Парламент еще на полтора года одобрил застройку городов без планов зонирования. Муниципалитеты заработают. Застройщики сэкономят на детальных планах территорий

Фото: Алексей Солодунов

Народные депутаты разрешили городам, которые не имеют детальных планов территорий (ДПТ) и зонирования, до 1 января 2015 г. продавать и отдавать земли физ- и юрлицам. Соответствующий законопроект, с учетом поправок президента Виктора Януковича, парламент принял в пятницу. Мораторий снят и с наделов, находящихся в госсобственности. Документ также разрешает изменение целевого назначения земель под строительство.

Подобная норма уже су­ществовала с 2011 г. по 2013 г. (см. схему). В июне текущего года нардепы предложили снять мораторий до 2015 г. для всех городов, кроме Киева.

На исключении столицы настаивал Юрий Одарченко («Батьківщина»), по инициативе которого в законопроект и были внесены соответствующие изменения. Виктор Янукович посчитал, что в подобной редакции закон негативно повлияет на развитие жилищного строительства в столице, и ветировал документ.

Застройщикам помог запас

Партнер юридической фирмы GORO Legal Дмитрий Овсий считает, что от принятия законопроекта выиграют прежде всего застройщики.

Ранее, чтобы получить земельный надел и построить на нем жилой или инфраструктурный объект, все землепользователи, планирующие изменить целевое назначение или отвести надел под строительство, сталкивались с отсутствием градостроительной документации — ДПТ и зонирования.

По его словам, бюджетных средств не хватало для разработки градостроительной документации, поэтому некоторые застройщики делали ее за свой счет.

Но далеко не все игроки строительного рынка могли себе позволить разработать детальный план территории стоимостью от нескольких десятков тысяч гривен за пределами населенных пунктов до нескольких миллионов гривен в пределах городов-миллионников.

«Последствия — практически полный паралич рынка земли для градостроительства», — говорит юрист. Особенно остро эта проблема стоит для Киева.

Не менее важный вопрос — изменение целевого назначения земель, подчеркнул Дмитрий Овсий.

«При согласовании проектов земле­отвода о смене целевого назначения и передаче в собственность или пользование органы архитектуры отказывали претендентам, у которых не было градостроительной документации. Теперь оснований для отказа не будет», — констатирует он.

Сами застройщики утверждают, что пока они не пострадали от моратория — в предыдущие годы было отведено достаточно земли. «Участники рынка в основном уступают участки друг другу путем купли-продажи корпоративных прав титулодержателей», — говорит руководитель проектов девелоперской компании «НЕСТ» («Недвижимость столицы») Виталий Грусевич.

Выиграет только Киев

В Киевской городской госадминистрации (КГГА) опасались, что если закон вступит в силу в том виде, в котором он был принят в июне, столичный бюджет недополучит 327 млн грн.

Именно поэтому город обратился с просьбой к президенту ветировать закон. По словам зампреда КГГА Руслана Крамаренко, тот документ мог поставить под угрозу выполнение городского бюджета в 2013 г., поскольку из‑за исключения Киев не смог бы проводить земельные аукционы.

Впрочем, для других украинских городов существенного экономического эффекта от приостановки запрета будет не так уж много. Аналитик Ассоциации городов Украины (АГУ) Ярослав Рабошук считает, что городам говорить о финансовой выгоде можно лишь тогда, когда будут выделяться земельные участки под новые инвестиционные проекты.

«Скорее всего, это снимет социальное напряжение в населенных пунктах — особенно в небольших городах — в вопросах предоставления земельных участков для граждан под жилищную застройку», — полагает собеседник.

Разрешение муниципалитетам беспрепятственно отводить участки создает риск дальнейшей застройки исторической и центральной части городов. Особенно актуален этот вопрос для столицы.

По словам директора аналитико-исследовательского центра «Институт города» Александра Сергиенко, без зонирования и ДПТ, но при наличии генерального плана города застройщикам достаточно получить градостроительное обоснование, чтобы начать строительство. При этом, как правило, город не ограничивает строителей в количестве этажей и соответствии архитектуре столицы.

Отсрочка для муниципалитетов

Проблем с имплементацией документа не будет, уверен президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. «Этот закон устраняет некоторые проблемы, которые появились с 1 января 2013 г. в связи с вступлением в силу закона о градостроительной деятельности. Думаю, никаких сложностей с внедрением его норм не будет. Однако уже сейчас нужно думать о том, как система будет действовать после 1 января 2015 г., и готовить соответствующие изменения законодательства», — убежден он.

Ярослав Рабошук полагает, что время на разработку градостроительной документации есть лишь в теории. «Исходя из неудовлетворительного состояния бюджетов в городах, маловероятно, что ситуация улучшится в 2014 г., и небольшие города, села и поселки будут способны самостоятельно провести зонинг и подготовить ДПТ. Заказать такую документацию им не позволяет сама система местных бюджетов», — заверил собеседник.

Он также рассказал, что на правительственном уровне уже поднимался вопрос о компенсации средств на разработку градостроительной документации из госбюджета.

По словам Ярослава Рабошука, высока вероятность того, что в скором времени Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства снова будет инициировать этот вопрос.

«Но судя по предварительным показателям на 2014 г., в бюджете таких средств не будет», — добавил эксперт. По его информации, план зонирования для города областного значения обходится в среднем в 500 тыс. грн, районного — до 200 тыс. грн.

Как ранее писал «Капитал», лишь 20 городов из 229 подтвердили, что у них есть планы зонирования. Еще 44 населенных пункта сообщили, что на 2013 г. в местных бюджетах предусмотрены средства на разработку планов, однако как скоро они будут готовы, в ассоциации не знают. Хотя, по мнению президента Конфедерации строителей Украины Льва Парцхаладзе, местные власти, несмотря на наличие или отсутствие финансов, будут тормозить дальнейшую разработку градостроительной документации. Он считает, что местные советы не заинтересованы иметь план зонирования, желая управлять отводом земли «вручную».