Рынок вторичного жилья пытается нащупать дно

С начала года цены на вторичном рынке жилья столицы опустились на 14% — до $1482 кв. м. По сравнению с октябрем прошлого года подержанные квартиры подешевели в долларах на 17%. Снижение цен оживило рынок, но не достаточно. Риелторам не удастся побить даже низкие показатели минувшего года.

Заложники доллара и войны

Наибольшие ценовые скачки в 2014-2015-м годах рынок «вторички» переживал в периоды резких колебаний курса валют и обострения в зоне АТО. Показательными стали осень минувшего года и февраль-март нынешнего. В первом случае паралич на рынке вызвали военные действия, во втором — двукратное удорожание доллара по отношение к гривне.

В такие моменты сделки были единичными и происходили только при хороших дисконтах, от 30% и выше, утверждает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Эти периоды не прошли для рынка бесследно, а задали долгоиграющий тренд на снижение цены.

Факторы оживления

За год размер дисконта увеличились на 5-8 п.п. до 15-20%. Заметное снижение цены — как декларируемой, так и фактической — стало одним из факторов оживления рынка, которое началось со второй половины лета и отмечается до сих пор. Свою роль сыграли относительная стабильность на валютном рынке и снижение цены.

По данным вице-президента Всеукраинской ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, больше всего стали продаваться объекты в самом дешевом ценовом сегменте стоимостью до $25-27 тыс.

Он добавил, что оживлению рынка «вторички» способствовало и перетекание части покупателей с первичного рынка. Анатолий Топал считает, что людей отпугнуло множество сообщений о незаконных стройках, возведение которых могут запретить. Именно такой тезис активно озвучивался столичными властями в предвыборной гонке.

Напомним, с начала этого года противостояния между жителями и представителями застройщиков произошли на десятках строительных площадках. Кроме того, КГГА запустила кадастровую карту. Сейчас в ней около 2 тыс. объектов строительства: жилые комплексы, автостоянки, автозаправки и пр., из которых 480 являются незаконными. Из них около 40 домов — проекты компании «Укогрупп». Отметим, что часть объектов, отмеченных на карте уже построены, сданы в эксплуатацию, а некоторые заселены.

Хозяева испугались

Шокированные обвальным падением цен владельцы недвижимости в конце лета стали дружно снимать объекты с продажи. Остались лишь те, кому остро необходимо провести сделку.

«У меня есть знакомый, который время от времени „замеряет“ рынок, выставляя на продажу свою однокомнатную квартиру на Борщаговке (в самом отдаленном спальном районе Правобережья столицы — ред.). В 2013 году за нее давали $40 тыс., год назад — $32 тыс., сейчас — $27-28 тыс.», — рассказывает Анатолий Топал. Не все продавцы готовы к столь существенному снижению. Именно поэтому их число, как и число выставленных в продажу объектов, за минувший год сократилось.

По данным порталов, размещающих объявления о продаже недвижимости, в Киеве, как и в минувшем году, одновременно экспонируется около 30-40 тыс. квартир. Эксперт подвергает сомнению эту цифру. «На практике сейчас до 80-90% всех объявлений — пустышки. Это или приманки для покупателей, в которых значатся завышенные параметры при заниженной цене, либо устаревшие объявления, либо несколько объявлений по одному и тому же объекту», — разъясняет Анатолий Топал.

Отметим, что два года назад практика фейковых объявлений тоже была, однако их доля составляла не больше 20-30%.

Покупатели уходят в аренду

Количество просмотров и сделок увеличивается, однако показатели прошлого года побить не удастся, убеждена киевский риелтор Татьяна Иванихина. По данным Минюста, в минувшем году в столице на рынке недвижимости было заключено около 20 тыс. сделок, а в целом по Украине — 178,4 тыс. Это на 25-30% ниже итогов 2013 года и один из самых низких показателей за все время независимости Украины.

Будут ли цены снижаться дальше? Мнение экспертов разделились. «Это дно — с неровным рельефом, зыбкое и неуверенное. Остановится ли рынок на этом и куда он пойдет к концу года, будет зависеть от очень многих факторов», — уклончиво отмечает Анатолий Топал. В то же время, по прогнозам вице-президента Международной федерации недвижимости «ФИАСБИ-Украина» Александра Бондаренко, дно практически найдено и при сохранении стабильности в стране рынок недвижимости уже в среднесрочной перспективе может ожидать восстановление.

Анализ ценовой динамики на вторичном рынке жилой недвижимости базируется на данных порталов Address.ua; Realt.ua; «Мир квартир»; «Столичная недвижимость», Domik.ua, UTG. По результатам исследований была выведена консенсусное значение цены квадратного метра на рынке «вторички» за каждый месяц нынешнего года и — соответственно — динамика его падения за этот период.