Продажи квартир в новостройках упали в несколько раз. Застройщики не спешат снижать цены

Фото: Константин Мельницкий

Украинцы отложили покупку жилья до стабилизации политической и экономической ситуации в стране. В январе-марте в Киеве было зарегистрировано чуть больше 3 тыс. сделок, из которых около 70 % пришлось на сектор первичной недвижимости. Об этом «Капиталу» сообщил управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Столько квартир в I квартале 2013 г. продавалось в месяц.

Украинцы приобретали жилье далеко не во всех новостройках. Например, в крупнейшей украинской строительной компании «Киевгорстрой» продажи остались на прошлогоднем уровне, рассказал изданию президент холдинга Игорь Кушнир. Другие застройщики зафиксировали падение продаж в 20‑30 раз, сетует президент девелоперской компании «К. А. Н. Девелопмент» Игорь Никонов. «Многие не хотят называть цифры, но собственники бизнеса говорят мне именно о таких показателях», — отмечает он. Сейчас в некоторых домах продается по 5‑10 квартир в месяц, тогда как в прошлом году — по 200‑300, пояснил собеседник издания.

«У тех, кто продавал жилье в гривне или зафиксировал курс на отметке ниже 10 гривен за один доллар наблюдася высокий спрос, у остальных — количество сделок практически уменьшилось в разы», — уточнила замдиректора по маркетингу компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.

Высокие цены

Главная причина падения продаж — резкая девальвация национальной валюты (с начала года гривня подешевела с 8 до 11,5 грн за доллар. — «Капитал»), говорит Игорь Никонов. «Строители привлекают средства в иностранной валюте, поэтому и продают квартиры в привязке к курсу доллара», — сказал он, добавив, что в национальной валюте жилье подорожало в соответствии с девальвацией. По словам эксперта, привлекать деньги под строительство проекта в гривне невозможно, так как ставка составляет 24 % годовых, что нереально для застройщиков.

Покупатели боятся вкладывать средства в недвижимость из‑за нестабильной политической ситуации в стране, считает эксперт Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. «Люди не понимают, что будет завтра, и опасаются, что смогут потерять свою недвижимость», — пояснил он. По словам президента Ассоциации специалистов банковской оценки Сергея Фролова, некоторые политики и бизнесмены, наоборот, старались быстро продать свою недвижимость в Украине. «После смены власти они покинули страну», — подчеркнул он.

Большинство клиентов сейчас приобретают апартаменты только в введенных в эксплуатацию домах, признает финансовый советник девелоперской компании UDP Юрий Серещенко. «Покупатели опасаются, что некоторые новостройки могут быть не введены в эксплуатацию», — отметил он. Фактически доверие покупателей к первичному рынку недвижимости не вернулось до докризисного уровня, когда квартиры в домах раскупались на этапе котлована, уверен Жолудь. «Время показало, что вернуть деньги, вложенные в недострой, практически нереально», — говорит он. Привлечь интерес населения к жилью в новых домах не могут и рассрочки платежей, которыми ранее пользовались практически половина покупателей. Причем застройщики соглашались их предоставить и после ввода объекта в эксплуатацию. «Рассрочки, как правило, привязаны к курсу доллара или индексам, рассчитываемым по группе показателей, поэтому сейчас они не пользуются спросом. В I квартале практически все сделки заключались с условием 100 %-й оплаты», — подчеркнула Деревлева.

Пополнение к 40

Оставшись без покупателей, застройщики вновь столкнулись с поиском денег на реализацию своих проектов. Но выбор у них небольшой. Получить финансирование на строительство новых объектов сейчас практически невозможно, признает председатель правления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко. «На существующие проекты кредитные линии выделяют, поскольку банк не заинтересован в заморозке строительства дома», — добавил он.

Активизировать спрос за счет четырех существующих государственных программ финансирования жилья в этом году невозможно. Как ранее писал «Капитал», в бюджете на 2014 г. не предусмотрены деньги для заключения новых договоров. «Например, на программу компенсации процентов по кредитам (заемщик платит только 3 %, остальные 13 % оплачиваются из бюджета. — «Капитал») предусмотрено 110 млн грн. Этого хватит только на обслуживание ранее выданных займов», — приводит пример специалист Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, пожелавший остаться неназванным.

Рассчитывать, что покупатели недостающие деньги привлекут в банках, не приходится — ипотека слишком дорогая. По данным компании «Простобанк Консалтинг» на начало апреля, кредиты на покупку жилья в новостройках обходятся в 20,04‑20,66 % годовых, в зависимости от срока займа.

Застройщики по‑разному выходят из сложившейся ситуации. По словам Михаила Артюхова, некоторые девелоперы сотрудничают со строительными компаниями, у которых есть свои деньги на возведение дома. После ввода объекта в эксплуатацию стороны делят прибыль. Например, по такой схеме компания «Пагода» привлекла к проекту жилого комплекса «Сказка» в Феофании застройщика «Укрбуд». Девелопер НБК совместно с промышленно-строительной группой «Ковальская» возводит комплекс «Зеленый остров - 2» в Шевченковском районе столицы.

Другие застройщики вынуждены будут оптимизировать свою деятельность: сократить темпы строительства, отправить людей в отпуска или уволить, допускает Подолянко. «Все будут ждать результатов выборов, после проведения которых есть шанс получить проектное финансирование», — прогнозирует он. Из-за этого увеличатся сроки строительства, но ситуация не станет критичной: застройщики и до этого редко задерживали сдачу домов.

В Киеве недостроев может стать больше, считает Михаил Артюхов. Сейчас, по его данным, только 20 % новостроек возводятся за собственные средства (Amstar Europe, St. Sophia Homes, «К. А. Н. Девелопмент»). Еще около 40 % домов строятся за счет собственных и привлеченных от продажи квартир денег (Seven Hills, ТММ и пр.). Оставшиеся около 40 % объектов — наиболее рисковые, поскольку работы на площадках проводятся только после получения средств из другого бизнеса или от продажи недвижимости, говорит собеседник издания. «Работы на таких объектах ведутся рывками», — констатирует Артюхов. Поэтому они могут быть заморожены. По данным директора Департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА Сергея Даниловича, сейчас в столице 40 проблемных объектов — строительные работы идут с нарушением срока либо полностью заморожены.

Регионалы покидают столицу

Количество киевлян, которые хотят сдать свою недвижимость в аренду, активно растет. По исследования, проведенного порталом Adress.ua и исследовательской группой Colliers International (Украина), в марте 2014 г. база предложений по сдаче однокомнатных апартаментов выросла на 70% до 12,1 тыс. апартаментов. Выросла она и в других сегментах. Например, предложение по двушкам увеличилось на 58% (до 13,6 тыс.), трешек - на 34% (до 6,3 тыс.). Такой большой рост предложения связан с массовым отъездом иногородних специалистов, которые потеряли работу в столице, поясняет управляющий партнер рекрутинговой компании «Гармония Бизнес Развития» Татьяна Шаматуха. С начала этого года компании начали активно сокращать своих сотрудников. «Каждый второй кандидат, который приходит на собеседование сообщает о том, что его сократили или в компании планируется сокращение», - пояснила она.

Арендодатели, столкнувшиеся с резким ростом конкуренции, вынуждены были пойти на уступки. По данным исследования, в марте 2014 г. по сравнению с аналогичным месяцем 2013 г. аренда подешевела на 19% до $635 в месяц. Президент Ассоциации банковской оценки Сергей Фролов говорит, что многие арендодатели при расчете стоимости аренды учитывают старый курс -- 8 гривен за доллар. «В противном случае арендаторы отказывают снимать апартаменты», - отмечает он. Найти же ему замену сейчас крайне сложно: желающих платить за съем квартиры по сегодняшнему курсу национальной валюты уменьшается с каждым днем.

Проблемы с регистрацией недвижимости

Алексей Говорун,
заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу девелоперской компании «Т.М.М.»

При регистрации недвижимости в интересах своих клиентов мы сталкиваемся с массой проблем. Застройщик, в зависимости от проекта жилого комплекса и очередностей его запуска, оформляет документы на 200‑400 квартир. Помимо этого, в каждом объекте, как правило, расположены нежилые помещения и парковочные места.

В регистрационной службе сегодня действует негласное табу — до 5 регистраций жилых или нежилых помещений в день для застройщиков и юридических лиц. Спрашивается, сколько времени необходимо представителю строительной компании для регистрации всей недвижимости в жилом комплексе? Кроме того, требования регистраторов постоянно меняются.

Например, сначала просят предоставить копии различных документов, потом нужно их нотариально заверить. В конце концов могут потребовать оригиналы. Но эти документы необходимы при проведении проверок, получении различных разрешений и пр. А если регистратор их потеряет? Кто тогда будет нести ответственность?

Более того, даже процесс подачи заявки на регистрацию помещений может занять несколько дней. В нашей практике были случаи, когда имея на руках идентичные пакеты документов, право собственности на одну квартиру регистрируют, а на вторую уже нет.

Впрочем, разрешить текущую проблему вполне реально. В первую очередь, государство должно определиться с официальной стоимостью процедуры. Если 239 гривен мало, мы готовы платить за регистрацию жилья и 500‑600 грн. Также целесообразно создать департамент регистрации для застройщиков или хотя бы специализированный отдел и установить реальный срок оформления документов. Специалистов, которые могут помочь провести изменения в правилах регистрации недвижимости, много: застройщики, БТИ, регистраторы, Министерство юстиции.