В регионах стали строить больше торговых центров

Фото: Алексей Солодунов

Девелоперы не прекращают возводить торговые центры в крупнейших украинских городах — Львове, Днепропетровске, Одессе, Харькове и Донецке. По данным консалтинговой компании UTG, в 2014 г. планируется ввести в эксплуатацию 138,7 тыс. кв. м торговой недвижимости. Это в 1,4 раза больше по сравнению с прошлым годом.

Такой прирост стал возможен благодаря новым объектам в Одессе: до конца года, по информации UTG, девелоперы заявили, что намерены ввести пять центров арендуемой площадью 93,7 тыс. кв. м. Два новых объекта арендуемой площадью 45 тыс. кв. м, предполагается открыть в Донецке. «Торговые центры в этом областном центре находятся на высокой стадии готовности», — добавляет руководитель департамента стратегического консалтинга компании Виктор Оборский.

Интересные регионы

В Киеве рынок торговых центров близок к насыщению. После ввода уже строящихся и заявленных проектов в ближайшие годы город сравняется с европейскими столицами по показателю обеспеченности качественным ритейлом, поясняет активность девелоперов в регионах глава офиса компании JLL в Украине Дмитрий Сенниченко. «Другие миллионники и небольшие города еще не насыщены торговыми площадями, тогда как покупательский спрос там есть», — указал он.

По словам Сенниченко, многие арендаторы открытию в очередном столичном проекте зачастую предпочитают выход в регионы. Таким образом, сети могут фактически монополизировать рынок и получить весь имеющийся спрос. Это подтверждает и генеральный директор группы компаний «Ультра» (сети Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров. В некоторых магазинах в регионах прибыль выше, чем в известных киевских центрах, уточнил он, что, по его мнению, связано с низкими арендными ставками. «Затраты на аренду в столичных магазинах составляют 20‑25 % от оборота, тогда как региональных — 10‑12 %», — поясняет эксперт. Большинство объектов начало строиться несколько лет назад и сейчас находится на высокой стадии готовности, поэтому девелоперы решили ввести их в эксплуатацию, добавляет специалист по коммерческой недвижимости Вадим Зинченко.

«Работая с регионами, мы сейчас получаем запросы не только на новые проекты, но и на реконцепцию действующих торговых центров, — подтвердил Сенниченко. — Девелоперы, реализовавшие объекты с не самой идеальной концепцией в период активного роста рынка — в 2005‑2007 гг., сегодня задумываются об их перспективах в условиях растущей конкуренции».

Популярная Одесса

Востребованной у девелоперов оказалось Одесса: практически все крупные компании намерены открыть здесь свои объекты. Во Львове расположен только один профессиональный объект — торговый центр King Cross Leopolis, продолжает Зинченко. «Этот центр — один из немногих, который отказался вводить льготный курс доллара при расчете арендной ставки с 1 сентября», — отметил директор крупной торговой сети, пожелавший остаться неназванным. Это связано со сложностью получения участка: найти в хорошем месте около 10 га свободной территории для возведения центра весьма сложно. В 2015 г. в областном центре появится сразу два новых объекта: торговые центры «Форум Львов» и Leopolis.

До последнего времени нехватка торговых помещений наблюдалась и в Донецке, а самым востребованным местным торговым центром был «Донецк-Сити». Даже в кризисные времена существовала очередь из арендаторов, которые хотели снять помещение в этом объекте. Но уже второй месяц местные центры из‑за активных военных действий не работают.

В Харькове собственникам торговых центров тяжело конкурировать с одним из крупнейших украинских рынков «Барабашово», а Днепропетровск перенасыщен торговыми объектами — по итогам первого полугодия 2014 г. в областном центре представлено 373,3 кв. м торговой недвижимости на тысячу жителей. Для сравнения: в Киеве этот показатель — 356,5 кв. м соответственно.

Выиграют арендаторы

Ритейлеры по‑разному реагируют на новое предложение от региональных торговых центров. Менеджер по развитию сети Mango в Украине и странах СНГ Юлия Сели­вановская говорит, что ритейлер приостановил развитие компании в Украине до стабилизации экономической и политической ситуации. «Условия работы с новыми торговыми центрами я пока не обсуждаю», —заверила она.

Те ритейлеры, которые все же проводят подобные переговоры, требуют более лояльных условий. Макаров подтвердил, что готов переносить магазины в региональные торговые центры, но условия должны быть приемлемыми. «Мы хотим привязать арендную ставку к проценту от оборота», — заявил он, уточнив, что максимальная ставка не должна превышать 15 %.

138,7 тыс. кв. м торговых площадей будет введено в эксплуатацию в регионах Украины в 2014 году

В отличие от прошлого года торговые центры стали более сговорчивыми. Например, по словам исполнительного директора сети JYSK в Украине Евгения Иваныци, многие региональные центры соглашаются привязать ставку к проценту от оборота. «Если объект заинтересован в привлечении известной сети, хочет отличиться перед конкурентами и привлечь сильного арендатора, то он пойдет на уступки», — убежден он.

Это подтверждает и директор торговой сети, пожелавший сохранить анонимность, по словам которого работающие на рынке девелоперы предоставляют арендаторам скидки. Например, в Одессе средние ставки за год снизились с $ 60‑70 до $ 40 за кв. м в месяц. В Днепропетровске и Харькове ежемесячная плата упала в среднем на 20 % и сейчас составляет $ 30‑60 за кв. м. При этом большинство центров при расчете арендной платы использует льготный курс — 8‑10 UAH/USD.

В Киеве растет вакантность в торговых центрах

Открыть магазин сейчас можно практически в любом торговом центре столицы. Вакантные помещения есть даже в самых популярных торгово-развлекательных центрах Dream Town (первая очередь), Ocean Plaza, Sky Mall, сказано в отчете консалтинговой компании UTG. Еще в прошлом году для аренды площадей в этих объектах арендаторам приходилось становиться в очередь — в большинстве успешных центров существовал так называемый лист ожидания.

Но в 2014 г. ситуация изменилась, что связано с падением продаж. С января по август сетевые одежные магазины продали на 30‑50 % меньше продукции по сравнению с тем же периодом прошлого года. «Покупатели экономят», — отмечает совладелец компании Zeebra (сети Butlers, Six, I am, Glossip) Дмитрий Ермоленко. По данным UTG, в первом полугодии вакатность киевских торговых центров составила 3,3 %, что вдвое больше по сравнению с началом 2013 г. Незанятость некоторых объектов, признают в консалтинговой компании, составляет около 50 %.

Как результат, ритейлеры отказались от динамичных планов по развитию и занимаются сокращением своих затрат, в первую очередь ведут переговоры с собственниками площадей о снижении арендной платы. Ее размер сегодня привязан к курсу валют, поэтому многие торговые центры пошли на уступки и рассчитывают арендную плату по курсу 8 UAH / USD. Некоторые предоставляют дополнительные скидки —10‑30 % от первоначальной цены. Но такой дисконт, как правило, действует несколько месяцев, после чего переговоры продолжаются. Неясные планы ритейлеров заставили девелоперов отложить открытие крупных торговых центров, самым большим среди которых является «Республика» (арендная площадь 135 тыс. кв. м). Как ранее сообщал «Капиталу» владелец девелоперской компании «К. А. Н Девелопмент» Игорь Никонов, большинство сетей рассматривают сложившуюся ситуацию в Украине как форс-мажор. На следующий год перенесли открытие Lavina mall (124 тыс. кв. м) и Blockbuster Mall (120 тыс. кв. м). По словам эксперта по коммерческой недвижимости Вадима Зинченко, одежные и обувные ритейлеры настроены пессимистично и не прогнозируют роста продаж. Это значит, что большинство игроков не будут активно развивать свои сети в 2015 г.

Арендаторы любят качественные торговые центры

Максим Чечелев,
директор компании «Балтика Украина» (сети Monton, Mosaic)

После затишья на рынке коммерческой недвижимости в 2009 г. во многих городах, таких как Одесса, Мариуполь, Черкассы, Чернигов, Житомир, Винница, Львов и др., стали появляться новые проекты. Некоторые торговые центры заинтересовали крупных ритейлеров, другие смогли заключить договоры об аренде только с небольшими компаниями или частными предпринимателями. Основная проблема рынка — относительно невысокий платежеспособный спрос в большинстве регионов страны, поэтому привлечь крупных и известных ритейлеров было сложно.

Торговым сетям сейчас интересны мирные, богатые и процветающие области. Но таковых в Украине нет. Поэтому желание развиваться в регионах или небольших городах будет зависеть от потенциала каждого бренда и каждого объекта торговой недвижимости. Перед открытием новой торговой точки, особенно в регионах, очень важно иметь возможность планировать бюджет, хотя бы краткосрочно. В настоящее время это сложно в силу экономической и политической обстановки. В этой ситуации все усилия целесообразнее сфокусировать на приоритетных регионах и направлениях. Например, открываться в городах, где уже имеются магазины сети, или постараться улучшить результаты уже существующих в регионе объектов.
Привлечь внимание сетей сейчас, в кризисное время, возможно, но проект должен быть качественным: иметь хорошее месторасположение, правильную концепцию (грамотное планирование внутреннего пространства и прилегающих территорий), сильный пул арендаторов. Важно, чтобы управление осуществлялось профессиональным менеджментом.

Разумеется, арендные ставки также должны соответствовать тенденциям рынка. При этом у ритейлеров будут вопросы и к их размеру, и к валюте, и к применяемому курсу по отношению к гривне. Полагаю, ритейлеры и торговые центры должны разделить риски — обеим сторонам нужно пойти на уступки. Я бы сказал, что этот процесс уже активно идет и наряду с переоценкой ценностей и подходов к ведению бизнеса доказывает свою эффективность.

Шопинг в регионах: осторожное развитие

Юлия Счастливая,
директор по аренде Arricano Real Estate

Киев и некоторые регионы Украины по‑прежнему сохранили потенциал для развития торговых центров. Мы запускаем новые проекты как в столице («Проспект»), так и в регионах («Одесса Молл»). Этот город интересен нам, поскольку является одним из самых развитых и модных городов в Украине. К тому же здесь есть районы, не насыщенные профессиональными ТРЦ.

Среди активов Arricano есть уже действующие торгово-развлекательные центры в регионах — Симферополь («Южная Галерея»), Кривой Рог («Солнечная Галерея») и Запорожье (City Mall). Последние два объекта имеют постоянно растущую посещаемость, хорошие показатели. События в стране не оказали ощутимого воздействия на их работу. К ним наблюдается повышенный интерес со стороны крупных сетевых ритейлеров, часть из которых — это компании, закрывшие свой бизнес в Донбассе. Они рассматривают лучшие варианты ТРЦ в близлежащих регионах — мы находимся в процессе переговоров, поскольку в наших торговых центрах сегодня нет соответствующих свободных площадей. С целью возможной ротации для размещения новых сетевых брендов анализируем показатели работы всех игроков, которые снимают у нас торговые площадки.

Мы можем констатировать, что и ритейлеры, и девелоперы сейчас более осторожны в своих действиях, но рынок не замер и продолжает развиваться. В частности, гипермаркеты техники Сomfy повсеместно сокращают форматы своих магазинов. Эта тенденция негативна сама по себе, но мы сумели ее использовать во благо. Так, в ТРЦ «Солнечная Галерея» освободившееся помещение площадью 724 кв. м сразу заняла «Глория Джинс», которая сегодня сосредоточилась на развитии более крупноформатных магазинов. Только в августе 2014 г. в этом ТРЦ открылись еще несколько новых торговых точек: «К-Маркет», Bretelle, аптека «Аптекарь» — следовательно, сети продолжают свое развитие в регионах. В City Mall в Запорожье после оптимизации формата магазина Сomfy открылся новый детский развлекательный центр «Вулкан» площадью 850 кв. м. В настоящее время Arricano находится на финальной стадии переговоров с McDonald’s об открытии ресторана сети в нашем ТРК.