Аренда офисов в Киеве подешевела

Фото: servicemonstr.ru

Эксперты считают, что в этом году примерно каждый третий офис будет пустовать. Стремясь сохранить арендаторов, некоторые БЦ фиксируют арендные ставки в гривне.

По данным компании JLL, в I квартале 2015 года уровень вакантности в столичных БЦ сократился на 0,8% до 27,1%, но по-прежнему остается одним из самых высоких в Европе. По этому показателю Киев обогнал Москву, Будапешт, Загреб и многие другие города. «Практически не пользуются спросом офисы, в которых отсутствует базовая отделка, даже несмотря на высокие качественные характеристики объекта», — говорит Елена Шуляк, глава совета Ukrainian Building Community, генеральный директор Midland Development.

Приехали

Уровень вакантности замер на одной отметке, потому что арендаторы не спешат переезжать. «Ротация есть всегда, но в этом году она незначительна. За четыре месяца заключены договора на площадь не выше 15 тыс. кв. м. Не могу сказать, что компании активны, ведь переезд подразумевает дополнительные расходы. Есть международные компании, которые, благодаря финансовой поддержке, могут себе позволить переехать в лучший БЦ на хорошие условия», — говорит аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG Дина Катеренюк.

Начальник отдела коммерческой недвижимости компании НЕСТ Илья Величко отмечает, что количество переездов, по сравнению с кризисом 2009 года, уменьшилось в разы. «Менять качество нового помещения с учетом интересов всех сторон дорого, — говорит он. — Выгоднее и проще договориться на существующих площадях».

Каждому по курсу

По данным UTG, в конце апреля арендная ставка квадратного метра в офисах класса «А» составила в среднем $17, в офисах класса «В» — $8,3. Для сравнения, в начале года стоимость аренды составляла минимум $20 и $10 за кв. м соответственно. Причинами удешевления стала девальвация гривны. Нестабильность нацвалюты заставила фиксировать ее для каждого арендодателя по индивидуальному курсу.

«Если мы рассматриваем обычные офисные помещения, а не профессиональные БЦ, то фиксация колеблется от 8 до 10 гривен за доллар, — отмечает Катеренюк. — В профессиональных БЦ пошли по пути индивидуальных договоренностей. Обобщать подходы нельзя, но практика показывает, что фиксация составляет от 13 гривен за доллар и выше».

Руководитель отдела офисной недвижимости компании CBRE Ukraine Анна Сильвестрова отмечает, что сейчас набирает популярность фиксация ставки в гривне на определенный период. По сути, это — условие рынка, которого невозможно избежать, и оно помогает привлечь арендатора. «Например, в договоре значится, что ставка составляет $8 за 1 кв. м, и первый год она будет считаться по курсу 17 гривен за доллар. Потом ставку пересчитывают по курсу НБУ. То есть изначально ставку заявляют, как гривневую, но на деле она такова только на определенный срок. Максимум, о котором я слышала — 1,5-2 года, при условии, что арендаторы захотят минимальные арендные каникулы и арендодатель сможет сэкономить на капитальных вложениях». Зато в итоге арендодатель получит арендатора на долгий срок.

Договоры и переговоры

Сейчас нет единых правил, которым подчинялся бы рынок офисной недвижимости. Как в случае с курсом, так и в случае с программами лояльности, каждый арендодатель отталкивается от возможностей и потребностей арендатора. Последний диктует условия, а девелопер выполняет их как может. «Арендаторы, которые формировали спрос на новые офисы, в основном компании сферы производства, IT, FMСG, при заключении договоров аренды требуют не только гривневую ставку аренды, а и значительные арендные каникулы, в некоторых случаях более 9 месяцев, отсутствие индексации платежей и длинный срок арендного договора», — замечает Шуляк. Хорошим клиентам владельцы офисов выделяют больше парковочных мест, за свой счет покрывают потребности в каких-то коммуникациях, инженерии, соглашается Величко.

«Бизнес-центров построили много, и вакантность сейчас высокая, — объясняет позицию девелоперов владелец БЦ Форум Парк Плаза Вадим Школьник. — Рынок офисной недвижимости зависит от количества и качества компаний, которые работают в Украине, а эти показатели сокращаются».

Застыли в ожидании

Почти половину всех офисных помещений сейчас занимают производственные компании, 18% приходится на IT-компании, 14% — на представителей сферы торговли, 4% — на финансовые компании и 1% — на фирмы, предоставляющие бизнес-услуги, свидетельствуют данные JLL. По сравнению с тем же периодом прошлого года, IT- и финансовые компании сократили занимаемые площади, в то время как доля производственников выросла на 40 п.п., а торговли — на 30 п.п. Новых арендаторов мало.

Активизации рынка в ближайшее время не предвидится, уверен Влад Школьник. Оптимизма нет, даже если закончится война и правительство искоренит коррупцию. «Для того, чтобы полноценно восстановить деятельность, компаниям потребуется не меньше полугода», — констатирует он. С ним соглашается Катеренюк. «Есть проекты, которые заявлены на 2015 год, но они незначительны — площадью максимум — 10 тыс. кв. м.», — поясняет она. Поэтому вакантность в БЦ класса «В» до конца года может вырасти максимум на 1%, но для класса «А» не изменится.