Снижение спроса на жилье приведет к увеличению количества замороженных строек на 10‑15 %

Фото: Константин Мельницкий

В Украине насчитывается около 3 тыс. недостроев — домов, возведение которых ведется более пяти лет, свидетельствуют данные Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ. Общее количество таких объектов на протяжении последних нескольких лет существенно не меняется. Строительные работы сейчас ведутся только на 1 тыс. площадок, многие из оставшихся 2 тыс. замороженных зданий нужно списать.

Недострои стали массово появляться в 2008‑2009 гг. Директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов уверяет, что к этому привели мошеннические схемы, а также проблемы с технической и разрешительной документацией. «Многие согласовывают документацию в процессе строительства, а для устранения ошибок приходится приостанавливать стройку», — признает он и добавляет, что период простоя может растянуться от двух месяцев до двух лет.

Но главная причина появления недостроев — финансовые сложности. До кризиса застройщики возводили дома за счет инвесторов, которые готовы были приобретать недвижимость, даже если строительство дома не началось. Часть вырученных денег строители инвестировали в следующие свои объекты. Эта схема работала до тех пор, пока продажи квартир росли, а после начала кризиса, привлечь финансирование для достройки домов стало практически невозможно.

Стройки остановятся

Подобная ситуация может повториться и в этом году. Застройщики останавливают работу над объектами на начальной стадии строительства и направляют все ресурсы на объекты с более высокой степенью готовности, поясняет директор консалтинговой компании «АИММ-ГРУПП» Анна Искиэрдо. «Риски [дом не будет введен в эксплуатацию. — «Капитал»] выросли примерно вдвое, что в первую очередь связано со снижением спроса», — поясняет она.

на 10-15 % может в 2014 г. вырасти количество недостроев по сравнению с прошлым годом

По сравнению с прошлым годом, количество недостроев в 2014 г. вырастет примерно на 10‑15 %, прогнозирует Попов. По его мнению, 70 % таких объектов при условии стабилизации экономической ситуации в стране возобновят в начале следующего года. «Это дома, где нет обязательств перед инвесторами», — поясняет он. Еще около 20 % объектов достроят, когда спрос на жилье существенно вырастет или возобновятся государственные программы покупки жилья, полагает Попов, а оставшиеся 10 % новостроек перейдут в разряд долгостроев.

Законодательные сложности

В украинском законодательстве нет четкого механизма, позволяющего разрешить проблемы долгостроев, говорит руководитель департамента недвижимости и строительства Astapov Lawyers Иван Трофименко. Но некоторые замороженные объекты все же удается ввести в эксплуатацию. Замдиректора департамента государственных программ и развития жилищного строительства Минрегионстроя Владимир Высочин рассказал об успешном опыте выхода из таких ситуаций в Ровно. «Покупатели квартир объединялись, создавали свой кооператив и получали право собственности на недострой. Они находили финансирование и достраивали объекты», — говорит он.

Минрегионстрой сейчас работает над комплексным решением этой проблемы. Планируется, что после проведения децентрализации власти, недостроями будут заниматься органы местного самоуправления. Это правильная инициатива, отмечает Трофименко, ведь на местах для этого есть все рычаги: право выдавать разрешение на аренду земли, на начало строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Больше всего недостроев насчитывается в Одессе. Девелоперы переоценили свои силы

Лидером по самым дорогим недостроям в Украине, вместе с Киевом, оказалась Одесса. По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, в одесском регионе находится 16 таких объектов на общую сумму 3,2 млрд грн. Для сравнения: в следующей в рейтинге Киевской области насчитывается только 6 объектов незавершенного строительства на 1 млрд грн. В Одессе застройщики начали возводить дорогие жилые комплексы, которые так и не завершили. Девелоперы рассчитывали, что приморский город привлечет не только богатых украинцев из разных регионов страны, но и зажиточных россиян. Но их ожидания не всегда воплощаются в жизнь. Более того, одесский рынок недвижимости известен большим количеством афер, от которых страдают горе-собственники апартаментов. Работы на части строительных площадок все же удалось возобновить, поэтому эти объекты не попали в рейтинг «Капитала».

Председатель совета общественной организации «Фонд содействия достройке» Эдуард Добрынин сообщает, что некоторые недострои передаются другим застройщикам, которые готовы за невысокую цену довести объект до ума. На собственника строительной компании можно надавить и таким образом заставить его достроить объект, утверждает он. Все это происходит под контролем покупателей жилья. Например, инициативная группа инвесторов недостроя — жилого комплекса «Золотой берег» на ул. Фонтанская дорога, 118 а — лично ходит к руководству ГАСК и заслушивает все отчеты застройщика.

3,2 млрд грн составляет смета строительства 16 недостроев в Одесской области

Тернополь, который также присутствует в рейтинге, является депрессивным регионом, где недвижимость приобретают местные жители для собственных нужд. Поэтому снижение платежеспособности покупателей, как это произошло после финансового кризиса, моментально отражается на количестве сделок купли-продажи недвижимости.

В рейтинг самых дорогих недостроев страны попали сразу два скандальных объекта запорожской компании «Константа» на 560 квартир суммарной сметной стоимостью строительства в 454 млн грн. Покупатели жилья в недостроях неоднократно выходили на акции протеста. Но это не помогло. Руководство компании жаловалось, что в не состоянии вернуть кредиты банкам, а свободных площадей не хватало для покрытия ссуды. По этой же причине в рейтинг попали и объекты, расположенные в Киевской области. После начала кризиса цены на жилье в столице резко упали, поэтому потенциальные покупатели отказались от недвижимости в области в пользу Киева. Новостройки в регионе значительно подешевели только через полгода, и лишь тогда украинцы вновь обратили внимание на объек­ты в пригороде столицы.

Киевские недострои так и не удалось завершить. Инвесторы надеютсяна новое руководство города

При составлении рейтинга самых дорогих недостроев Киева «Капитал» не учитывал ведомственные объекты. По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, всего в список недостроев столицы попал 41 жилой дом суммарной сметной стоимостью строительства 8,8 млрд грн.

Первое место получил жилой дом компании «Кредитный союз военнослужащих Украины» на 355 квартир на ул. Дегтяренко. На специализированных форумах еще на этапе продажи жилья инвесторы жаловались, что в договоре на покупку недвижимости отсутствует возможность обратиться в суд (все споры должны решаться путем переговоров), а со всех покупателей требовали 100 % предоплату. После остановки строительства в 2005 г. прокуратура Оболонского района Киева возбудила дело по факту хищения денег руководством союза.

8,8 млрд грн составляет смета строительства 41 недостроя Киева

В рейтинг попала и скандальная стройка на ул. Семьи Сосниных, 4а. Этот комплекс компания «Київвисотбуд» начала возводить еще в 2004 г., а ввести в эксплуатацию намеревалась уже через два года. Но дома так и не были достроены, а вокруг объекта разгорелся скандал. Около 90 млн грн из 300 млн грн кредитов руководство компании потратило не по назначению — на эти деньги была приобретена строительная техника и новые земельные участки. В ноябре 2007 г. «Київвисотбуд» был признан банкротом, а сам объект планировалось передать коммунальному предприятию «Житлоінвестбуд-УКБ». Но по словам советника президента компании Петра Шарафедтинова, соответствующего решения сессии Киев­совета не было принято.

Тройку лидеров замкнула «Инновационная строительная компания», которая так и не построила дом на ул. Ольшанской, 2б. Сначала у компании возникла задолженность по оплате за землю. В октябре 2012 г. Хозяйственный суд Киева по заявлению столичной прокуратуры обязал застройщика вернуть участок городу.есятой позиции самых дорогих недостроев столицы еще один скан­дальный проект — «Три богатыря» компании «Киев­реконструкция». Этот комплекс жильцы смогли переписать на себя и стараются самостоятельно ввести объект в эксплуатацию.

На десятой позиции самых дорогих недостроев столицы еще один скан дальный проект — «Три богатыря» компании «Киевреконструкция». Этот комплекс жильцы смогли переписать на себя и стараются самостоятельно ввести объект в эксплуатацию.

МНЕНИЯ

ЖИЛЬЯ СТРОИТСЯ БОЛЬШЕ

Дмитрий Исаенко,
замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства

Жилищное строительство демонстрирует рост. По нашим предварительным оценкам, в первом полугодии будет введено в эксплуатацию жилья на 7‑8 % больше по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. (тогда было принято 3,7 млн кв. м). И это без АР Крым, Донецкой и Луганской областей. С этими регионами показатель был бы значительно больше.
По статистике, большая часть новостроек — это усадебные дома площадью до 300 кв. м. Их доля в разные времена составляет 65‑70 % от общего количества возведенного жилья, остальные 30‑35 % — многоэтажки. Сейчас индивидуальные дома строятся очень активно. Это связано с упрощением процедуры сооружения подобных объектов. Собственнику дома нужно только получить в департаменте градостроительства и архитектуры органа местного самоуправления строительный паспорт, отправить уведомление о начале строительства в Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля, а по завершению строительства — зарегистрировать декларацию в инспекции о вводе объекта в эксплуатацию. Вот и все.

Наблюдается активизация и в секторе строительства жилых многоэтажек. Многие говорят о падении продаж в новостройках, однако сейчас не сезон. Активнее всего квартиры продаются со второй половины сентября по март. У многих крупных застройщиков, таких как «Киевгорстрой», «Лико-Холдинг», «Укрбуд», цены не привязаны к курсу доллара. Стоимость жилья у этих компаний выросла на 15‑20 %, а не на 40 % согласно росту курса иностранной валюты.
На мой взгляд, объемы строительства жилья по итогам этого года увеличатся. Я прекрасно понимаю, что застройщикам сейчас непросто, однако потребность в новом жилье у украинцев большая. Поэтому строители вынуждены будут предлагать различные стимулы для привлечения покупателей — скидки, рассрочки и прочее.

ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ ПАДАЮТ

Михаил Артюхов,
управляющий директор компании ARPA Real Estate

В первом полугодии 2014 г. в Киеве было зарегистрировано около 6 тыс. сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости. Полагаю, до конца года будет совершено не более 9‑10 тыс. сделок. Учитывая, что в 2013 г. было зарегистрировано 35 тыс. договоров купли-продажи недвижимости, объем рынка упадет в текущем году вдвое.
Причин несколько. Одни украинцы меняют место жительства, другие не могут договориться с продавцами недвижимости о цене. Банки практически перестали предоставлять ипотеку покупателям недвижимости. Даже если заемщика устроят выросшие на 3‑7 % кредитные ставки и сокращенный период кредитования, получить позитивное решение кредитного комитета непросто.

Резкая девальвация гривни также отразилась на рынке недвижимости. Цены предложения в национальной валюте выросли в среднем на 10‑15 % за квадратный метр для новостроек и 20‑25 % для вторичной недвижимости. Цены в долларах снизились как минимум на 5‑10 % для всех сегментов.

Вероятнее всего, во втором полугодии 2014 г. структура спроса будет выглядеть следующим образом: около 60 % покупок будет сделано в сегменте новостроек и 40 % — на рынке вторичной недвижимости. Несмотря на желание большинства покупателей проживать в новом жилье, рациональные мотивы при покупке будут преобладающими из‑за снижения позитивных ожиданий во всех сферах жизни в ближайшее время. Устаревший жилой фонд (старые панельные дома и «хрущевки»), несмотря на свою слабые перспективы в качестве объекта продажи, по‑прежнему является лучшим ценовым предложением в категории «безопасная или покупка с минимальным риском».

ДОМИК НИФ-НИФА

Максим Копейчиков,
партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»:

Клиенты, желающие инвестировать в строительство жилья, часто задают вопрос: по каким критериям можно отличить надежный объект от ненадежного? Так как подобный вопрос более 10 лет назад интересовал и меня, обычно отвечаю, руководствуясь собственным опытом, а не только как юрист.
Основные критерии таковы:
• репутация застройщика — сейчас ее выяснить гораздо легче, чем в начале 2000‑х, и для этого не обязательно быть внутри рынка недвижимости. В моем случае выбор был между известным застройщиком и «созданным только для своих» кооперативом. В последний не поверил и не прогадал: ввода в эксплуатацию того дома я ждал бы еще лет пять;
• степень строительной готовности объекта — вырытый котлован, даже с забитыми сваями, выглядит не очень убедительно. Я инвестировал в достроенный дом — это было дороже, но риски были гораздо меньшими;
• темпы строительства (сопоставление даты начала работ, предполагаемого дня завершения строительства и текущего состояния объекта). Для непрофессионалов определить соответствие объекта по этому критерию, разумеется, не самая легкая задача, но достаточно очевидно, что завершить строительство находящегося на стадии котлована 16‑этажного здания за два месяца практически невозможно, если это не домик Ниф-Нифа. Кроме того, движение на строительной площадке тоже позволяет оценить темпы строительства, поэтому инвестировать в объект без выезда на место можно только в том случае, если стоимость потерянного на просмотр времени выше стоимости инвестиции;
• банк, финансирующий строительство, должен иметь хорошую репутацию и не быть связанным с застройщиком корпоративными связями.
Отмечу, использование Фонда финансирования строительства не является гарантией того, что дом будет достроен.