Купувати чи продавати? Що з цінами на землю в Україні і як на них впливає війна

Що наразі відбувається з попитом і цінами на сільськогосподарську землю в Україні, чи справді ціни почали падати, як держава неочікувано спровокувала здорожчання землі, і чого чекати далі, – в огляді фінансового редактора РБК-Україна Руслана Кисляка.

Три чверті третього року повномасштабної війни в Україні ростуть ціни на сільськогосподарську землю. Дорожчала вона і раніше, але допуск до ринку землі юридичних осіб з 1 січня поточного року додав цій тенденції внутрішнього імпульсу. І хоча війна впливає на апетити потенційних латифундистів швидше як холодний душ, ніж тепла ванна, ринок сільгоспземлі продовжує демонструвати повільний, але стабільний ріст.

В перший місяць осені на ринку з’явилась інформація, що нібито попит на купівлю землі (а з ним – і ціни) почав падати на тлі очікувань аграріїв на появу доступної державної землі для довгострокової оренди, але дійсність виявилась більш райдужною для власників землі. Опитані РБК-Україна учасники ринку і експерти в один голос переконують – попит і ціни на сільськогосподарську землю в України продовжують рости. Інша справа, що воєнні дії накладають свій відбиток на особливості ціноутворення в різних регіонах.

Що з попитом і цінами на землю

Цінова динаміка на ринку сільськогосподарських земель в Україні від початку року залишається в основному стабільною, хоча спостерігаються певні регіональні відмінності. Якщо аналізувати загальний ринок, то значного зростання цін у 2024 році не відбувається, але й просідання також не спостерігається. Середня зважена ціна від початку року зростає поступово в межах до 10%, констатує комерційний директор компанії "Твоє Коло" Єгор Лісничий.

Однак при глибшому аналізі можна виявити цікаві тенденції.

Наразі сформувався сталий попит на земельні ділянки з короткостроковими договорами оренди, особливо в стабільних регіонах з якісними землями. Це призводить до підвищення цін та посилення конкуренції в цьому сегменті. При цьому земельні ділянки з довгостроковими договорами оренди, навпаки, не демонструють значного зростання цін і мають менший попит.

Спостерігається підвищений інтерес до земель у центральних регіонах України. Так, ціни у Вінницькій та Хмельницькій областях досягли найвищих позначок у 2024 році – до 3100 доларів за гектар (далі – дол./га). Натомість Сумська та Чернігівська області продовжують демонструвати нестабільну динаміку з тенденцією до зниження через близькість до територій воєнних дій.

"Хоча навіть зараз є інвестори, готові прийняти на себе підвищені ризики, які купують землі в цих регіонах, розраховуючи на високу премію за цей ризик, коли ситуація стабілізується. На прикладі Полтавської області можна побачити, як швидко земля відіграє втрачені позиції, щойно лінія фронту відсувається від кордонів. Якщо в грудні 2022 року тут ціни просіли до 1800 дол./га, то вже в грудні 2023-го підскочили до 2526 дол./га", – розказує Єгор Лісничий.

За даними керівника проєкту Concorde Capital "KupyPay" Володимира Радька, найпопулярнішими за кількістю угод регіонами наразі є: Сумська, Полтавська, Хмельницька, Вінницька, Чернігівська області. Хмельницька та Вінницька області – найбажаніші регіони серед інвесторів. Ціна гектара тут тримається в межах 1900 – 2100 дол./га.

"Інша ситуація з Сумською та Чернігівською областями. В цих регіонах попит тримається за рахунок ціни. Купувати ділянки в прифронтових областях за довоєнними цінами бажаючих набагато менше. Але продати там свою землю хоче велика кількість людей", – пояснює співрозмовник РБК-Україна.

Для того, щоб угода відбулась, продавці змушені знижувати ціну, що автоматично призводить до збільшення дохідності по таких угодах для інвесторів. Спрацьовує добре відомий принцип – що вищий ризик, то вища дохідність. Ця тенденція прослідковується ще з 2023 року, тому вартість землі в цих регіонах майже не змінилась: 1050 – 1200 дол./га в 2023-му проти 1050 – 1100 в 2024 році.

В той же час, за даними координатора земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігоря Лісецького, найвищі ціни по Україні виглядають так: Івано-Франківська область – 111,7 тис. грн/га, Київська область – 92,2 тис. грн/га, Львівська область – 91,3 тис. грн/га.

Важливо зазначити, що офіційні дані щодо вартості землі слід розглядати лише у відносних показниках, як загальний тренд. Реальні ринкові ціни можуть бути на 30-40% вищими за офіційно задекларовані, застерігає Єгор Лісничий. За даними дослідження Київської школи економіки, лише у 19% угод купівлі-продажу реєструється фактична ціна. У більшості випадків інформація про вартість угоди взагалі відсутня, що свідчить про непрозорість домовленостей між сторонами. Крім того, 60% угод із вказаною ціною фіксують її на рівні нормативної грошової оцінки, яка є мінімально допустимою за законом.

"Це має просте пояснення: вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5% може посилити цю тенденцію", – говорить співрозмовник РБК-Україна.

Що і як впливає на попит і ціни

Цінова динаміка на ринку сільськогосподарських земель продовжує формуватися під впливом як негативних, так і позитивних чинників. Негативний фактор – зрозуміло, воєнний стан, бойові дії та мобілізаційні процеси, що створюють невизначеність для інвесторів. Проте відкриття можливості для юридичних осіб купувати землю дало ринку позитивний імпульс. З’явились нові гравці, серед яких не лише агровиробники, але й інші юридичні особи, які купують землю саме з інвестиційною метою.

Серед інших вагомих чинників, що впливають на ціни, варто згадати про конкурентне середовище. У місцях з високою концентрацією аграріїв спостерігається зростання цін, тоді як у регіонах з монополією одного виробника ціни майже не змінюються.

У випадку з орендою землі на ціну впливає термін договорів оренди - що коротший, то цінніший актив для аграрія, а для інвестора більше можливостей для оптимізації умов і підвищення капіталізації землі.

"Цікавим індикатором стали онлайн аукціони з оренди у межах проєкту "Земельний банк", де ціна протягом торгів зростала в 7–10 разів. Хоча ще рано говорити, чи це стійкий тренд, аукціони показали, що у висококонкурентних регіонах великі агрохолдинги готові платити мінімум у 2–3 рази вище середньоринкових ставок оренди", – розказує Єгор Лісничий.

Такі результати аукціонів створюють підстави для підвищення орендних ставок для приватних власників землі. Це також може призвести до зростання ринкової вартості землі в цілому. Фактично можна констатувати, що державний земельний банк створив більшу прозорість на ринку та показав реальний попит на землю.

Наразі маємо тенденцію, яка свідчить про стійкість та розвиток сектору. По-перше, можна констатувати певну стабільність орендних відносин. По-друге, навіть в умовах військових дій вартість землі продовжує зростати. По-третє, розвиваються нові інвестиційні інструменти, наприклад, зростає популярність земельних інвестиційних фондів.

"І хоча активність приватних інвесторів може бути дещо знижена через поточну ситуацію в країні, це компенсується інституційними інвесторами та новими формами інвестування. Загалом, ринок демонструє ознаки адаптації та розвитку, а не кризи", – резюмує Єгор Лісничий.

Чого чекати далі

До кінця року навряд чи варто очікувати різкої зміни цін на землю в Україні. Можливе помірне зростання цін в центральних регіонах до 5-10% від поточного рівня. Однак ця динаміка може варіюватися залежно від багатьох факторів, сходяться на думці опитані РБК-Україна учасники ринку.

"Варто зазначити, що зміна механізму оподаткування, зокрема підвищення військового збору, може вплинути на чисту прибутковість оренди землі. Проте загальна тенденція до підвищення цін збережеться", – упевнений Єгор Лісничий.

У 2025 році, швидше за все, ринок землі продовжить висхідну динаміку, з помірним зростанням цін та орендних ставок.

"За нашими оцінками, земля в центральних регіонах може додати у вартості 8-10% річних в доларах, або 15-20% у гривнях. Кількість привабливих земельних ділянок з оптимальними параметрами, ймовірно, не зростатиме, а, можливо, навіть зменшуватиметься. Це створить додатковий тиск на ціни та посилить конкуренцію. Ми також очікуємо зростання вартості оренди", – прогнозує співрозмовник видання.

І тут є кілька факторів, що додають оптимізму. По-перше, аукціони з оренди державних земель створили передумови, коли держава сама зацікавлена в регулярному перегляді нормативної грошової оцінки (НГО) землі. Це може вплинути на договори оренди, де ставки оренди прив'язані до НГО, і потенційно призвести до зростання цих ставок.

По-друге, ті ж таки аукціони продемонстрували, що аграрії можуть платити значно вищу оренду. Тому в сегменті короткострокових договорів можна очікувати перегляд поточних умов і зростання оренди на 20, або навіть 50%.

Ну і, звичайно, закінчення війни перемогою України стимулюватиме стрімкий ріст ринку землі, а, отже, і цін. Ріст може бути кратним.

Фактор, який може сприяти здорожчанню землі, – зростання прибутків від продажу сільгосппродукції, що позитивно впливатиме на заробітки виробників, а відтак – і на потенційний попит на землю з боку цих виробників. Але цей фактор має відкладений ефект, тому можна радше очікувати помірного зростання ціни вже в 2025 році, прогнозує аналітик Центру досліджень продовольства і землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер.

Керівник проєкту Concorde Capital "KupyPay" Володимир Радько переконаний, що в умовах війни попит і цінова ситуація на ринку землі буде залежати в першу чергу від можливостей агровиробників обробляти свої землі та експортувати продукцію. Також важливе значення матимуть темпи розмінування сільгоспземель на деокупованих територіях.