Как приобрести жилье, не выбросив деньги на ветер

Нет такого человека, который не хотел бы иметь собственное жилье. Когда человек находит квартиру, о которой он мечтал, и которая при этом ему еще и «по карману», он часто забывает об основном — о ловушках, которые могут приготовить для него недобросовестные строительные компании.

Одно из самых основных правил рынка гласит: продавец (в нашем случае застройщик) имеет целью получение прибыли (т.е. продажу недвижимости на выгодных для него условиях), а целью покупателя является получение жилья. Чтобы этот процесс прошел безопасно для последнего, стоит соблюсти несколько правил:

1. Проверить «историю» застройщика и генерального подрядчика.

Первым шагом, который вам нужно сделать, является проверка Застройщика и генерального подрядчика в ЕГРПОУ. Проверяя, нужно уделить пристальное внимание директору, находится ли юридическое лицо в процессе прекращения, открыты ли исполнительные производства против них, дату создания (чем дольше действует юридическое лицо, тем лучше) и уставный капитал (чем больше уставный капитал, тем лучше). Сделав проверку, вы сможете узнать, где юридическое лицо зарегистрировано и кто его учредители. Это поможет вам понять насколько застройщик связан с генеральным подрядчиком и можно ли им доверять.

Следующим шагом будет проверка застройщика и генерального подрядчика на наличие задолженности перед налоговой. Отсутствие налогового долга свидетельствует об их надежности.

Последним шагом на данном этапе является проверка застройщика и генерального подрядчика в Едином государственном реестре судебных решений. В реестре нужно пересмотреть ведутся ли против застройщика судебные дела и характер этих дел.

Кроме того, можно «погуглить» в Интернете, какие отзывы о застройщике и генеральном подрядчике, какие проекты они выполняли и насколько они удачны. Причиной для недоверия может быть наличие нескольких объектов строительства, которые еще не закончены и ведутся параллельно.

2. Проверить документы «на землю».

У застройщика должны быть документы, подтверждающие право собственности, право аренды земельного участка или постоянного пользования, на которой осуществляется или будет осуществляться строительство.

При проверке договора аренды, вам нужно уточнить, на какой период он заключен. Это очень важно, поскольку, если застройщик не успеет достроить дом до окончания договора аренды, возможен вариант, что ему не продлят аренду на данный земельный участок и дом не будет достроен.

3. Проверить документацию «на строительство».

Документом, без которого начинать строительные работы нельзя, является разрешение на выполнение строительных работ. Это разрешение выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией Застройщику, и он подтверждает, что последний имеет право выполнять строительные работы по данному объекту.

Подрядчик должен иметь лицензию на выполнение строительных работ. Заказчик должен иметь технические условия на коммуникации, проект и его экспертизу. На данном этапе нужно быть очень внимательным, и проверяя вышеуказанные документы нужно обращать внимание на сроки их действия исходя из сроков строительства.

4. Провести анализ цен на рынке недвижимости.

Основное, о чем нужно помнить на данном этапе — это то, что низкая цена оправдана лишь в начале строительства (когда готов только котлован под дом). Если же дом уже построен более чем на половину — тогда это или нестабильный застройщик, или возможна остановка строительства на какое-то время, или же вообще не планируется довести строительство до конца.

5. Посетить строительную площадку.

На этом этапе нужно осмотреть строительную площадку, оценить на каком этапе строительство, увериться, что это именно ваш застройщик осуществляет данное строительство и здесь будет ваш дом. Особое внимание нужно уделить количеству рабочих и техники, имеющихся на строительной площадке. В результате таких посещений, вы сможете оценить реальность сроков строительства, и вообще будет ли построен дом.

6. Договор — какой выбрать и с кем заключать.

В настоящее время самой безопасной схемой является покупка будущего жилья через фонд финансирования строительства (далее — ФФС). Присутствие в ФФС третьей стороны — банка, позволит вам чувствовать себя безопаснее и увереннее, поскольку банк гарантирует наличие средств для окончания строительства и в зависимости от вида ФФС осуществляет контроль за деятельностью застройщика. Перед тем, как стать инвестором фонда финансирования строительства, нужно проверить управляющего фонда (банк), от этого зависит надежность схемы. Так, участие крупного банка в качестве управляющего фонда может стать залогом того, что вы получите желаемое жилье.

Одним из самых безопасных способов приобретения жилья является заключение договора купли-продажи жилья с застройщиком в уже построенном доме. Плюсом в данном случае является то, что вы видите то, что покупаете, однако есть и минус — значительно выше цена по сравнению с другими вариантами покупки.

Существуют и другие, сомнительно-законные схемы вложения средств: договор закладная, договор переуступки или предварительный договор, но мы не рекомендуем заключать данные договоры, поскольку они предусматривают большие риски.

Из практики можно сказать, что большинство покупателей не дочитывают до конца договоры, которые они заключают с застройщиком. Также, люди часто не могут проанализировать договор и дать ему качественную правовую оценку. Юридическая фирма «Патриот» советует для предотвращения проблем в будущем обращаться к профессиональным юристам, которые будут сопровождать покупателя при покупке жилья.

7. Расчет с заказчиком.

Расчет с Заказчиком нужно осуществлять в безналичной форме через банк, поскольку так сохраняется вся платежная история. И в случае необходимости возврата ваших средств вы сможете доказать какую сумму вы потратили.