Цены доступные, выбор широкий, но не берут. Рынок жилой недвижимости – 2017

В уходящем 2017 году на рынке недвижимости не было больших скандалов. Это в прошлом 2016-м все говорили о проблемной компании Укогруп Анатолия Войцеховского или судачили об экстерьере Театра на Подоле. Конечно, это не значит, что на рынке недвижимости все так гладко. Мы выбрали самые значимые события и тенденции на рынке жилья, которые затрагивают интересы тех, кто вложил или планирует потратить деньги на покупку квартиры.

Цены на жилье в Киеве достигли критически низкого уровня

Застройщики продают квартиры по цене стремительно приближающейся к себестоимости. Такие выводы сделал Нацбанк, которые были опубликованы в отчете регулятора о финансовой стабильности во второй декаде декабря. Нацбанк приводит данные Минрегионстроя, что в апреле себестоимость строительства жилья составляла 12 128 грн/кв.м., а с нового года она достигнет 14 340 грн/кв.м. Речь идет о предельном показателе, то есть себестоимость может быть и выше, но не ниже установленного министерством. Касательно цен на квартиры на первичном рынке, то в сентябре минимальная стоимость квадратного метра составляла 14 500 грн, говорится в отчете регулятора со ссылкой на данные поискового сайта lun.ua.

«Снижая цены в борьбе за покупателя, застройщики дошли до границы, после которой новое строительство станет убыточным, особенно в бюджетном сегменте. — отмечает Нацбанк — В таких условиях строительные компании пытаются сократить затраты за счет экономии материалов, проектных работах и обустройстве придомовых территорий, что приводит к снижению качества жилья».

В старом жилом фонде Киева ситуация не лучше. Собственники снижают цены, конкурируя не только между собой, но и с первичным рынком, на котором число новых квартир в последние годы било рекорды. Согласно отчету, в сентябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года долларовые цены снизились на 11%.

Цены на жилье на вторичном рынке по итогам года снизятся в среднем на 12%, а на первичном — на 7%, прогнозируют в компании «Олимп-Консалтинг». В Нацбанке отмечают, что вероятней всего стоимость жилья продолжит незначительно снижаться и в следующем году.

Минимальная цена в 14 500 грн/кв.м., о которой говорит Нацбанк, в основном касается квартир, которые сложно продать. Это жилье с неудачной планировкой или с большой площадью. Могут быть случаи, когда такая цена предлагается на квартиры в строящихся объектах, но которые находятся на ранней стадии строительства. Однако как застройщики, так и эксперты рынка подчеркивают, что строительные компании работают с минимальной рентабельностью.

На рынке недвижимости вступили в силу новые нормы, которые призваны снизить количество незаконных строек жилья или строящихся с нарушением. Так, по крайней мере, заявляли в правительстве. Но на самом ли деле это так?

10 июня вступил в силу закон, которым отменяется категоризация ( I-V) объектов, а вместо них теперь будут присваиваться классы последствий (С1-С3). В свое время чиновники заявляли, что категоризация позволяла некоторым недобросовестным застройщикам начинать строительство по упрощенной процедуре путем подачи декларации, вместо полной процедуры и получения разрешения на строительство. Для этого строительные компании разбивали жилой комплекс на отдельные дома, а дома на подъезды. Таким образом, они смогли избежать полной проверки строительной документации. Если следовать логике чиновников, то в результате таких действий и появились незаконные стройки. К примеру, возводили многоквартирный дом на земельном участке, который выделялся под частную застройку, отмечали чиновники.

Застройщики не отрицают, что есть компании, которые сознательно занижали категории сложности. Однако то, что объекту присвоена третья категория сложности, не означает, что у него были нарушения, говорила руководитель направления строительства Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк. В пояснительной записке к законопроекту отмечалось, что из 86,5 тыс. объектов третей категории сложности, которые строились в 2014-2015 году, проверено всего лишь 3,5 тыс. объектов (это 4% от общего количества). На каждом пятом из проверенных были выявлены серьезные нарушения. О каких нарушениях идет речь, в пояснительной записке не говорится. Не прояснили этот момент и в ГАСИ.

Независимый эксперт на рынке недвижимости Сергей Овчинников отмечал, что бороться с нарушениями строительных норм можно было гораздо проще, прописав, к примеру, что к III категории строительства относятся объекты не выше трех этажей. Для этого не нужно было снова менять правила игры.

Есть вопросы и по скандальным незаконным застройкам компании Укогруп Анатолия Войцеховского. Занижение категоризации относится к около 40 объектам, которые компания смогла беспрепятственно построить. И даже после задержания Войцеховского на некоторых площадках продолжалось строительство.

Чиновники подчеркивают, что с 10 июня, согласно новому закону, полномочия ГАСИ были усилены. Инспекция получила право на внеплановые проверки, по указанию (требованию) главного инспектора стройнадзора, а также по заявлению физического или юридического лица. Помимо этого ГАСИ сможет теперь аннулировать разрешение на строительство при систематическом препятствии проверок инспекции.

Национальный банк в июне этого года заявил об избытке квартир на первичном рынке жилой недвижимости. Это может привести к увеличению сроков строительства и уходу с рынка некоторых застройщиков.

Такое заявление со стороны представителей власти прозвучало впервые, начиная с 2015 года, когда было построено рекордное количество квартир в Украине. В Нацбанке отмечают, что количество новых квартир (см. график) несоразмерно с числом сделок на первичном рынке. О низком спросе говорит маркетинговая политика застройщиков, которые в этом году предлагают скидки до 20% (в прошлом году 5-10%) при 100% оплате жилья, в партнерстве с банками предлагают льготные условия кредитования. Об этом говорят и низкие объемы ипотечного кредитования: в 2016 году на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости банки выдали кредитов на сумму 736 млн грн. Для понимания, в 2012 году эта сумма достигала 2,5 млрд грн.

Сложившаяся ситуация может привести к тому, что некоторые застройщики, возможно, не смогут достроить начатые объекты и будут продавать их конкурентам, прогнозирует регулятор. «При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно появление долгостроев», — отмечает Нацбанк, подчеркивая, что это не системный кризис в строительной отрасли. И что, вероятней всего, ажиотаж спадет сам по себе и застройщики поймут, что рынок насыщен.

Однако эксперты не столь оптимистичны в своих прогнозах. Они отмечают, что может повториться ситуация 2008-2009 годов, когда было заморожено строительство большого количества объектов.

Сами застройщики поясняют, что рекордные объемы строительства были прогнозируемы из-за высокого спроса жилья в 2014-2015 годах, когда люди спасали свои гривневые сбережения вкладывая их в квартиры. В строительных компаниях подчеркивают, что ни о каком избытке квартир речи не идет, что спрос соответствует новому предложению на рынке жилья. Дно достигнуто, и рынок планомерно начинает показывать рост, отмечали представители отрасли.

Порог входа на первичный рынок жилой недвижимости ощутимо снизился с 350 тыс. грн до 216 тыс. грн.

Это стало возможным за счет сокращения площади квартир. Дело в том, что с начала кризиса общий бюджет покупки жилья снизился 50-60 тыс. долларов США до 20-25 тыс. долларов. Чтобы расширить круг покупателей, застройщики начали сокращать метраж. К примеру, в Харькове строят дома, в которых все квартиры — это «еврогостинки» от 18 кв.м. В Гонконге 18 кв.м. — это предел размеров так называемых нано-квартир.

В Киеве ситуация иная. Жилье площадью меньше 20 кв.м. продается только в трех объектах, один из которых — это реконструированное коммерческое здание, а два — еще строятся. Как раз квартира 18 кв.м. за 216 тыс. грн находится в одном из таких объектов возле аэропорта «Киев» (Жуляны). В прошлом году минимальная стоимость квартиры на первичном рынке была на уровне 350 тыс. грн.

Площадь таких малометражек для однокомнатных составляет 26-31 кв.м., для двухкомнатных — 45-50 кв.м, а трехкомнатных — 70 кв.м. Сокращение площадей — вынужденная мера, вызванная снижением покупательской способности и отсутствием ипотечного кредитования. Но строить квартиры меньше 18 кв.м. невозможно — это предел.

Источник