Как стать собственником хостела

Владельцы хостелов могут хорошо заработать на стремлении туристов экономить на жилье

Фото: Fotobank.ua

С начала года в Украине открылось около 40 новых хостелов, а до конца года в Харькове, Киеве и Одессе откроются еще три. «Новые объекты появляются каждый месяц», — отмечает президент Всеукраинской молодежной хостел ассоциации Роман Пономаренко. Рынок действительно активно развивается: с начала года только в Одессе появилось пять новых хостелов, подтверждает владелица одесского хостела «Чемодан» Елена Осенина.

Заработок на беженцах

Позитивная для рынка недорогих гостиниц тенденция наблюдалась не всегда. В первой половине этого года заполняемость хостелов не превышала 20‑30 %. Причем прогнозы аналитиков были неутешительны: из‑за нестабильной политической и экономической ситуации в Украине туристы, на которых и рассчитаны недорогие гостиницы, отказались от поездок в нашу страну. По этой причине пострадали также крупные трех-пятизвездочные отели: сейчас их средняя загрузка составляет около 30 %, тогда как в прошлом году показатель был на уровне 50 %. Это вынуждает администрацию гостиниц увольнять сотрудников, закрывать некоторые этажи и т. д.

Хостелам повезло больше. Осенью ситуация на этом рынке неожиданно изменилась в лучшую сторону. «Загрузка моего объекта выросла на 5 % по сравнению с прошлым годом, поэтому мне не с руки жаловаться на жизнь. В основном места арендуют молодые люди до 30 лет», — рассказывает владелец львовского G-Hostel Максим Гапоненко.

Эту тенденцию подтверждает и Роман Пономаренко, по словам которого предпочтение хостелам сейчас действительно отдают студенты и переселенцы. Они заселяются на длительный срок. По данным Управления по координации гуманитарных вопросов ООН, на конец ноября количество беженцев из зоны проведения антитеррористической операции составило около 1 млн человек.

Арендовать жилье в Киеве людям с донецкой или луганской пропиской очень сложно, констатирует вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Многие собственники жилья опасаются, что переселенцы не смогут платить за квартиру или устроят в ней погром. Доходит до того, что потенциальный арендатор вынужден предоставлять владельцу квартиры справку с работы с указанием ежемесячных доходов. «Хостелы становятся неплохой альтернативой для тех, кто приезжает из неспокойных регионов», — добавляет Роман Пономаренко.

Куда податься

Один из главных вопросов, который приходится решать владельцу хостела, — это поиск правильного помещения. «Лучше всего купить недвижимость, поскольку такой шаг позволит избежать неприятностей в будущем», — говорит Максим Гапоненко. Арендодатель, к примеру, может потребовать от владельцев недорогой гостиницы освободить помещение или повысить арендную плату.

Для открытия хостела можно купить несколько квартир в старом жилом фонде или целый этаж в новостройке, что обойдется в среднем $ 1‑1,2 тыс. за один квадратный метр. «По моему опыту, в Киеве лучше всего открывать объект возле таких станций метро, как «Нивки», «Святошино» или «Житомирская», — говорит Роман Пономаренко. В этих районах сейчас самая низкая конкуренция. Востребованными будут объекты и в центральной части города, но цены на недвижимость там традиционно вдвое выше.

Британский предприниматель Маркус Киммо, который в 2011 году приехал в Украину, чтобы открыть собственный бизнес, решил начать с хостела. Он — яркий пример того, как можно получить выгоду только от правильного месторасположения объекта. Бизнесмен имел в кармане около $ 10 тыс., не знал особенностей Киева и не говорил по‑русски. Тем не менее, первый его объект в Украине стал очень успешным. Секрет популярности прост: иностранец открывал хостелы рядом с отелями, но цены на проживание у него были в три-четыре раза ниже. Например, номер в гостинице два года назад можно было снять за € 50 в сутки, а комната в объек­те Маркуса Киммо стоила € 12‑15. Сейчас британский бизнесмен владеет тремя недорогими отелями в нашей стране и в ближайшее время намерен открыть четвертый объект в западной Украине.

В густонаселенных массивах с хорошей транспортной развязкой можно открывать недорогие гостиницы в Харькове и Днепропетровске. В Одессе, по словам Елены Осениной, стоит отдать предпочтение квартирам в домах, расположенных рядом с железнодорожным вокзалом. От него можно быстро добраться до центральной части города и моря, что позволяет привлечь и деловых людей, и отдыхающих. «Во Львове самый востребованный — центр города», — добавляет Максим Гапоненко.

В регионах в покупку недвижимости для недорогого отеля нужно вложить в среднем $ 700‑800 за один квадратный метр. Причем лучше отдать предпочтение помещению на первом этаже жилого дома с отдельным входом, что позволит ограничить контакты с соседями.

Минимальная площадь для хостела должна составлять около 150 кв. м, где с комфортом можно разместить около 20 человек, рассказывает Елена Осенина. «Большинство новичков полагают, что в недорогом объекте нужно поставить максимальное количество двухъярусных кроватей и, таким образом, быстро окупить вложения», — добавляет Роман Пономаренко. По его словам, большинство недорогих объектов зарабатывают именно на сдаче в аренду комнат, поэтому они должны занимать около 90 % от общего количества мест. Оставшиеся 10 % — это койко-места (находятся в комнатах с многоуровневыми кроватями). Кроме того, большинство украинцев, которые ищут недорогое место для ночевки, предпочитают отдельное проживание. Они, как правило, соглашаются снимать койки только в самых крайних случаях.

Нюансы бизнеса

Перед открытием нового объекта владельцу хостела необходимо получить сертификат на безопасность, а затем оформить категорию (минимум одна звезда) в Государственном комитете по стандартизации, метрологии и сертификации. Эта процедура занимает месяц-полтора, а стоимость оформления документации колеб­лется от 2 до 20 тыс. грн, рассказывает Роман Пономаренко. «Например, оформление документов для объекта в центральной части Киева, рассчитанного на 68 койко-мест, обошлось в 18 тыс. грн», — поясняет он.

Хостел также должен ежегодно подтверждать свою категорию в комитете по стандартизации. Эта услуга предоставляется бесплатно. За нарушения этого требования предусмотрены штрафные санкции — от 1,7 до 500 тыс. грн.

Для оформления всех разрешений владельцу недорогого отеля нужно соответствовать ряду требований. Например, на одного человека должно приходиться около четырех квадратных метров общей площади объекта, один санузел должен обслуживать не более 10 человек, а душ — 15 человек. Кухней и умывальником могут пользоваться шесть человек.

Отдельный вопрос — это безопасность объекта. Владельцу хостела лучше сразу заключать с каждым клиентом договор и прикреплять к нему ксерокопию паспорта. В соглашении нужно четко прописывать основные требования к проживанию: запретить курить в самой гостинице и на этаже жилого дома, распивать в общественных зонах спиртные напитки (в коридорах, на кухне, на лестничной клетке).

Постоялец должен понимать, что при нарушении этих условий его попросят покинуть хостел без компенсации стоимости проживания. Именно такой подход, как говорят операторы, позволит избежать массы проблем. К примеру, соседи не станут жаловаться в милицию на работу этих объектов, а в случае форс-мажорных обстоятельств нарушитель может быть выселен.

Замдиректору хостела в центральной части города Екатерине Онищенко до сих пор нелегко вспоминать случай, который произошел у них год назад: подвыпивший итальянец отказался платить за проживание и устроил в недорогой гостинице, а затем и во дворе жилого дома погром. Прибывшему на вызов наряду милиции удалось задержать иностранца, когда он принялся бить стекла в автомобилях. «У нас были все данные злоумышленника и подписанное им соглашение об ответственности за нанесенный ущерб. Это облегчило процедуру получения компенсации», — рассказывает Екатерина Онищенко.

Конфликты между постояльцами время от времени возникают, и этот факт придется принять. Это могут быть стычки, например, между евреями и мусульманами, а в последнее время — между украинцами и русскими. Чтобы избежать проблем, их лучше не селить в одной комнате. «Администратор хостела должен предвидеть и в случае необходимости решить такие проблемы. Но если ситуация выходит из‑под контроля, то специалист должен вызвать милицию. Однако таких случаев за десятилетие моей работы было всего несколько», — констатирует Роман Пономаренко.

Открытие хостела не требует значительных инвестиций. В один объект, без учета стоимости помещения, нужно вложить 150‑200 тыс. грн, подсчитал Роман Пономаренко. «Вернуть их при грамотной работе можно в течение полутора-двух лет», — подчеркивает он и добавляет, что в ближайшие годы популярность хостелов в Украине будет расти. Это позволит собственникам недорогих гостиниц повышать цены. Например, в этом году аренда мест в Киеве подорожала вдвое и сейчас составляет 500 грн в сутки для комнаты и 150 грн за место.