Киевская недвижимость «щупает дно»: что ждет цены на жилье в 2018 году

Эпоха, когда хрущевки в центре Киева уходили за 100-150 тыс. долларов США, ушла в прошлое. Отрезвляющее действие возымел не только кризис в финансовом секторе, но и ряд факторов, которые и сегодня активно диктуют цены на жилье в Киеве. И если не считать «жлобского» ценового всплеска на аренду жилья во время Лиги Чемпионов, рынок столичной недвижимости рискует стать малоинтересным для инвестиций.

Магия предложения

Строят в Киеве очень много. Складывается такое впечатление, что застройщики не обращают внимания на кризис и живут в своем мире. Но ничего подобного. По моим наблюдениям, падение цен даже в 2-3 раза большинству строителей нипочем. В отличие от 2006-2009 гг., сейчас они избегают кредитования в банках и еще на этапе котлована ищут инвесторов со стороны. По словам строителей, себестоимость квадратного метра под Киевом сейчас упала до 100-200 долларов за квадратный метр, а в Киеве – не превышает 250 долларов. Учитывая, что минимальная цена в пригороде Киева начинается от 500 долларов за квадратный метр, то строителям еще есть куда прогнуться под обстоятельства кризиса.

Скорее всего, первое полугодие 2018 года столичная недвижимость окончит падением цен на 2-3%. Наибольшее падение цен уже сейчас видно в неликвидных сегментах – отдаленных районах Киева или предложениях с очень старым жилым фондом. В пригороде строители от пресловутых 500 долларов за квадратный метр уже сейчас вынуждены проводить акции или сбрасывать квартиры на последних этажах через риелтеров за половину цены. Можно встретить предложения с рассрочкой без удорожания и услуги «trade in», когда строитель берется продать Вашу старую квартиру в обмен на новую.

Все эти косвенные факторы указывают на то, что продается новое жилье довольно плохо и продавцы начинают искать варианты как увеличить продажи. В этих условиях покупателям я бы не советовал торопиться, а уж если припекло, то с продавцом можно хорошо поторговаться.

Сигнал от официальной статистики

По версии Государственной службы статистики, индекс строительства за 2017 год вырос на 26,3%. Строительство во многом спасало общую картину по экономике. Однако жилое строительство росло меньшими темпами чем нежилое. За 2017 год индекс строительства вырос в жилом сегменте только на 16,3%. А вот за первый квартал 2018 года индекс строительства упал на 3,5%.

Причинами падения, во-первых, стали плохие погодные условия: если вспомнить мартовские морозы, то ясно, что у строителей «сезон начался с задержками». Во-вторых, строители, даже активно работающие в столице, не могли не ощущать замедления интереса к их проектам со стоны потенциальных покупателей. За первый квартал 2018 года рост показал только сегмент коммерческой недвижимости, остальные сегменты продемонстрировали синхронное снижение.

Тем не менее, если смотреть на официальнее данные Госстата, но уже в разрезе квадратных метров, то строить стали быстрее, а 2017 год вообще для жилищного строительства был своеобразным годом рекордов. В сравнении с 2016 годом в 2017 году ввели в эксплуатацию на 9% больше квадратных метров. Всего же в 2017 году построили примерно 10,206 млн. квадратных метров жилой недвижимости или 125 тыс. квартир.

Для Украины это довольно большой объем, даже в сравнении с 2013 годом. Похоже на то, что рынок перегрели сами строители. Проекты в этой отрасли длятся довольно долго, иногда годами. И даже в столице заложенные пару лет назад 500 долларов за квадратный метр сейчас оказалось не так просто получить. Поэтому, скорее всего в 2018 году мы увидим плавное свертывание сегмента жилого строительства и переориентацию компаний на коммерческую недвижимость, которая более устойчива к экономическим проблемам в Украине.

Факторы не в пользу роста цен

Откровенно говоря, экономика Украины растет медленно. Даже несмотря на предварительные итоги первого квартала 2018 года, +3,1% ВВП на рынке не ощущаются как некий значительный плюс. Пессимисты указывают, что рост официального ВВП мог произойти из-за детенизации (принимая во внимание радужные отчеты Минэкономики о детенизации ВВП в 2017 году, это вполне возможно), вот только участникам рынка такой рост несет больше фискальной нагрузки, а не доходов.

Второй важный момент – экономика страны отягощена значительными долгами, которые нужно обслуживать. То есть, грубо говоря, прирост в официальном секторе мы пускаем не на рост бюджетных выплат социальным группам населения, а в большей степени на выплату процентов по долгам. Ну и тот факт, что правительство все же благоразумно отложило рост минимальной з/п, а фискалы рапортуют о небольшом неисполнении планов по доходам, говорит о том, что первый квартал идет у Минфина не совсем по плану, и на то есть объективные экономические причины. В этих условиях номинальные доходы основной массы населения будут расти медленно, даже медленнее чем ожидалось.

Третий фактор – это медлительность банков в разворачивании ипотечных программ. Судя по скандалам 1998-2008 гг., на валютной ипотеке в Украине можно ставить крест, а сделать ипотеку в национальной валюте не так-то просто. И дело тут не в ставках, а в том, что у банков в пассивах мало длинных денег. Т.е. для создания массового продукта не хватает длинных ресурсов. Поэтому формально эти продукты на рынке есть, но условия по ним таковы, что массовый характер они приобрести быстро не смогут.

Для начала должны упасть ставки по ипотечным кредитам, затем банки должны обзавестись длинными пассивами, и только после этого банки опять смогут влиять на стоимость жилья на системном уровне. Ну а пока не активизируется ипотечное кредитование, рынок фактически будет функционировать по схеме «сложного обмена», когда один из покупателей, нашедший деньги для покупки нового жилья, будет «запускать» десятки, а то и сотни сделок, направленных на обмен или улучшение жилищных условий. Что, собственно, сейчас и происходит.

Четвертый фактор – миграция не в пользу столиц. В 2005-2007 гг. в Киеве наблюдался мощный приток людей, которые искали работу. Некое оживление можно было видеть в Харькове, Днепропетровске и Львове. Сегодня же имеет место ярко выраженный отток трудовых ресурсов в Евросоюз, сохранилась и определенная трудовая миграция в СНГ. В 2015-2017 гг. рынок недвижимости крупных промышленных городов и Киева держался в основном за счет трудовой миграции из зоны АТО. Однако большинство из тех переселенцев, кто хотел и мог купить жилье, его уже купили, и поэтому поток трудовых мигрантов из зоны АТО в 2018 году будет заметно ниже, чем в 2-3 года назад.

Боюсь, что мода на заработки в ЕС распределит трудовую миграцию не в пользу Украины, и мы будем ощущать то же, что и Варшава, Будапешт или София лет 5-7 назад, когда миграция в страны Старой Европы достигла такого уровня, что в этих столицах начали исчезать автомобильные пробки. Соответствующим образом на такую интенсивную миграцию отреагировали и цены на недвижимость.

Выводы

Думаю, что в 2018 год рынок жилой недвижимости вошел в состоянии перегретого рынка и строительные компании сами этому способствовали, создав избыточное предложение. Но 2018 году уже миграционный фактор разворачивается не в пользу данного рынка. Отсутствие же массовой ипотечной поддержки со стороны банков говорит о том, что экономическими или финансовыми методами цены на рынке жилья не поднять. Также я напомню, что достигнутая сейчас стабильность на валютном рынке до конца 2018 года не является гарантированной, и любой всплеск курса доллара к гривне (даже в пределах 15-20%) может обвалить стоимость недвижимости в долларах США даже на киевском рынке.

В итоге, даже без учета «фактора курсовой стабильности», думаю, что за 2018 год средняя стоимость квадратного метра в Киеве упадет за год на 15-20%. Если же в 2018 году рынок нам подготовит валютные сюрпризы, то глубина падения рынка может быть еще большей. Такой негативный прогноз будет актуальным до окончания выборов 2019 года.

Источник