Серая зона. Как работает рынок земли в Украине

Чем больше ложь, тем проще в нее поверить. Наиболее лживыми в Украине являются тезисы про отсутствие рынка земли сельскохозяйственного назначения и про неуместность его введения из-за необходимости тщательной подготовки процедуры «запуска». Масштабы этой лжи распространяются на площадь около 40 млн га или на 60% территории Украины. Рынок действует, а ложь призвана скрыть его уродливый портрет.

Секрет украинского рынка земли раскрыл недавно представленный Всемирным банком «Мониторинг земельных отношений». Там черным по белому прописана статистика по трансакциям, которые происходят с украинской землей, в том числе аграрной: купля-продажа, аренда, ипотека, наследование, мена-дарение.

Ограничения на рынке, даже такого масштаба как мораторий, не означают отсутствия самого рынка. Они означают лишь его деформацию и дискриминацию значительной части участников. Итак, каков же он, этот рынок, и какой рынок земли пытаются законсервировать сторонники моратория? Далее — на языке официальных цифр.

Общий портрет: если не умереть, то сдать в аренду

Наличие трансакций по участкам — это и есть признак рынка земли. «Мониторинг земельных отношений» свидетельствует о том, что только за два года в Украине было произведено 3,6 млн трансакций по земле, то есть 15-20% участков сменили собственника или пользователя. Причем львиная доля операций — 89,5%, касается аграрных земель.

То есть рынок сельскохозяйственных земель в Украине за два года можно описать цифрой более 3,2 млн транзакций. Чтобы увидеть портрет этого рынка, надо рассмотреть, что на нем происходит.

Почти 95% этих трансакций, то есть более 3 млн, касаются передачи земли по наследству или сдачи в аренду. Доминирует аренда — 76,1%. На наследство приходится 18,3%, на куплю-продажу — 3,1%, на мену-дарение- 1,6%, на эмфитевзис — 0,8%, на ипотеку — только 0,05%.

Следует отметить, что 6% сельскохозяйственных земель не подпадают под действие моратория, и именно из их числа в официальной статистике зафиксированы купленные и проданные аграрные земли и ипотека. Это участки для ведения личного крестьянского хозяйства, подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

Кардинально другая — более пропорциональная — структура сделок на рынке несельскохозяйственной земли: аренда — 19,2%, наследство — 26,8%, купля-продажа — 36,8%, мена-дерение — 15,4%, эмфитевзис — 0,03%, ипотека — 1,8%.

Впрочем, если сравнить количество трансакций купли-продажи в аграрном и неаграрном сегментах, то уже сейчас, по данным Минюста, количество заключенных ежеквартально сделок отличается не слишком существенно: 10-15 тыс для сельхозземель, на которые не распространяется действие моратория, и 15-20 тыс — для земли несельскохозяйственного назначения.

Это — официальный портрет рынка земли. Неофициальный может быть несколько иным, ведь часть этого рынка находится в тени. Далее — об отдельных чертах официального рынка.

Раздутая аренда

В украинской модели рынка сельскохозяйственной земли «арендная» часть чрезмерно раздута, показателем чего является ее «вес» — три четверти всех сделок на нем.

Первая причина — тупик для пайщиков. Другого варианта у тех, кто не обрабатывает землю сам, нет, разве что умереть и передать по наследству. Вторая — необходимость регулярно перезаключать договоры, если, конечно, их срок — не 49 лет. Следует сказать, что и эти большие данные занижены, поскольку не учитывают теневую аренду.

Это касается и частной, и государственной земли. Частной — потому, что люди порой просто не хотят возиться с заключением сделок, иногда — чтобы уменьшить налоги и иметь право на субсидию, иногда — ожидают, что удастся продать участок. Государственной — поскольку из всех 10 млн га официально в аренду передано только 1,4 млн га.

Кроме того, что часть договоров аренды не регистрируется, другая часть — отмершее наследство или неполученные паи — может также обрабатываться без заключения договоров, так как владелец не установлен или не способен заключить договор.

К слову, украинцы тратят существенные средства на обслуживание договоров аренды. Производителям это стоит около 107 грн за га в год, в масштабах страны это минимум 80 млн долл. Кроме того, они вынуждены содержать в штате людей, которые этим занимаются, а это средства, которые можно было бы инвестировать в производство.

Итак, аренда — это основная форма перераспределения сельскохозяйственных земель в Украине. Арендные договоры заключены более чем на половину земель частной формы собственности и на часть государственных. Разве это плохо? Есть несколько ответов на этот вопрос.

Украинский рынок аренды характеризуется локальными монополиями, потому что даже если на территории условного сельсовета землю обрабатывают несколько арендаторов, то у владельца пая в пределах одного поля выбора обычно не существует. В такой системе координат арендная плата априори не может быть высокой. Так, в среднем годовая плата за аренду паев в Украине составляет около 50 долл, тогда как в Европе — 250-300 долл. То есть от моратория теряют прежде всего землевладельцы.

Также владелец не может повлиять на то, как арендатор использует землю, а арендатор не заинтересован в долгосрочных инвестициях и сохранены плодородия почв.

Портрет украинского рынка можно дополнить передачей государственных земель в аренду без аукционов, иногда за символическую плату и на 49 лет или в виде полулегального договора на совместную обработку.

В 2016 г. ситуация несколько изменилась. Использование земельных аукционов по продаже и аренде государственных земель стало обязательным, но старые договоры остались. Их действие распространяется на большинство государственных земель, переданных в аренду. Сколько средств потеряло из-за этого государство, можно представить, проанализировав итоги первых в Украине электронных земельных торгов, состоявшихся 18 октября на платформе OpenMarket государственного предприятия «СЕТАМ». В этот день была достигнута средняя годовая арендная плата, в четыре раза превышающая стартовую позицию. Сейчас через аукционы передано только 0,104 млн га.

Серо-теневая продажа

«Продажная» часть рынка аграрных земель искажена схемами. Кроме прямых продаж сельскохозяйственных земель, которые не попадают под действие моратория, она включает в себя ряд «серых» и теневых схем, в том числе коррупционных.

Один из самых популярных путей фактической продажи — эмфитевзис. В договорах эмфитевзиса не прописываются временные ограничения передаваемого права пользования землей, но такое право пользования можно продать и унаследовать. То есть владелец продает не землю, а право на ее обработку хоть на двести лет. Популярность эмфитевзиса растет: только в 2016 году по таким сделкам к новым фактическим владельцам перешли более 40 тыс га — более 11 тыс участков.

Количество участков, переданных на правах эмфитевзиса, третий квартал 2015 года — второй квартал 2017

Функцию эмфитевзиса может выполнять и договор аренды участка на срок до 50 лет. При этом при оформлении прав эмфитевзиса и долгосрочной аренды на практике может подписываться пакет документов: генеральная доверенность на управление земельным участком и даже завещание, которые потомки обычно оспаривают в суде.

Продать или получить земельный участок, на который распространяется действие моратория, можно также с помощью мены, дарения, фиктивного долга, договоров «задним числом». Можно прогнозировать, что в Украине в условиях моратория количество «серых» и теневых схем будет только расти. Подтверждают это и объявление на торговых сайтах.

Скажем, достаточно зайти на сайт OLX и написать в поиске «продам пай», как ресурс выдаст немало предложений. Объявления, размещенные в октябре 2018 года, свидетельствуют, что в среднем за 1 га аграрных земель просят 30-70 тыс грн или 1-2,5 тыс долл.

Дистрофическая ипотека

Один из важнейших финансовых инструментов — ипотека — в аграрном секторе выглядит худой и даже дистрофичной: 0,05% трансакций. Хотя в Украине в свободном обращении находится около 2,5 млн га земель — как площадь Николаевской области. Это земли для ведения личного и подсобного сельского хозяйства, садоводства и огородничества. В течение 2016 ипотека применялась для приобретения менее 800 участков общей площадью всего 670 га.

По информации банков, земля при кредитовании используется преимущественно как дополнительный залог или как его элемент, когда залогом является целостный имущественный комплекс и недвижимость. Интересным объектом банкиры называют массив площадью более 100 га.

Учитывая это, банкам в качестве залога могут быть интересны аграрные земли государственной и коммунальной собственности, а также собственные консолидированные земли агропредприятий. Однако они сейчас не могут быть предметом ипотеки из-за моратория.

Уникальная украинская модель

Итак, рынок земли сельхозназначения в Украине уже есть, и он перекошен в сторону аренды. Его туда «перекосил» мораторий. Другими определяющими его чертами являются искаженная полулегальным схемами часть по купле-продаже и дистрофичная ипотека.

В целом же дизайн украинского рынка сельскохозяйственных земель можно охарактеризовать как «арендно-кладбищенский». То есть владельцы почти ничего не могут сделать со своей землей, кроме как обрабатывать самостоятельно или сдать в аренду. Те, кто сдают в аренду, впоследствии уходят в лучший мир, передавая землю в наследство, если есть кому, а наследники повторяют этот замкнутый круг. Те, кто хотят из него выбраться, ищут пути — полулегальные и нелегальные.

Куда движется украинский рынок земли сельскохозяйственного назначения? За проанализированный период количество сделок росло, больше всего — по аренде и эмфитевзису, меньше всего — по ипотеке. То есть если мораторий будет действовать, изменений в структуре украинского рынка земли сельхозназначения не предвидится.

Поэтому то, что «мораторий сдерживает введение рынка земли» — это даже не миф, а большая ложь. Мораторий только делает этот рынок искаженным. Именно такую его версию, несомненно, очень скоро будут предлагать законсервировать — кто на год, кто на пять, а некоторые «заботливые» политики — навсегда.

Источник