Рынок земли. Что депутаты не учли в принятом законе

В конце апреля президент Владимир Зеленский подписал закон о рынке земли, который был принят после 20 лет существования моратория. Закон начнет действовать с 1 июля 2021. Действовать он будет с большим количеством ограничений. А если власть не решит ряд вопросов, то еще и с большим количеством недоработок.

Что сейчас закреплено в законе?

• Покупать землю могут только украинцы физические лица.
• Купить можно будет не более 100 гектаров.
• Юридические лица смогут покупать землю с 1 января 2024 года.
• С этого же момента можно будет покупать не более 10 000 га.
• Иностранцы не смогут покупать землю до проведения референдума.

Что не учли в законе

Отсутствие практически любых пунктов касающихся государственных и коммунальных земель. Их продажа запрещена, разрешена только аренда. При том, что именно аренда привела к многочисленным схемам с землями государственных предприятий. Еще один открытый вопрос - аудит земель этих госпредприятий. Сколько гектаров их насчитывается точно, какого качества почвы и не изменилось ли по факту их целевое назначение? Собственно, отсутствие полной картины по землям госпредприятий и могло стать причиной того, что их исключили из продажи. Ведь за годы существования моратория эти земли деребанились. И теперь будет трудно объяснить, куда исчезли целые участки.

Второй недостаток - отсутствие определения в законе связанных лиц и предохранителей по скупке земли такими лицами. Допустим, кто-то хочет купить разрешенные 100 гектар. Но что помешает купить такое количество земли себе, а еще по 100 га - на родственников, близких и знакомых? Позже же, когда землю разрешат покупать юридическим лицам, то регистрировать подставные компании и покупать землю на них. По сути, если не прописать предохранители скупки земли связанными лицами, то и ограничение в 100 га, а позже в 10 тыс. га будут на практике недейственными. Ведь те, у кого есть возможность и деньги, смогут купить окольными путями значительно больше.

В то же время, в законе не учли ограничения по покупке земли на уровне районов и областей (хотя сначала такие ограничения планировались). А это значит, что в некоторых регионах могут образовываться монополии одного землевладельца.

Ограничение вводили для того, чтобы избежать концентрации большого массива земель в одних руках, а также для того, чтобы агрохолдинги не скупили большие массивы. Вместе с тем, в законе не предусмотрена никакой защиты для этих самых агрохолдингов. Представьте, что вы - владелец агрохолдинга. Годами вы арендуете землю и успешно развиваете бизнес. Открывается рынок и вы не можете выкупить землю, которую обрабатываете. Зато ее покупают другие, а вам нужно или удержать земельный банк путем аренды земли у нового владельца, или же искать другие гектары.

Это не только неудобно, но и может повлечь за собой многочисленные случаи рейдерства. Например, вы засеяли поле. Какой-то его участок выкупили и вот уже вы рискуете потерять урожай, который растет на этом участке.

Эти же ограничения затронут и компании с иностранными инвестициями. Ведь если украинские юридические лица смогут покупать землю с 2024 года, то для иностранных компаний такая возможность может возникнуть (а может и нет) только после всеукраинского референдума. При этом закона о референдуме в Украине не существует.
Вместе с тем, несмотря на ограничение, иностранцы все равно смогут купить землю. В Украине действует закон № 132-IX "О внесении изменений в некоторые акты по стимулированию инвестиционной деятельности в Украине". В нем есть такое понятие, как "доверительное право собственности". Это означает, что вы можете приобрести что-то в интересах другого лица.

Т.е. иностранец может учредить фонд. Фонд сможет привлечь иностранные кредиты. И инвестировать эти деньги в покупку земли через доверительное право. Таким образом украинский владелец земли будет действовать в интересах иностранного гражданина или компаний. Поэтому, несмотря на запрет прямой покупки украинской земли иностранцами, последние все же смогут опосредовано владеть землей.

Кроме решения таких вопросов, нужны также инструменты финансирования фермеров, чтобы те имели возможность купить землю. Получить кредит в банке для малого фермера всегда было трудно. Препятствиями были отсутствие кредитной истории, залога, отчетностей и большие проценты. Банки считали и считают такие кредиты рисковыми, поэтому выдают их очень неохотно. Отсюда возникает вопрос. На какие деньги малый или средний фермер может купить землю? Если купить несколько десятков гектаров малый предприниматель еще сможет себе позволить на сэкономленные средства, то на разрешенные 100 га нужен долгосрочный кредит.

Ранее планировалось создать Фонд частичного гарантирования кредитов. В госбюджете на формирование его уставного капитала было выделено 240 млн грн. Фонд должен был выдавать кредиты на покупку земли или ведение хозяйства малым и средним фермерам, которые обрабатывают не более 500 га те занимаются производством с/х продукции. Однако, 13 мая законопроект отклонили и сняли с рассмотрения.

В итоге на выходе мы получили недоработанный документ, имеющий много пробелов, которые могут стать основой для новых схем с землей и рейдерства. Поэтому правительству и парламента за год нужно решить много вопросов, чтобы земельная реформа не была провалена.

Источник