Собственники жилья надеются на беженцев и держат цены

Фото: Украинское фото

За семь месяцев количество сделок купли-продажи жилья в разных регионах упало в семь-десять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют данные опрошенных «Капиталом» риэлторов и девелоперов. В Киеве было зарегистрировано 3,2 тыс. сделок, что в 3,3 раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют данные консалтинговой компании SV Development. «Например, в июле этого года заключено 642 договора купли-продажи, тогда как за аналогичный месяц прошлого года — 2,3 тыс.», — говорит ведущий специалист по недвижимости компании Сергей Костецкий.

В регионах ситуация еще хуже. Например, в Днепропетровске, по словам директора агентства недвижимости «Проспект» Юрия Алексеенко, зафиксировали падение количества сделок в десять раз. «Нельзя говорить, что покупателей совсем нет. Жилье приобретают не только местные жители, но и беженцы из Донбасса», — добавляет директор агентства недвижимости «Проспект» Юрий Алексеенко.

В Одессе, Харькове и Запорожье продажи упали в пять-семь раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самая лучшая ситуация наблюдается во Львове. Директор местного агентства «Инстейт-Эксклюзив» Евгений Мишанчук констатирует, что с января по июль продажи упали в три-четыре раза по сравнению с таким же периодом прошлого года.

Надежда на беженцев

Практически полное отсутствие покупателей не заставляет продавцов идти на уступки. «За год цены на жилье не изменились», — говорит Сергей Костецкий. Максимальная скидка, на которую готовы идти продавцы во многих городах, составляет 10‑15 %. Например, во Львове купить самую дешевую однокомнатную квартиру в спальных районах можно за $ 33‑35 тыс., в Одессе — $ 35‑36 тыс., в Днепропетровске — $ 27‑29 тыс., в Киеве — $ 45‑46 тыс., Запорожье — $ 17‑26 тыс., Харькове — $ 25‑30 тыс. На больший дисконт можно рассчитывать в исключительных случаях, когда продавцу необходимо в течение недели-другой продать свое жилье.

Обманчивые ожидания

Владельцы жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, надеются, что в города хлынут потенциальные покупатели из Донецкой и Луганской областей, поясняет вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. «Продавец хотел снизить цену на свою квартиру, но я его разубедил. Это вызовет подозрения у покупателей», — делится Мишанчук.

Но надежды эти неоправданны. Многие переселенцы едут в Мариуполь, но тем не менее в этом городе за семь месяцев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок упало в десять раз.

«С таким значительным падением спроса я сталкиваюсь впервые за все 15 лет моей работы», — вздыхает директор местного агентства недвижимости «Квадрат» Роман Грищук. У большинства нет денег на покупку квартиры, поясняет директор днепропетровского агентства недвижимости «Материк» Вячеслав Козаченко.

Сотрудник одной из донецких компаний рассказал «Капиталу», что сейчас пытается обеспечить жильем в городах, где нет боевых действий, несколько сотен работников. Он рассчитывал договориться с девелоперами об аренде квартир в готовых домах, с последующим выкупом. Но застройщики это предложение даже не рассматривают (см. мнение).

Опрошенные «Капиталом» застройщики и риэлторы не смогли дать прогноз поведения цен до конца года. Но если спрос активизироваться не будет, цены постепенно пойдут вниз.

Рантье потирают руки

От массовой миграции выигрывает рынок аренды. Например, в Мариуполе, Запорожье, Днеп­ро­петровске свободных квартир для аренды практически нет. «Если апартаменты появляются, то на них могут претендовать сразу несколько потенциальных арендаторов. Между ними устраивают торги», — рассказывает Юрий Алексеенко. Это привело к тому, что аренда во многих городах подорожала в полтора-два раза. Например, в Одессе единичку на окраине сейчас можно арендовать за 2,5‑3 тыс. грн в месяц (аналогичный период прошлого года 1,6‑1,8 тыс. грн), а в Днепропетровске — от 2,5 тыс. грн в месяц (прошлый год — 1,8‑2 тыс. грн).

Где жить беженцам?

Николай Порайко,
глава наблюдательного совета ПАО «ХК «Киевгорстрой»

Военные действия на востоке страны вносят существенные коррективы в функционирование рынка недвижимости, особенно жилой. Активизировались продажи на вторичных рынках Киева, Львова, Одессы и других областных центров. Переселенцы из Донбасса претендуют на различные ценовые сегменты — от дешевых хрущевок до отдельных домов в коттеджных городках.
Казалось бы, такая миграция инвесторов неизбежно повлияет и на оживление первичного рынка тех городов, в которые сегодня пытаются переселиться (временно или надолго) граждане с востока и Крыма. Однако этого не произошло. Причин несколько. Главная — нестабильная работа банковского сектора, постоянные запреты и ограничения с оборотом наличности. К примеру, владелец реализованного жилья намерен сразу приобрести квартиру в новостройке, а деньги он может снимать со счета только в пределах 150 тыс. грн в день. Где гарантия, что за время снятия наличных (7‑14 дней) за реализованную квартиру площадью 100 кв. м не введут временную администрацию в обслуживающий банк, не изменится стоимость квадратного метра в гривневом эквиваленте? Ее нет.
Сказывается и фискальная политика государства. При оформлении права собственности на введенное в эксплуатацию жилье нужно уплатить налоги как со стопроцентной реализации. А это в свою очередь делает невозможным применение продажи с рассрочкой платежей (по примеру лизинга).
Социальное напряжение среди беженцев, которые не могут приобрести новое жилье, можно было бы снять при помощи утверждения новых госпрограмм или внесения изменения в уже существующие, такие как «Доступное жилье». До сих пор не начата программа «Социальное жилье», которая была бы сегодня актуальной. Реализация такого нового подхода позволила бы поддержать строительную отрасль и обеспечить беднейшие слои населения крышей над головой.