Растущая вакантность офисных центров в Киеве вынуждает девелоперов снижать ставки

Арендаторы проходят мимо бизнес-центров

Фото: Алексей Солодунов

Киевские бизнес-центры становятся все менее привлекательными для арендаторов. В мае была зафиксирована рекордная вакантность в столичных офисах — 22,1 %, сообщил «Капиталу» руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. Например, по данным UTG, в январе этого года она составила 18,3 %. Больше всего пострадал офисный сегмент класса «А» (новые здания, расположенные в центре города), где в мае вакантность составила 31 %, добавляет Виктор Оборский. По его словам, в центрах класса «В» пустует 20 % помещений.

Подобная ситуация наблюдается и в некоторых городах-миллионниках. Например, в Харькове, по словам генерального директора консалтинговой компании «Проконсул» Виктории Рыльцевой, в мае-июне спрос на аренду офисов упал на 50‑60 % по сравнению с аналогичными месяцами прошлого года. В результате, по ее данным, вакантность профессиональных центров выросла на 5 п.п., до 15‑20 %. «В прошлом году помещения активно снимали производственные компании, а в этом году их нет», — рассказывает она.

В Одессе, по информации директора местного агентства недвижимости «Планета» Раисы Березской, вакантность выросла на 7‑8 п.п., до 10 %. «Много сдается и непрофессиональных помещений», — подчеркивает она.

Паники среди арендаторов офисных центров Донецка нет, констатирует директор рекламного агентства AdFactory Энрике Менендес. «В нашем центре Green plaza офисы массово никто не закрывает», — добавляет он. В мае-июне упал спрос на непрофессиональные офисы: большинство арендаторов сокращают занимаемую площадь, добавляет директор агентства недвижимости «Мегаполис Донецк» Александр Бударев. Спрос на офисы не снизился во Львове и Днепропетровске.

Ставки падают

Спрос на офисную недвижимость характеризует бизнес-активность в городе, отмечает Виктория Рыльцева. Но в большинстве регионов она низкая. Во многие населенные пункты не приходят новые компании. «В стране идут военные действия», — уточняет Виктор Оборский. Те компании, которые не сворачивают свой бизнес, сокращают арендуемые площади. «Например, дистрибьютор электроники сократил свой офис в пять раз — до 20 кв. м», — отмечает Александр Бударев.

В Киеве, в отличие от других городов-миллионников, в этом году выросло предложение. По данным консалтинговой компании JLL, в первом полугодии было введено в эксплуатацию 13 бизнес-центров арендной площадью 105,9 тыс. кв. м, что на 6,3 % меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но новых арендаторов не появляется, констатирует Виктор Оборский. Большинство сделок проводится за счет переезда арендаторов из одного офисного центра в другой.

22,1% достигла в мае вакантность офисных помещений в киевских бизнес-центрах

Главным инструментом привлечения арендатора является невысокая цена, признает управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Сергей Сергиенко. Он поясняет, что арендные ставки в большинстве бизнес-центров привязаны к курсу доллара. По данным JLL, в этом году базовая ставка аренды помещений класса «А» составляла $ 24‑34, а «В» — $ 14‑23 за один квадратный метр в месяц.

«Управляющие компании рассчитывают ставку по курсу 10 грн за доллар», — рассказывает Сергиенко и добавляет, что льготный курс предоставляется на три месяца — год. В новых договорах аренды, по его словам, ставки снижены на 10‑15 % от стартовой платы.

В регионах аренда рассчитывается в гривнях. Виктория Рыльцева говорит, что один харьковский бизнес-центр попробовал привязать арендную ставку к курсу доллара, но отказался от этой идеи. «У него сразу же начался отток арендаторов», — отмечает она. Сейчас снять офис в Донецке можно за 150‑300 грн за кв. м (за год цены упали на 15 %), во Львове — за 60‑80 грн (ставки стабильные), в Днепропетровске — за 75‑150 грн (цены не менялись), в Харькове — за 80‑130 грн (падение на 10‑15 %), а в Одессе — за 110‑150 грн. (снижение около 10 %).

Лучше не будет

В 2014 г. в Киеве будет введено в эксплуатацию на 8 % меньше офисных центров по сравнению с прошлым годом — 119,6 тыс. кв. м, прогнозирует руководитель офисной группы компании JLL в Украине Александра Глобина. Девелоперы достраивают центры, к строительству которых они приступили еще несколько лет назад. «Новые проекты сейчас никто не начинает», — добавляет Сергей Сергиенко. Аналогичная ситуация наблюдается и в регионах. Но это не позволит стабилизировать ставки.

По прогнозам Раисы Березской, до конца года они могут снизится еще на 10 %. Ситуация начнет стабилизироваться через год после завершения военной операции на востоке страны. По мнению Сергиенко, развитие бизнеса приведет к росту спроса на офисы в ближайшие несколько лет. Как только крупные бизнес-центры будут заполнены, арендные ставки начнут активно расти, прогнозирует он.