На рынке жилья зреет мыльный пузырь

Фото: Shutterstock

В третьем квартале продажи открылись в 16 жилых комплексах в Киеве. Суммарное количество квартир в них достигает 6 тыс. единиц. Всего в украинской столице недвижимость продается в 215 комплексах, что примерно на 8% больше по сравнению с осенью прошлого года, сообщает консалтинговая компания City Development Solutions.

Предложение есть, спроса нет

Число покупателей, желающих купить квартиру в новостройке, не растет такими высокими темпами. Официальной статистики по продажам недвижимости в Украине нет. Но по оценкам компании ARPA Real Estate, за девять месяцев в Киеве продано 3,2 тыс. квартир в новостройках, тогда как за аналогичный период прошлого года — около 3 тыс.

Таким образом, спрос увеличился примерно на 7% в годовом исчислении. При этом предложение превышает спрос в два раза.

Строительные компании рассчитывают, что в ближайшие несколько лет ситуация коренным образом изменится. Украинская экономика постепенно восстанавливается после кризиса, правительству удалось сократить темпы инфляции с 40,3% в прошлом до 12% в этом году, а также стабилизировать курс национальной валюты. Девелоперы надеются на рост иностранных инвестиций и начало ипотечного кредитования уже в 2017 году, что позволит расширить перечень потенциальных клиентов.

Недвижимость в Украине остается одним из главных сберегательных инструментов для населения. Фондовый рынок не работает, а банковскую систему лихорадит. За два года Национальный банк вывел с рынка чуть более 80 финансовых учреждений, которые не соответствовали новым нормативам регулятора или не хотели раскрывать информацию о своих собственниках. Это примерно 40% от общего числа банков в стране, и «чистка» еще не завершена. На протяжении последнего полугода на рынке ходят слухи о намерении правительства национализировать Приватбанк — самый крупный в стране, который принадлежит олигарху Игорю Коломойскому. Это влияет на недоверие к банковской системе страны. Торговля драгоценными металлами в Украине также не развита.

Из-за недоверия населения к банковской системе от 20 до 40% клиентов строительных компаний приобретают жилье с целью сохранить сбережения.

Нехватка средств у потенциальных покупателей привела к тому, что около 80% сделок приходится на сегмент дешевого жилья. Самой большой популярностью пользуются квартиры площадью 18–30 кв. м, которые можно купить в столице за $20 тыс. Такую сумму менеджеры среднего звена могут скопить за три-пять лет.

Ценовые войны

Жилье эконом-класса в Киеве стоит $700–800 за один квадратный метр, бизнес — $1–1,5 тыс./кв. м, а премиум-класса — $2–2,5 тыс./кв. м. Но на практике стоимость может быть еще меньше.

«Сейчас застройщики активно стимулируют покупателей для внесения полной оплаты за квартиру, предлагая разные скидки, которые могут варьироваться от 3 до 25%.

Очень часто применяется индивидуальный подход к покупателю. Кроме того, активно предлагается инструмент рассрочки: в среднем на рынке она может составлять до 12 месяцев, как правило предлагается беспроцентная ставка, от 12 месяцев под 6–8% годовых. Рассрочка может достигать 36 месяцев», — говорится в сообщении девелоперской компании TARYAN Group, которая специализируется на строительстве элитного жилья. Другие компании в процессе торга готовы сбросить не менее 30–35% первоначальной стоимости.

Девелоперы не зря идут на такие уступки. У части компаний есть только 30–40% от необходимой суммы для реализации проекта, а оставшуюся сумму они привлекают после продажи квартир потенциальным покупателям. Тем, кому не удается найти достаточное число клиентов, вынуждены останавливать строительство. Сейчас в столице насчитывается около 50 таких объектов.

Не исключено, что количество проблемных объектов будет расти. «Не начинает ли напоминать рынок жилья новый мыльный пузырь? Снижение объемов продаж, наблюдавшееся весной и летом 2016 года, не испугало игроков рынка, которые уверенно стартуют на новых масштабных площадках. Скорее всего, в ближайшем будущем рынок ожидают масштабные ценовые войны девелоперов, которые массово рекламируют свои объекты через скидки и акции. Ну что ж, ждем квартиры по 10 000 долларов», — сетует директор City Development Solutions Ярослава Чапко.