Куда как охотнее финансовые учреждения готовы выдавать ипотеку на вторичном рынке — такую услугу декларирует каждый второй банк из топ-50.

Правда, это еще не означает, что ипотеку легко получить. «Развитие рынка тормозят в первую очередь номинальные ставки в районе 22‑25 % годовых и требования банков к высокому уровню платежеспособности потенциального заемщика», — сетует Семейнов. Менеджер отдела корпоративных коммуникаций банка «Форум» Ирина Маркова уточняет, что для погашения кредита объемом 300 тыс. грн на 15 лет под 23 % годовых ежемесячно по классической схеме доход на семью из двух человек должен составлять не менее 16 тыс. грн. При оплате по аннуитетной схеме максимальный ежемесячный платеж можно сократить на 20 %.

Помимо высоких процентов, морально и финансово нужно подготовиться к еще целому ряду дополнительных платежей. Среди них комиссия за выдачу и сопровождение кредита, обычно около 2 % от суммы ипотеки. В зависимости от решения банка, она может быть разовой, ежемесячной, ежеквартальной или ежегодной. Также необходимо вписать в затраты ежегодное страхование недвижимости, которое обычно составляет около 0,3 % ее рыночной стоимости. А также оплату услуг нотариуса и независимой экспертной оценки жилья.

Обычно в ипотечном договоре прописан определенный период, в течение которого может быть осуществлен ежемесячный платеж по кредиту. Эксперты советуют производить его не позднее последнего числа оговоренного периода. В большинстве финучреждений клиент может вносить суммы, превышающие ежемесячный платеж, чтобы сократить срок выплаты кредита и, соответственно, уменьшить переплату по кредиту.

Процедурные нюансы

Придя в банк за ипотечным кредитом, клиент должен определиться с квартирой, которую он хочет приобрести. После начинается трудоемкий процесс сбора и подачи необходимых документов.

Если приобретается жилье на вторичном рынке, необходимо провести независимую экспертную оценку недвижимости, в которой будет отражена рыночная стоимость залога. После этого банк назначает время проведения сделки, где подписывается договор купли-продажи недвижимости, страхуется жизнь заемщика и сама квартира (на первичном рынке — риск потери права собственности). Жилье передается банку в залог, а заемщик становится собственником недвижимости (если она уже построена и введена в эксплуатацию).

Клиент должен иметь официальный доход, подтвержденный выписками из банковских счетов. «Важным моментом при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита является наличие позитивной кредитной истории и активов», — говорит Маркова. Сумма возраста заемщика на момент получения кредита и всего срока его погашения должна быть меньше возраста выхода на пенсию.

Существует стандартный набор документов, который потребуется при оформлении ипотеки в любом банке. Это, конечно же, паспорт, идентификационный код, справка о доходах с места работы, свидетельство о браке или разводе, согласие второй половины. При покупке на «вторичке» клиенту придется предъявить банку документ, подтверждающий право собственности на залоговое имущество. Например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или дарения. Также с собой нужно иметь технический паспорт квартиры (план квартиры), специальную форму из жэка и справку об оценке залогового жилья.

Точный расчет

Мария считает, что ипотечный кредит поможет, только если запрашиваемая у банка сумма не превышает третьей части стоимости самой квартиры. «Главное, чтобы выплаты по ипотеке не вынудили всю семью питаться одними макаронами, — предупреждает она. — Часто мы не удосуживаемся найти время, чтобы составить хотя бы поверхностное представление о банковской услуге и условиях, на которых она предоставляется».

Если обстоятельства все же заставляют брать квартиру в кредит, Семейнов настоятельно рекомендует потенциальным заемщикам реально оценить свои финансовые возможности не только по состоянию на сегодняшний день, но и в долгосрочной перспективе, с учетом всех возможных изменений в жизни. Попасть в долговую яму проще, чем кажется.