Как правительство собирается продавать украинскую землю

Снятие моратория на продажу сельхозземель и введение нового актива в экономический оборот — неизменное требование Международного валютного фонда (МВФ) к украинским властям. Оно повторяется в каждом меморандуме о сотрудничестве, начиная с 2015 года. Пункт о земельной реформе есть и в обновленной версии документа, которым подкреплен очередной (третий) транш в один миллиард долларов по программе EFF (Extended Fund Facility — Фонд расширенного финансирования).

«Мы планируем, как это было предусмотрено в прошлых меморандумах запустить земельную реформу в этом году», — подтвердил министр финансов Александр Данилюк.

Согласно проекту меморандума, распространенному лидером «Батькивщины» Юлией Тимошенко, земельные планы присутствуют в нем в следующей формулировке:

«Утверждение Верховной радой закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения ожидается к концу мая 2017, что позволит действующему мораторию на продажу земель сельскохозяйственного назначения потерять силу с конца 2017 года».

Сжатые сроки, зафиксированные в проекте Меморандума и косвенно подтвержденные главой Минфина, указывают на то, что работа над законопроектом об обороте земель в Кабмине идет уже давно, хоть и не публично.

В правительстве этот вопрос курирует стратегическая группа советников премьер-министра под руководством Ивана Миклоша. Операционным управлением, в том числе разработкой непосредственно архитектуры земельной реформы занимается первый замминистра агрополитики Максим Мартынюк.

В распоряжении издания есть финальный вариант законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который был разослан экспертному сообществу, а также представителям международных донорских организаций. Почти 40-страничный документ определяет основные положения земельной реформы — ее этапы и их временные рамки, субъектов оборота земли, механизмы определения ценовых ориентиров.

Предполагается, что законопроект об обороте земли будет подаваться пакетом с законопроектом о консолидации, направленном на сохранение текущего формата земельных отношений и в частности защиту земельного банка агрохолдингов, которые в последние годы являются донорами госбюджета и гарантами поступлений валютной выручки в страну.

Как выглядит запуск рынка земли в редакции правительства?

10 слагаемых земельной реформы

Непосредственно продажа паев (27 млн га, которыми владеют 6,9 млн человек) стартует в 2020 году. До этого государство проведет серию аукционов по продаже сельхозземель, находящихся в госсобственности.

На продажу будут выставлены 2-3 лота в каждом районе, оценочно общим объемом 100-200 тыс. га, что позволит протестировать поведение участников рынка и определить ориентиры цены. К покупке допускаются только граждане Украины. Предусмотрены ограничения на перепродажу в течении трех лет, предел максимальной концентрации в 200 га, ограничивается участие корпоративного и иностранного капитала.

Помимо собственно правил продажи земли, законопроект вводит несколько революционных норм, разной степени популярности. Так, обнуляется право на безоплатную приватизацию — в рамках этого механизма каждый гражданин Украины имел (в теории) право на 6 земельных участков разной площади и разного целевого назначения. На практике эта норма полноценно никогда не работала, но при этом имела высокую коррупционную составляющую. Право на получение бесплатного участка земли от государства сохраняется только за участниками АТО. Как и раньше, они могут получить до 2 га для ведения личного крестьянского хозяйства.

Еще одна новация — часть средств, поступивших в качестве компенсации потерь сельхоз- и лесохозяйственного производства будут направляться на исправление ошибок в Государственном земельном кадастре (ГЗК). Сегодня в ГЗК зарегистрировано около 18,5 млн участков из которых по около 1 млн есть ошибки.

В законопроекте прописан новый способ продажи земель — электронные земельные торги, которые проводятся специализированным госпредприятием. Эта площадка является обязательной для продажи земель коммунальной и государственной формы собственности и опционной — для частных земель. В отличие от традиционных земельных аукционов, которые проходят сейчас, онлайн-версия, по мнению разработчиков позволит расширить количество участников и соответственно — ценовую конкуренцию. Синхронно с запуском рынка вводится институт «земельного омбудсмена», который будет выступать арбитром на локальных земельных рынках.

Что думают о концепции участники рынка?

Игорь Петрашко, заместитель гендиректора крупнейшего в Восточной Европе агрохолдинга Ukrlandfarming отмечает, что стадийность — хороший инструмент, если цель не продать землю, а обеспечить инвестиции в село.
«Если открыть рынок завтра и позволить покупать всем и вся, то даже установив цену $1,5-2 тысячи за га, можно привлечь $50-60 млрд. Но эти средства пойдут на проедание, — говорит он. — Государство должно думать над параллельным обеспечением работой на селе, когда люди будут терять рентный доход».

По его словам, наиболее критически-важным является введение ограничений по владению в одни руки.
Профильный бизнес опасается притока в отрасль теневых средств, для конкуренции с которыми у него нет ресурса.

«Много денег в стране находится в кэше и, не исключено, что они могут быть инвестированы в землю, если будет разрешена массовая скупка», — поясняет Петрашко.

«Скупят за бесценок» — основной аргумент противников запуска рынка земли.

Поэтому главные усилия правительства направлены на обеспечение если не высокого, то хотя бы адекватного уровня цены на землю. Этой целью обусловлен весь первый этап реформы и проведение земельных аукционов по продаже государственных сельхозземель.

Петрашко отмечает, что этот механизм будет эффективным, если увеличить объем предложения.
«Нужно выставить [на торги ] хотя бы 1 млн га. От 32 млн. га (сельхозземель) это абсолютно нормальная цифра», — говорит он.

До формирования рыночного ориентира, правительство административно вводит минимально-допустимый уровень цены — не менее 20 годовых арендных плат в соответствующем районе. Представители бизнеса указывают, что такой подход мало того, что не рыночный, но и сомнительный при нынешней арендной конъюнктуре. Арендные ставки существенно выросли и достигают $80-120 за га в год, что формирует цену земли на уровне $2000-2500 за га.

«Мне кажется, что порог должен быть ниже, однако адекватный уровень покажет торговля государственными землями» — подчеркивает Петрашко. Он также напоминает, что арендная плата в частном секторе часто непрозрачна.

«Все ее знают, но государственные органы ее не контролируют. Сама логика, наверное, правильная, однако
вопрос в инструментарии», — говорит он.

Также цену ограничивает политическое решение о недопуске к покупке земли юридических лиц.

«Если мы хотим сделать рынок рынком, не может быть продажа только гражданам. Должны участвовать и юридические лица. Разумеется, с определенным включением бенефициарного контроля», — говорит представитель крупного агрохолдинга, не пожелавший себя называть.

По его словам, при нынешней открытости реестров идентификация бенефициаров не будет представлять труда для контролирующих органов, чтобы исключить иностранный капитал.

По словам Олега Устенко, исполнительного директора Международного фонда Блейзера, на цену земли влияют как системные факторы — такие как качество инвестиционного климата, законодательства, судебной системы и уникальные — месторасположение, уровень плодородности, климатическая зона, близость к границам, развитие инфраструктуры.

«Чем хуже качество инвестиционного климата в стране, тем ниже стоит любой актив. Это завод, земля, недвижимость — что угодно. Менее качественная земля, находящаяся в странах с более качественным бизнес-климатом, будет стоить на порядок дороже, чем более качественная земля в Украине при нашей экономической среде», — говорит он.

В силу негативных макрофакторов запуск рынка земли вряд ли станет фактором инвестиционного бума. Устенко напоминает, что в рейтингах Fitch, Moodies или S&P текущий уровень Украины ниже инвестиционного на пять ступеней. В 2016 году из $3,4 млрд прямых иностранных инвестиций в Украину, менее 1 млрд поступило в реальный сектор.

«Думать, что нас начнут заливать потоки инвестиций, даже под качественный актив — это ошибка. Принципиально большого интереса в реальности нет», — резюмирует Устенко.

Фактором роста стоимости будут структурные реформы — демонополизация, развитие конкуренции, снижение барьеров для ведения бизнеса.

«Это может повлиять и на оценку земли. Поэтому реформу важно проводить поэтапно. Сначала — продажа государственных земель, а потом, после оздоровления ситуации — открытие реального рынка», — говорит эксперт.