Почему не стоит покупать жилье на стадии котлована

Сегодня на рынке недвижимости популярно заключать так называемые «инвестиционные договоры» с застройщиками. То есть человек, который хочет купить будущую квартиру становится «инвестором», который частями выплачивает оговоренную стоимость будущей квартиры, будто «инвестирует» в строительство своего будущего имущества. Теоретически, это неплохая практика — это доступнее, чем ипотека, почти такое себе «жилье на заказ», правда? НЕТ! Почему? Потому что на самом деле никакой юридической силы эти «инвестиционные договоры» не имеют, украинское законодательство никак их не регулирует.

Именно так, руки застройщика развязаны, он запросто может кинуть горе-«инвесторов», и это отнюдь не повлечет за собой никакой юридической ответственности. Этот неприятный факт доказывает опубликованная правовая позиция Верховного суда Украины по делу N 6-226цс14.

Согласно этой правовой позиции, доблестные украинские застройщики не обязаны, построив дом на средства горе-«инвесторов», передавать этим горе-«инвесторам» готовые квартиры, если с ними подписан не основной, а только предварительный договор.

Основной договор — это договор купли-продажи. Подписать договор купли-продажи на стадии «Кран, забор, котлован» — невозможно вследствие банального отсутствия предмета сделки. То есть по факту еще нет дома, а следовательно нет квартиры, а следовательно нечего продавать и нечего покупать.

Можно было бы попробовать подписать договор подряда, и тогда «инвесторы» стали бы заказчиками (без кавычек) строительства жилого дома, а застройщик уже нес бы строгую ответственность за ненадлежащее качество и просрочку указанных сроков строительства. На такое липкие на руку застройщики никогда не пойдут. Ведь тогда не удастся «сэкономить» здесь и там и отдать полный «дыр» дом несчастным обманщикам, то есть «инвесторам».

Таким образом, никаких вариантов, при которых «инвестор» имел бы судебную защиту при «покупке» еще не построенного жилья не существует.

Итак, наивный и доверчивый «покупатель воздуха» полностью зависит от порядочности каждого конкретного застройщика: захочет застройщик — передаст покупателю квартиру в собственность, должным образом оформив правоустанавливающие документы; а не захочет — не передаст.

Простой человек абсолютно не защищен от кидалова застройщиков (причем заниматься безнаказанным кидаловом застройщикам позволил целый Верховный суд Украины!) и запросто может остаться и без квартиры, и без денег, что, собственно говоря, происходит в Украине довольно регулярно.

Теоретически застройщик обязан вернуть несчастному «инвестору» уплаченные им деньги, если не передал ему квартиру (которую, повторяю — по мнению Верховного суда, он передавать совсем не обязан), а также компенсировать убытки, связанные с уклонением от заключения основного договора.

Но если застройщик не возвращает эти средства и не собирается — «инвестору» придется судиться. При этом решение в свою пользу он, в большинстве случаев, сможет разве что повесить на гвоздик в туалете, так как на стадии выполнения этого решения застройщик давно уже будет банкротом, с которого нечего будет взять, кроме горстки песка со стройки.

О компенсации обесценивания гривны смешно даже вспоминать.