Количество афер на рынке недвижимости продолжает расти. Потребителей губит доверчивость, финансовая и юридическая безграмотность

Большинство покупателей и арендаторов квартир наивно полагаются на защиту риелторов

Фото: Алексей Солодунов

Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов во время сделки по купле-продаже квартиры заподозрил, что документы поддельные. «Вызвали милицию, которая задержала аферистку», — вспоминает эксперт. По его словам, активность мошенников растет осенью, когда на рынке наблюдается оживление.

Аренда на словах

«Классическая схема: вымышленный владелец квартиры собирает задатки и исчезает», — говорит Рубанов. Летом в Шевченковском районе Киева аферист сдавал в аренду квартиру: брал предоплату за два-три месяца (10‑12 тыс. грн). Когда арендаторы пытались вселиться, встречались с другими обманутыми квартиросъемщиками.

В последнее время популярен такой вид мошенничества, как организация пресловутых агентств, отметил президент консалтинговой компании UTG Вадим Непоседов. Стоимость услуг составляет 250‑400 грн, что существенно ниже, чем у риелторов. Это и привлекает большое количество клиентов. Такие агентства предлагают телефонные номера якобы хозяев сдающихся в аренду квартир. Деньги за услуги они просят заранее. Чтобы сделка была по‑настоящему «правильной», часто заключаются договоры. После посещения выясняется, что владельцы некоторых квартир и не подозревают о сдаче жилья в аренду.

Сделки без гарантий

Эксперты признаются, что на рынке купли-продажи квартир аферистов значительно меньше, но они все‑таки есть. Схемы могут быть разными. Например, покупатели предлагают уменьшить сумму сделки в соглашении для минимизации налогов, после чего договор расторгается. Оказывается, что продавец психически болен (проверить эту информацию практически нереально) либо не учтены права совладельца квартиры, который недавно вышел из тюрьмы. В результате горе-покупатель получает лишь указанную в договоре сумму, которая может быть значительно ниже.

Мошенники могут подделать паспорта, технический паспорт либо доверенность. Как правило, в последующих судебных разбирательствах, как говорят юристы, Фемида принимает сторону реального владельца квартиры. Пострадавшему остается лишь уповать на расторопность правоохранительных органов, которые должны задержать мошенника.

«Большинство покупателей наивно полагают, что достаточно лишь найти «опытного» риелтора, который решит все проблемы с куплей-продажей квартиры, однако это совсем не так, — объясняет Непоседов. — На украинском рынке очень мало риелторских компаний, которые дорожат репутацией. Многие крупнейшие и к тому же достаточно опытные фирмы успешно продавали квартиры «Элита-Центра» и других псевдодевелоперов, не разделяя с ними ни материальной, ни моральной ответственности. Некоторые до сих пор продолжают выступать посредниками в сомнительных сделках». Эксперт уточняет, что риелтор не несет никакой ответственности за качественно проведенную сделку.

Защити себя сам

Сделку лучше проводить через знакомого нотариуса, а не того, которого навязывает риелтор либо продавец, советует партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. Если такого нет, лучше обратиться к опытному специалисту, чей офис расположен, например, по соседству с домом на протяжении последних нескольких лет. Это позволит с большой долей вероятности исключить непрофессионалов и людей, выступающих на стороне аферистов. При помощи опытного нотариуса можно проверить и собственников объекта недвижимости.

Перед проведением сделки у продавца лучше потребовать не только паспорт, но и другие документы, подтверждающие его личность: водительские права, удостоверения и пр. Как правило, мошенники подделывают только один документ — паспорт. «Если продавец пытается признать сделку по продаже квартиры недействительной, советую арестовывать его жилье через суд», — говорит руководитель департамента недвижимости и строительства компании AstapovLawyers Иван Трофименко. Этот шаг, по его мнению, поможет вернуть деньги, потраченные на приобретение квартиры. Прежде чем приобретать квартиру, также следует поговорить с соседями.

При аренде нужно изучить документы на квартиру. Юристы рекомендуют обратиться к нотариусу, который поможет проверить предоставленную собственниками информацию. «Надо заключать договоры аренды, поскольку устные договоренности не имеет никакой силы», — заверил Трофименко. В письменном соглашении обязательно указать объект, его владельцев, срок аренды, стоимость. Также надо составить акт приема-передачи, в котором описать всю мебель, технику и ее состояние.

Часто собственники жилых домов или квартир площадью свыше 100 кв. м предлагают заключить соглашение на аренду только части объекта (до 100 кв. м), в то время как существует устная договоренность о пользовании всем объектом. Это необходимо владельцам недвижимости, которые только таким образом могут получить статус физического лица — предпринимателя, работающего по упрощенной системе налого­обложения. Если арендодатель после заключения такого договора потребует занять только часть дома или квартиры, арендатор может написать жалобу, например в налоговую инспекцию.

Юристы советуют очень внимательно читать договоры. В частности, это касается агентств, которые за небольшую плату предоставляют информацию о сдающемся в аренду жилье. По словам Непоседова, предметом такого соглашения является предоставление так называемых информационных услуг, а не обязанность заселения, как может показаться на первый взгляд. «Такой договор снимает с агентства всякую ответственность и освобождает его от претензий со стороны клиентов, — объясняет он. — В таком документе может прописываться, что агентство предоставляет информацию о жилье со слов хозяев, что уже свидетельствует о некомпетентности его работников». После подписания договора агентство не несет никакой ответственности за то, что предоставленная ему информация оказывается недостоверной.

Легче не станет

«С января по август 2013 г. было возбуждено 26 уголовных дел по факту мошенничества с недвижимостью», — говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал и добавляет, что с аферистами на рынке жилья сталкивается каждый тридцатый. В статистику попадают только те, кто подал официальное заявление в правоохранительные органы.

Однако реальное количество пострадавших намного больше. Многие украинцы, которых обманули на несколько тысяч гривен, предпочитают забыть о досадной неприятности. В противном случае нужно подавать иски в суды и привлекать исполнительную службу. На деле это может вылиться в еще большие затраты, чем понес горе-арендатор.