Застройщики ищут замену ипотеке

Одно из самых развитых в докризисный период направлений — ипотечное кредитование — сейчас фактически не существует. Главной причиной отсутствия ипотечного кредитования является его слишком высокая стоимость для заемщиков. По данным компании «Простобанк Консалтинг», дороже всех кредиты на покупку первичной недвижимости предлагает банк «Глобус» — 27,21%, самая низкая эффективная ставка у Кредобанка — 22,32%.

При этом банки готовы давать деньги лишь при наличии у заемщика первоначального взноса в размере минимум 30%. «Сейчас 13 банков занимаются ипотечным кредитованием. Но нельзя сказать, что это массовый поход за ипотекой. В большинстве случаев это разовые сделки по тем клиентам, которых мы хорошо знаем и с которыми мы можем найти компромисс по ставкам. Средняя ставка — 23,7% в гривне. Несмотря на все усилия Нацбанка по снижению учетной ставки, средняя ставка по ипотеке снизилась всего на 1,7%. Это слишком незначительное снижение. Ставка даже на уровне 20% вообще не релевантна для заемщиков. Стандартная ипотека, которая была у нас в 2008 году, работать однозначно не будет», — говорит председатель правления Укрсоцбанка Тамара Савощенко.

Для тех банков, кто работает сейчас в этом сегменте, кредитование не является рисковым. «Менее 1% сделок совершается при помощи кредитов, и основная причина — слишком высокие ставки. Сейчас средняя сумма кредита составляет 500 тыс. грн. Из-за высокой ставки люди берут всего 30-40% от суммы покупки, поэтому риски в этом сегменте невысокие. По нашим оценкам, в Украине продается жилья на 1,2-2 млрд грн. Строится его очень много, поэтому рынок будет расти», — отмечает член наблюдательного совета банка «Глобус» Елена Дмитриева.

Альтернативное финансирование

Рынок строительства жилой недвижимости постепенно развивается. А из-за отсутствия кредитования появляются другие формы финансирования, например, лизинг. «Право собственности в таких сделках получает банк, что является для нас плюсом. А клиент достаточно свободно может выйти из этой сделки. Это простой выход без каких-либо судебных разбирательств. Банк может выдвигать более лояльные требования к заемщикам, так как риски при таком финансировании снижаются. Поэтому банк может достаточно хорошо снизить процентную ставку», — говорит заместитель председателя ТАСкомбанка Алексей Беров. Впрочем, стоимость лизинга также довольно высока. ТАСкомбанк предлагает такие программы под 24%.

В любом случае лизинг имеет преимущество перед обычной арендой жилья, которая вообще никак не регулируется. «Арендой занимаются частные лица. Сегодня кто-то захотел сдавать недвижимость, а завтра он передумал. Поэтому очень много вопросов к процедуре и условиям аренды: кто делает ремонт, оплачивает ущерб? Лизинг, конечно, снимает эти вопросы», — говорит заместитель директора по маркетингу компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.

Альтернативой кредитам является рассрочка непосредственно от застройщика. Некоторые девелоперы дают рассрочку на 1-2 года, до сдачи объекта в эксплуатацию, а некоторые — сроком до 10 лет. Цена рассрочки может пересматриваться в одностороннем порядке. «Многие порядочные застройщики предупреждают за неделю о будущем повышении, и рассрочку можно погасить досрочно. У более дорогого жилья рассрочка привязана к доллару, а цена фиксированная. Если на длительный период, то может быть заложен небольшой процент удорожания (6% годовых), — считает госпожа Деревлева. — У компании может быть и шесть вариантов рассрочки: в долларе, в гривне, с удорожанием и без, краткосрочные и долгосрочные». «Застройщикам не нужно формировать резервы под кредиты и не нужно определять класс надежности заемщика, поэтому они могут предлагать клиентам более выгодные условия», — утверждает директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвышин.

Явные минусы для потребителя состоят в том, что невозможно получить право собственности до выполнения обязательств по рассрочке. Среди плюсов — отсутствие залога, страховки, требования иметь подтверждение доходов. «Общее удорожание всегда значительно меньше, чем если брать кредит в банке. Рассрочка для застройщиков — не самоцель, однако, как показывает практика, нашим инвесторам ипотека по-прежнему недоступна. И поэтому застройщикам приходится заниматься эрзац-кредитованием», — добавляет госпожа Деревлева.