«Укрбуд» спутал карты: Что происходит с рынком недвижимости

Судьба более полутысячи объектов, из которых 70% приходится на жилье, под вопросом. Почему киевский рынок недвижимости сейчас в зоне турбулентности и может ли «Укрбуд» стать для него «черным лебедем»?

Еще в начале 2019 почти все игроки оптимистично оценивали перспективы столичного рынка недвижимости. Предполагалось, что количество сделок по покупке жилья вырастет минимум на 30%, а недвижимость подорожает на 15%.

Никто из экспертов не ожидал, что смена власти окажет сильное влияние на рынок недвижимости, который на начало года выглядел монолитным. Однако две избирательные компании 2019 года почти полностью изменили ландшафт строительного рынка столицы.

Что же происходит на рынке недвижимости сегодня, и стоит ли бояться его обвала из-за проблем одного из самых больших игроков последних лет — корпорации «Укрбуд»?

Выросла ли цена на жилье?

Согласно статистике, в первом полугодии 2019 недвижимость в Киеве подорожала на 4%. Если в 2018 году 1 квадратный метр стоил в среднем $904, то в 2019 году — $941.

При этом подорожание касалось всех классов жилья. По сравнению с 2018 годом подорожало жилье эконом-класса — до $778 за квадратный метр — на 13%. Жилье комфорт класса подорожало до $1178 за квадратный метр — на 10%.

Однако больше всего подорожало жилье бизнес-класса — почти на 16%, или $1851 за квадратный метр. Таковы данные консалтинговой компании UTG.

Как утверждает главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2 Виктория Берещак, на рост цен повлияло увеличение себестоимости строительства на 7-8%, а также переключение внимания покупателей. Последние начали переходить из доступного массового жилья, которое строили лидеры рынка, на проекты значительно лучшего качества относительно «молодых» компаний, у которых цена больше на 5-10% за один квадратный метр.

Хотя, если взять статистику за более длительный период, например, за последние 5 лет, то окажется, что цены на жилье как эконом-, так и комфорт и бизнес-класса оставались относительно стабильными.

Колебания редко были больше 10-12%. Исключением является 2016, когда цены на недвижимость эконом-класса упали почти на 18% по сравнению с 2014 годом.

Как менялась цена на жилье в Киеве с 2014 до 2019

Именно на 2016-2017 годы приходится и самый большой бум строительства жилья эконом-класса. Только в 2017 году началась продажа жилья в 59 новых жилых комплексах, а еще 45 жилых комплексов начали продажи жилья в новых очередях.

Результатом этого стали рекордные 1,7 млн. кв м жилья, введенного в эксплуатацию.

По словам коммерческого директора «Интеграл-буд» Анны Лаевской, наибольшим спросом пользовалось жилье эконом- и комфорт-класса. На них приходилось около 70% от общего количества сделок.

В течение 2016-2017 года трендом были малогабаритные квартиры. Снижение бюджета покупки и постоянный рост коммунальных платежей заставляли покупателей выбирать такой формат жилья. В 2018 году наметилась другая тенденция — цена перестала быть решающим фактором при выборе жилья, отмечают эксперты. По их мнению, на это повлияло некоторое оживление в потребительских настроениях и рост экономики.

По данным Министерства юстиции Украины, в 2018 году в Киеве заключили более 35 тысяч договоров купли-продажи жилья. Это почти на 13% больше, чем в предыдущем, 2017 году.

Как покупали квартиры в Киеве в новостройках последние пять лет

Такую активность украинцев на рынке недвижимости можно объяснить не только постепенным экономическим ростом, но и тем, что для многих покупка недвижимости до сих пор является наиболее надежным способом сохранения инвестиций.

«Недоверие украинцев к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей для широких слоев населения сделали вложения в недвижимость одним из немногих финансовых инструментов сохранения накоплений», — отмечает аналитик компании UTG Константин Олийнык.

Битва форматов

Сегодня покупатели обращают внимание на качество жилого комплекса и инфраструктуру. Наличие зеленых насаждений и озера рядом с будущим жильем теперь больше влияет на поведение лидеров рынка недвижимости.

Руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров уверяет, что за последние 1,5 месяца сокращение продаж наблюдалось в основном в проектах точечной застройки. В остальных проектах, преимущественно комплексной застройки комфорт и бизнес-класса, пользующихся повышенным спросом, количество проданных квартир, наоборот, выросло на 10-15%.

«Рынок распределен по признаку качества (современности) жилого комплекса. Это самая главная тенденция всего года», — утверждает он.

С Изаровым соглашается руководитель проектов группы компаний Perfect Group Алексей Коваль. Он также говорит, что рынок постепенно меняет квалификацию и выигрывают именно проекты с имеющимся инфраструктурным комплексом, использованием в строительстве энергосберегающих технологий, а также функциональными планировками.

По словам Берещак, сейчас на рынке продолжается битва форматов, которые будут определять комфортную среду обитания и экосистему жилья. По ее данным, из 55 новых проектов, появившихся на рынке в течение 2019 года, более 30% составляют проекты в сегменте многофункциональных жилых комплексов (например, ЖК Intergal City, ЖК Rusaniv Residence, ЖК UNIT.Home). В таких ЖК вместе с жильем активно развивают коммерческую, офисную, социально-бытовую составляющую.

В ТОП-5 вырвались строительные компании, которые раньше даже не входили в первую десятку. Вырваться вперед молодым девелоперам удалось благодаря гибкости: они следят за последними трендами, прислушиваются к желаниям покупателя, экспериментируют и создают новые форматы.

«Чтобы быть актуальным сегодня и завтра, комплекс должен быть многофункциональным и с обязательным приложением — парки, скверы, набережной, можно по соседству. Тогда это выведет в плюс как район, так и будущих жителей, а застройщик получит финансовую выгоду», — отмечает Берещак.

Кроме того, молодые девелоперы ведут проект от начала до конца под пристальным вниманием и не распыляются на многочисленные ЖК, которые требуют внимания.

Благодаря этому существенно нарастили свои позиции компании Perfect Group, bUd development. Усиление влияния молодых игроков в следующем году, по мнению экспертов, будет только расти.

По данным издания «Новое время», на сентябрь 2019 Топ-5 выглядел так: Stolitsa Group, «Интеграл-Буд», «ДСК-Житлоинвестбуд», «Киевгорстрой», KAN Development.

Лидер предыдущего рейтинга — корпорация «Укрбуд» — оказалась лишь на 9 месте, потеряв 8 позиций. За год компания сдала 10 домов и 1626 квартир, в Stolitsa Group за тот же период — 20 домов и 4144 квартир.

Как работают крупные игроки на столичном рынке

Избирательные качели

Вопреки ожиданиям экспертов, значительное влияние на рынок недвижимости оказали президентские, а затем и парламентские выборы. Этот марафон, тянувшийся с марта и до конца июля 2019 года, значительно повлиял на рынок недвижимости столицы.

По данным экспертов, в преддверии выборов количество продаж сокращается на 25-30%, а затем медленно растет.

Виктория Берещак отмечает, что этот год был довольно нетипичным для рынка недвижимости. Два этапа выборов замедлили темпы ввода в эксплуатацию, некоторые лидеры рынка даже замораживали свои объекты на этот период, а затем возобновляли строительство.

По ее мнению, есть несколько причин замедления показателей ввода жилья в эксплуатацию.

Во-первых, это смена политических элит. Договоренности, которые действовали у этих застройщиков со старой властью, вероятно, потеряли свой вес. Возникал вопрос, не отменят ли договора аренды, что будет с разрешениями и тому подобное.

Во-вторых, финансовые трудности отрасли. Вероятно, это основная причина для 70% остановленного строительства. Этому есть несколько объяснений — от недостатка оборотных средств у девелоперов до существенного снижения активности покупателей. Далеко не все решались подписывать договоры и нести деньги в отделы продаж до середины августа.

Поэтому многие ЖК в последней фазе откладывали открытие на 3-5 месяцев. Это коснулось и такого мастодонта рынка как компания «Укрбуд».

Сейчас покупатели квартир в комментариях под постами руководства «Укрбуда» в социальных сетях и на форумах жалуются на остановку строительства ряда ЖК, таких как «Урбан Парк», «Арт Хаус», «Твин Хаус», «Академ Парк» и другие.

Эффект «Укрбуда»

Несколько недель назад стало известно, что экс-нардеп из Блока Порошенко Максим Микитась, к которому сейчас проявляют большой интерес правоохранители, вышел из компании «Укрбуд».

В компании «Укрбуд» поспешили отмежеваться от своего бывшего руководителя еще до вручения ему первых подозрений. «Он больше не является владельцем компании „Укрбуд Девелопмент“, которая ведет все объекты жилищного строительства в Киеве, и не управляет никакими другими активами» Укрбуда«, — заявил директор корпорации Олег Майборода.

По его словам, сейчас в портфеле «Укрбуда» 24 ЖК, включающих 47 домов. Из них 5 планируют сдать уже к концу этого года, еще 5 в 2020 году.

Сам Микитась заявил, что «Укрбуд Девелопмент» продан, а уже через несколько дней после этого бывшего директора задержало Национальное антикоррупционное бюро. Специализированная антикоррупционная прокуратура требовала для Микитася залог в 300 млн грн, но суд отпустил его под залог 5,5 млн. грн.

Микитася обвиняют в мошенничестве с недвижимостью Национальной гвардии. По данным НАБУ, застройщик нанес государству ущерб на 82 млн грн. На самом деле, это лишь один из эпизодов.

По данным Youcontol, новыми владельцами «Укрбуд Девелопмент» стали бизнесмен Евгений Дикин и фермер Василий Полевой. Каждый из них владеет долей 50% от активов компании. До этого момента они не интересовалось столичным рынком недвижимости и сейчас о них мало что известно.

По одной из версий, таким образом происходит переход компании в сферу влияния генерального директора компании SAGA Development Андрея Вавриша — друга и партнера Андрея Богдана, главы Офиса президента. Сам Вавриш эту информацию опровергает.

По другой версии, Микитась «Укрбуд» покинул лишь номинально и он и его окружение до сих пор контролируют корпорацию. Мол, негативный информационный фон вокруг его фамилии может иметь непредсказуемый эффект для настроений инвесторов.

Однако, до сих пор никто не дал четкого ответа, что же происходит с корпорацией.

По мнению экспертов, ситуация вокруг одной из крупнейших компании Киева, доля рынка которой превышает 30%, может затронуть и остальных участников рынка. Ситуация с «Укрбуд» может отбросить рынок на год-два назад из-за непрозрачности компании и нежелание рассказывать об истинном положении дел.

«Если есть задержки, о них надо говорить с инвесторами. Это важно и для того, чтобы другие инвесторы не переживали и не ожидали второго пришествия „Элита-Центр“. Покупатели теперь сомневаются в такой категории как „системный игрок — надежный игрок“ и самостоятельно изучают бэкграунд девелопера», — отмечает Берещак.

Сегодня по разным оценкам в Киеве в подвешенном состоянии более полутысячи долгостроев, из них минимум 70% — жилье.

Сейчас в Киеве около 90 объектов, которые планировали ввести в эксплуатацию уже в этом году. При этом только около трети успеют сдать до конца года. Что касается остальных, то задержка может составлять до 6 месяцев и более.

Источник