Нынешний год стал самым сложным для рынка недвижимости за последние пять лет

Результаты работы рынка недвижимости в уходящем году оказались гораздо хуже прогнозируемых. Так, на первичном рынке жилой недвижимости аналитики зафиксировали резкое сокращение количества сделок. Причины — панические настроения потенциальных покупателей, удорожание жилья на 40‑80 % и отсутствие кредитования. Не лучше обстоят дела и в сегменте коммерческой недвижимости: вакантность торговых и офисных центров растет, а гостиницы зафиксировали самую низкую заполняемость за последние десять лет.

В следующем году девелоперам и строителям легче не станет.

Строителей не остановить

В 2014 г. застройщики ввели в эксплуатацию на 30 % больше жилья по сравнению с прошлым годом, рассказал «Капиталу» заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Исаенко. «Такие темпы роста отрасль показала за девять месяцев и, на мой взгляд, они сохранятся до конца года», — сообщил он. В 2013 г., по данным Государственной службы статистики, без учета самостроев, было построено 8,2 млн кв. м жилой недвижимости.

Но покупательский спрос все равно не успевает за предложением. По данным компании Arpa Real Estate, за 11 месяцев в Киеве было продано 11,9 тыс. квартир (7,3 тыс. — на первичном рынке и 4,6 тыс. — на вторичном), тогда как за январь-ноябрь 2013 г. — 29,3 тыс. (14 тыс. и 15,3 тыс. соответственно). Статистики по регионам нет, но, как свидетельствуют данные риелторов, ситуация в крупнейших городах-миллионниках мало отличается от столицы.

Сокращение продаж связано с несколькими факторами: отсутствием кредитования, нестабильной политической и экономической ситуацией в стране, а также удорожанием жилья. Около 60 % застройщиков привязывают цены на недвижимость к курсу валют, говорил ранее почетный президент девелоперской компании «Столица» Игорь Лысов. Эти игроки, как правило, привлекают финансирование в валюте преимущественно у крупных частных инвесторов или в банках. «Процентные ставки в долларах и евро ниже, чем в гривне», — поясняет коммерческий директор девелоперской компании «Нест» Константин Браво. Цены на квартиры у них выросли с начала года на 50-70%.

На 30‑40 % поднялась в цене недвижимость у компаний, которые не ориентируются на курсовые колебания. Таким образом строительные организации учитывают повышение стоимости топлива и импортных материалов.

Застройщики попросту не смогли оперативно отреагировать на тенденцию резкого сокращения продаж. «Работы по домам, которые вводятся в эксплуатацию в этом году, были начаты три года назад: около года занимает проектирование и два года — строительство», — отмечает Браво.

Сложная ситуация

Сокращение активности зафиксировали и на рынке коммерческой недвижимости.

По прогнозам консалтинговой компании JLL, до конца года вакантность киевских офисных центров составит 23 %, тогда как в начале 2014 г. этот показатель зафиксирован на уровне 18,3 %. «Новые компании практически не появляются, а действующие редко переезжают», — подчеркивает управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Сергей Сергиенко.

До конца года в Киеве будет пустовать 9 % торговых площадей, тогда как в начале текущего года большинство успешных проектов были заполнены, а вакантность в среднем по рынку составляла 1,7 %, писал ранее «Капитал». Многие ритейлеры приостановили реализацию своих планов развития, а другие и вовсе ушли из Украины. Например, в этом году свои торговые точки закрыли одежные сети Bosco Sport, Esprit, OVS, River Island, обувная Minelli и пр.

Отельный сегмент не стал исключением в общей негативной тенденции. «Такого низкого показателя в гостиницах я не припомню», — признается исполнительный директор Ассоциации звездочных гостиниц Дмитрий Прохоров. По его прогнозам, в уходящем году средняя заполняемость столичных трехзвездочных гостиниц составит 40‑42 %, а четырех- и пятизвездочных — 32‑35 %. Ранее эти показатели не опускались ниже 50 %.

В Украину туристы практически не едут, делится вице-президент по гостиничному бизнесу компании VS Energy («Премьер Палас», «Ореанда», «Харьков Палас Отель», «Прага Палас Отель» и пр.) Олег Болотов. «В некоторых гостиницах на их долю приходится около 40 % от общего числа гостей», — констатирует он. Согласно данным Управления туризма Киевской горгосадминистрации, за девять месяцев нынешнего года Киев посетили около 1 млн туристов, что на 40 % меньше по сравнению с тем же периодом 2013 г. Ситуация могла бы быть еще хуже, считает президент девелоперской компании «Дубль W» Владимир Горащенко. «Например, во время кризиса 2008 г. заполняемость гостиниц в Праге и Будапеште составляла 12‑18 %», — говорит он.

В сегменте складов ситуация на протяжении года практически не изменилась: как и два года назад, под Киевом пустует каждое третье помещение.

Значительные уступки

Сложившаяся ситуация вынудила девелоперов идти на уступки своим клиентам. Чтобы удержать арендаторов, нужно выработать комплексный подход: предоставлять скидки, проводить различные маркетинговые программы (розыгрыши, фестивали детские праздники и пр.) которые позволят привлечь посетителей и увеличить товарооборот арендаторов. «Ввиду большой стоимости инвестиций в новый магазин и высоких рисков арендаторы очень осторожны в открытии новых объектов», — отмечает директор по аренде девелоперской компании Arricano Real Estate Юлия Счастливая.

По словам Олега Болотова, официальные цены на проживание стабилизировались. «Но уже после первого звонка можно получить 10 %-ю скидку, а при согласовании с генеральным менеджером — 50 %-й дисконт», — добавляет Дмитрий Прохоров. Генеральный директор группы компаний «Ультра» (сети Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров рассказывает, что большинство торговых центров пошли на уступки арендаторам и зафиксировали ставки (аренда во многих проектах установлена в валюте) по льготному курсу — 9‑11 USD / UAH. Таким же образом поступили собственники офисных центров. «Застройщики соглашались фиксировать цены на квартиры по льготному курсу. Например, в начале ноября, в зависимости от строительной компании, он колебался от 11 до 12,5 USD / UAH», — поясняет замдиректора по маркетингу строительной компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.

На рынке коммерческой недвижимости девелоперы отложили открытие некоторых проектов на 2015 г. Например, в этом году в Киеве было открыто три торговых центра: «Атмосфера», Appetite и «Проспект» суммарной площадью 60,6 тыс. кв м. По данным консалтинговой компании JLL, это на 46 % меньше по сравнению с прошлым годом, хотя еще в январе девелоперы обещали побить все рекорды по сдаче торговых центров в эксплуатацию. Но открытие крупнейших киевских проектов — торгово-развлекательных центров Respublika, BlockBuster mall, Lavina Mall, общая арендная площадь которых составляет 424,5 тыс. кв м, — перенесено на следующий год.

В 2014 г. в столице появилось 92 тыс. кв м новых офисных центров, сказано в исследованиях консалтинговой компании UTG. Это на 26 % меньше относительно 2013 г. Сокращение нового предложения произошло из‑за задержки с вводом в эксплуатацию крупного проекта — офисного центра Sky Towers площадью около 120 тыс кв м. «Физически его не успеют открыть не только в этом, но и в следующем году», — уверен Сергей Сергиенко.

Туманные перспективы

Спрос на недвижимость в следующем году будет зависеть от курсовых колебаний и завершения активных боевых действий на востоке Украины. Дмитрий Прохоров считает, что после стабилизации ситуации в стране количество гостей в столичных отелях начнет расти не ранее чем через полгода-год. До этого времени гостиницы вынуждены будут демпинговать.

Вакантность торговых центров вырастет, полагает управляющий партнер консалтинговой компании UTG Виталий Бойко. Андрей Макаров прогнозирует, что в I квартале 2015 г. может пустовать 18‑20 % торговых площадей. «Некоторые ритейлеры могут закрыть свои магазины в неуспешных объектах и открыть их в новых центрах», — допускает Бойко. Чтобы стать более интересными для арендаторов, непопулярные центры вынуждены будут либо снижать арендные ставки, либо менять свое позиционирование на рынке. «В некоторых центрах мы будет работать исключительно за оплату коммунальных услуг», — отмечает Макаров. Аналогичная тенденция будет наблюдаться и в сегменте офисной недвижимости.

По мнению заместителя генерального директора компании Т. М. М. по маркетингу и стратегии Алексея Говоруна, в следующем году большая часть застройщиков, вероятнее всего, не будет браться за реализацию новых проектов. «Строители постараются завершить свои объекты, в худшем случае — заморозить их на некоторое время», — уверен эксперт. Это может привести к сокращению нового предложения через несколько лет.