Нацкомфинуслуг хочет обязать застройщиков гарантировать своевременный ввод жилья в эксплуатацию

Фото: Ирина Горбасева

Страховщики или банки должны профинансировать завершение строительства нового жилья, которое они гарантировали, если застройщик в течение полугода после указанного срока не сдаст дом в эксплуатацию. Об этом говорится в законопроекте о выполнении обязательств перед инвесторами, который для обсуждения предложила Нацкомиссия, осуществляющая госрегулирование в сфере рынков финансовых услуг.

«Законопроект направлен на повышение надежности действующей схемы финансирования жилья», — отметили в пресс-службе Нацкомфинуслуг. По данным регулятора, в других странах действуют подобные механизмы защиты инвесторов: «Гарантия, выданная страховщиком или банком, используется в США, Израиле или России, а страхование ответственности застройщика — во Франции и России».

Не доверяй, а управляй

В июле Нацкомфинуслуг уже публиковала первый вариант законопроекта. Нынешняя версия доработана с учетом замечаний финучреждений. Документ, как и раньше, предусматривает обязательное страхование застройщиками ответственности перед третьими лицами либо покупку ими банковской гарантии.

Если жилой дом не будет сдан в эксплуатацию в течение полугода после запланированного срока, страховщик или банк обязаны будут выплатить сумму, необходимую для окончания строительства. В отличие от предыдущего варианта, в новой редакции документа предлагается осуществлять выплаты не инвесторам, а финансовому посреднику.

Таким посредником может быть управляющий фонда финансирования строительства (ФФС). Управляющий после получения денег в течение года должен будет достроить жилье. Если ему это не удастся, за месяц он обязан вернуть инвесторам вложенные в строительство дома деньги.

«Логика в такой схеме есть, так как основная цель — все‑таки не возврат денег инвесторам, а постройка дома», — считает предправления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко.

Этот документ может «почистить» рынок застройщиков — его могут покинуть до 70 % игроков.

«Никто не захочет продавать страховку или выдавать банковскую гарантию строительным компаниям, ведущим рисковую деятельность, а также тем, чьи риски нельзя оценить. Если же кто‑то из банкиров решится на такой шаг, тариф может вырасти примерно на 30 % от суммы гарантии», — уверен собеседник издания. Сейчас средняя стоимость такой банковской и страховой защиты, по данным Нацкомфинуслуг, составляет 0,5 %–3 %.

Дорого, но сердито

Из-за дороговизны предлагаемого механизма, по мнению председателя набсовета банка «Меркурий» Игоря Когута, застройщики, скорее всего, найдут схемы, как его обойти, и реальной защиты инвесторы не получат. «Эта инициатива ни к чему не приведет», — подчеркнул финансист. С ним согласны и представители страхового рынка.

70 % застройщиков могут покинуть рынок, не сумев получить гарантии

«Управляющий в страховании — лишнее звено. Застройщик может сам застраховать свою ответственность и отвечать напрямую перед инвесторами — так будет понятнее и дешевле для всех», — уверяет президент Лиги страховых организаций Украины Наталья Гудыма. А в данном случае схема достаточно запутана.

Такого мнения придерживается и председатель комиссии по страхованию Украинского общества финансовых аналитиков Вячеслав Черняховский. Государство не будет регулировать тарифы такого страхования.

«А значит, будет полная свобода условий, тарифов, франшиз. С большой вероятностью мы получим очередной невыплатной вид страхования с высокими премиями, повышающими «затраты» застройщика и заодно стоимость недвижимости для граждан — прогнозирует эксперт.

Без гарантии

Недовольны законопроектом и строители. «Дополнительная защита увеличит накладные расходы, которые в итоге лягут на плечи инвесторов», — отмечает директор по маркетингу и продажам компании жилищного комплекса RiverStone Ангелина Деревлева.

«Эта схема будет хорошо действовать, если застройщики, управляющие и те, кто дают гарантию, — связанные лица. В противном случае они не договорятся. Например, если управляющий ФФС — банк, то разве он позволит другому финучреждению выдать гарантию его застройщику?» — добавил второй участник рынка, попросивший не называть его имени.

Юристы также видят в документе ряд нестыковок. «Проект только в общем указывает, что компенсации будут перечисляться управляющему. Неопределенным остается механизм специальных счетов для перечисления этих средств, не определены системы контроля за целевым использованием этих средств управляющим, — поясняет руководитель адвокатского бюро Александр Белоус. — Вопрос, кто является получателем такого возмещения и действительно ли доверители будут выгодоприобретателями, остается открытым». По его мнению, дополнительные гарантии инвесторам такой закон вряд ли обеспечит.