Рынок коммерческой недвижимости нащупал дно

Пустующих помещений в торговых и бизнес-центрах Киева стало меньше. И хотя рынок коммерческой недвижимости все еще лихорадит, многие арендаторы умудряются улучшать свои «жилищные условия», при этом не особо переплачивая.

Какие фишки нужны ТЦ

Как отмечает глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компании EY Марина Крестинина, падение покупательной способности населения негативно отразилось на ритейлорах. В условиях снижения розничного товарооборота (более чем на 20% по итогам 2015 г.) некоторые операторы были вынуждены сокращать занимаемые торговые площади или оптимизировать количество магазинов сети. Как результат, управляющие большинства ТЦ и ТРЦ озаботились поиском фишек для привлечения посетителей. Среди наиболее действенных способов эксперты выделяют проекты, связанные с едой (от открытия новых ресторанов внутри ТРЦ до проведения гастрономических уличных фестивалей рядом с ним) и детьми.

Несмотря на проблемы с количеством покупателей и объемом покупок, уровень вакантности столичных ТРЦ за прошедший год уменьшился. «Прогнозы скептиков, уверявших, что будет пустовать едва ли не половина киевских ТЦ, не оправдались. Работающие в Украине операторы не спешили закрывать отдельные точки, в 2015 году с рынка не ушла ни одна крупная сеть», — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. Это связано с новым витком активности турецких операторов (LCWаikiki, adL), отказом сетевых арендаторов от стрит-ритейла (размещения магазинов на первых этажах домов), а также приходом в Украину новых компаний (SuperStep, Stefanel, Idexe, Maestrami), возвращением обратно некоторых брендов (Naf Naf, Dior, Saint Lauren, Suiteblanco) и продолжением экспансии ряда локальных ритейлоров (Arber, a.Tan, Goldi, Public&Private, Kleo).

Новых офисов никто не ждет

По словам аналитика отдела исследований компании JLL (Украина) Марьяны Супчан, за 2015 г. рынок офисов Киева увеличился лишь на 40,6 тыс. кв. м, это более чем вдвое уступает показателю кризисного 2009 г. (84,1 тыс. кв. м) и в три раза — результату 2014 г. «Под влиянием экономической ситуации реализация многих новых проектов бизнес-центров отложена на неопределенное время. Также перенесен на более поздний срок и ввод эксплуатацию порядка 75% строящихся площадей», — уточняет эксперт. Сегодня в киевских бизнес-центрах (1,66 млн кв. м) пустует примерно 25% помещений. Так, семь из девяти новых БЦ, введенных в эксплуатацию в прошлом году, до сих пор не привлекли ни одного арендатора.

В текущем году объем ввода качественных офисных площадей в столице сократится как минимум еще на 12% и достигнет рекордно низкого уровня. «На 2016 год в Киеве не заявлено ни одного нового бизнес-центра класса А», — говорит руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина) Александра Глобина.

По мнению директора департамента рынков капитала в DTZ Украина Владимира Мысака, на протяжении 2016 г. инвесторы продолжат вести себя осторожно в отношении инвестиционных возможностей в нашей стране. «Ожидать начала восстановления коммерческого рынка недвижимости (БЦ и ТРЦ) можно не раньше, чем через два года. И лишь при условии общей стабилизации в стране», —прогнозирует управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

Большинство компаний, которые решаются на переезд, пытаются воспользоваться сложившейся ситуацией с выгодой для себя. Арендаторы рассчитывают значительно улучшить качество помещений за те же, а то и меньшие деньги. И такой шанс у них есть. По данным JLL, среди активно перемещающихся арендаторов в комфортабельные офисы большинство (39 и 38% соответственно) это IT-компании и производственные структуры.

Чего хотят арендаторы

Количество сделок на рынке аренды офисов в БЦ растет благодаря двум причинам: переездам локальных компаний в другие офисы и качественной оптимизации площадей у текущих арендаторов. «С прошлой осени арендаторы действительно активизировались в плане офисной миграции», — подтверждает Александр Носаченко.

В частности, год назад в структуре офисного спроса более 70% составляли сделки по продлению договоров и пересмотру условий аренды. А уже во втором полугодии, наоборот, порядка 60% от общего объема сделок составили переезды. В 2016 г. эксперты ожидают активизации среди арендаторов спроса на качественные офисные площади класса А.

Причин для этого несколько. Во-первых, арендные ставки в качественных БЦ стали более привлекательными по сравнению со ставками 2013-2014 гг. По данным DTZ, сейчас месячная стоимость аренды в БЦ класса А составляет $17-28/кв. м, класса В — $7-20/кв. м, С — $5-9/ кв. м. Во-вторых, при заключении договоров с новыми арендаторами столичные девелоперы зачастую идут на значительный дисконт от номинально декларируемых рыночных ставок (хотя порой пытаются зафиксировать его на краткосрочный период). Если раньше бизнес-центрам классов А и В достаточно было сдать в аренду около 60% площадей, а остальные 40% заполнялись по инерции на общем успехе, то теперь за каждую сделку владельцам недвижимости или их управляющим необходимо бороться. «Только благодаря тому, что потребителями порядка 2/3 качественных офисов Киева являются арендаторы с мультинациональными корнями, ситуация в столице не критическая», — утверждает Александр Носаченко.

В-третьих, важным фактором для многих арендаторов является хорошая отделка и законченный ремонт офисного помещения. «Преимущественно компании мигрируют в те офисные центры, в которых владельцы готовы предложить высокий уровень базовой отделки, либо отделку „под ключ“, что позволяет арендаторам избежать дополнительных капитальных затрат», — говорит директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости в компании DTZ Украина Левон Папоян. Не последнюю роль играет и наличие в БЦ развитой социально-развлекательной инфраструктуры. По мнению Марины Крестининой, сегодня бизнес-центр класса А немыслим без фитнес-клуба, ресторана, столовой, банка, химчистки и других элементов удобства.