Девелоперы откладывают сроки сдачи в эксплуатацию торговых центров

Фото: Алексей Солодунов

В начале сентября девелоперская компания Arricano откроет торговый центр «Проспект» на левом берегу Киева. Об этом сообщил «Капиталу» и. о. генерального директора компании Ярема Кова­лив. Общая площадь центра, строительство которого началось в 2012 г., — 44,1 тыс. кв. м. «Сеть «Ашан» является нашим парт­нером по этому проекту — ритейлер профинансировал строительство гипер­маркета», — сказал Ковалив.

Якорными арендаторами в «Проспекте» станут семизальный кинотеатр «Мульти­плекс», сеть заведений быстрого обслуживания McDonald's, гипермаркет «Фокстрот. Техника для дома», сеть «Спортмастер», одежные магазины Mango и группы LPP (Reserved, Mohito, Cropp Town, House, Sinsay). Предусмотрен также паркинг на 1,3 тыс. машиномест. Ковалив также сообщил, что сумма инвестиций в открытие торгово-развлекательного центра составит около $ 80 млн, а срок окупаемости — около семи лет.

Мизерное предложение

«Проспект» — второй торговый центр, который будет введен в эксплуатацию в этом году. Первой в апреле открылась «Атмосфера» (арендуемая площадь 30,2 тыс. кв. м), рассказывает руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина. Таким образом, в общей сложности за год в эксплуатацию введут только 70,7 тыс. кв. м, что на 37 % меньше по сравнению с прошлым годом и практически в шесть раз меньше заявленных на 2014 г. планов. Напомним, этот год обещал стать рекордным по количеству новых торговых площадей.

Запланированное ранее на ноябрь этого года открытие крупнейшего в столице торгово-развлекательного центра Respublika (арендуемая площадь 135 тыс. кв. м, связывают с бизнесменом Дмитрием Фирташем) перенесено на март 2015 г.

Еще два крупных ТЦ — Blockbuster Mall (124 тыс. кв. м) и Lavina Mall (124 тыс. кв. м) — девелопер Вагиф Алиев тоже планирует вести в эксплуатацию в следующем году. Об этом «Капиталу» сообщил первый зампредседателя правления «Ман­дарин Плаза» (подконтролен Алиеву) Александр Черницкий. Будущее тор­гово-развлекательного центра Happy Mall (42 тыс. кв. м.) выглядит не столь оптимистично: девелоперская компания «Лико-хол­динг» приостановила строительство этого объекта и сейчас пересматривает его концепцию.

Арендаторы осторожничают

Основная причина удлинения сроков строительства — проблемы с финансированием и оптимизация большинством ритейлеров своего бизнеса. «Respublika будет достроена к концу этого года, но мы не можем набрать арендаторов. Открывать объект с пустующими помещениями никто не хочет», — объяснил «Капиталу» экс-сотрудник инвестора проекта, компании «Мегаполисжилстрой», пожелавший сохранить анонимность. Косвенно это подтверждает и основатель компании «К. А. Н. Девелопмент» (девелопер Respublika) Игорь Никонов, по словам которого некоторые арендаторы воспринимают нынешнюю ситуацию в стране как форс-мажорные обстоятельства.

в 6 раз меньше торговых площадей, чем ранее обещали девелоперы, сдадут в эксплуатацию в 2014 г.

Как ранее писал «Капитал», международные сети приостановили реализацию планов по развитию до осени, ожидая стабилизации курса гривни и завершения военных действий на востоке Украины. Местные же игроки, которые по франчайзингу работают с крупными международными брендами, стараются спасти свой бизнес. «Понятно, что сейчас большинство сетей сконцентрировались не на развитии, а прежде всего на оптимизации существующего бизнеса», — говорит директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International (Украина) Наталья Кравец. Причина — падение продаж на 30‑50 % в январе-июне по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Например, по словам Мирославы Пош­так, директора по развитию компании «Интермода-трейд» (сети In Wear / Matinique, Naf-Naf, Minelli, Marela, Laurel, Claire's, «Интер­мода Трейд»), в этом году ритейлер в рамках оптимизации закрыл обувную сеть Minelli (около 10 магазинов). «Сейчас тяжелая ситуация, и мы отказываемся от нерентабельных магазинов», — говорит она. Ранее «Капитал» писал, что один из крупнейших украинских fashion-ритейлеров Helen Marlen Group сокращает торговые точки почти на 25 % в пользу интернет-площадок. Флагманские магазины закрывают или уже закрыли Gap и Marks & Spencer.

Международные сети Decathlon (спортивная одежда), H&M (одежда), Body Shop (косметика), вопреки ранее заявленным намерениям, отложили выход в в Украину минимум на один год.

Трудно развивается и ресторанный бизнес. По данным компании «Ресторанный консалтинг» Ольги Насоновой, с начала года в Киеве уже закрылось около 50 заведений (теперь в столице их осталось 1,6 тыс.). Это связано со снижением посещаемости за пять месяцев этого года на 15‑20 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В итоге, в І квартале 2014 г. уровень вакантности в столичных торговых центрах составил 6,3 %, что в 2,1 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечает Чуботина.

Не оставили выбора

На фоне курсовых качелей и падения спроса потенциальные арендаторы больше не интересуются дорогими торговыми центрами. По словам Поштак, «Интермода-трейд» не подписала договор аренды с торгово-развлекательным центром Respublika. «Нас не устраивают условия соглашения и высокая цена аренды», — поясняет она.

Теперь ритейлеры просят владельцев ТЦ пересмотреть заключенные ранее договоры аренды, требуют снижения ставок или их привязки к обороту, добиваются арендных каникул. И даже выходят на пикеты, если арендо­датель не идет на уступки.

Как ранее писал «Капитал», в апреле 30 из 160 арендаторов ТЦ Gulliver вышли на акцию протеста с требованием снизить ставки на 50 % либо предоставить арендные каникулы. Многие ритейлеры просто закрывали магазины, не поднимая лишней шумихи. В итоге владельцы торговых центров прислушались и пошли на уступки. «Я отказался от магазина в Ocean Plaza, после чего мне позвонили и предложили 30 %-ю скидку на аренду. Но мне это уже не интересно», — рассказывает владелец сети кондитерских магазинов, попросивший не называть его.

Торговые центры чаще всего фиксируют ставку по курсу 8-9,5 UAH/USD (она привязывается к иностранной валюте), отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. «Такой курс устанавливается на четыре-шесть месяцев», — говорит он. Иногда, по словам эксперта, арендаторам предоставляют скидку до 50 % от оговоренной ставки.

Ставки упадут

В связи с появлением нового предложения и вместе с тем низким спросом количество пустующих площадей в ТЦ к концу 2014 г. вырастет, прогнозирует Чуботина. По предварительным оценкам, говорит она, после открытия «Атмосферы» уровень вакантности на начало мая до­стиг 8 %. Ранее бывший замдиректора департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании CBRE Вадим Зинченко прогнозировал, что рост предложения приведет к снижению арендных ставок на 30 %. Директор по аренде киевского торгового центра, пожелавший остаться неназванным, сообщил, что к ним активно обращаются арендаторы из Донецка и Луганска. «Они уезжают из этих городов и хотят найти помещение под магазин в Киеве», — говорит он. За счет этих арендаторов торговые центры могут в ближайшие месяцы сократить уровень вакантности.

СЕТИ СТРАДАЮТ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ

Юлия Селивановская,
менеджер по развитию сети Mango в Украине и странах СНГ:

Взаимоотношения ритейлеров и собственников торгово-развлекательных центров только позитивные, что не может не радовать! Значительное влияние оказывает именно европейский опыт, который имеют представители иностранных девелоперских компаний в Украине и который постепенно перенимают местные компании. Это и ведение переговоров, и набор арендаторов в торговом центре, и работа по договору аренды. Для привлечения либо сохранения качественного арендатора собственники торговоразвлекательных центров все чаще идут на временные уступки в аренде. Все больше понимания, что нестабильная экономика нашей страны в кризисных ситуациях в первую очередь бьет именно по ритейлерам. И закрывать на это глаза равносильно потере арендатора. Этот опыт наработали девело-перы на местном рынке сами, так как подобных примеров в Европе мало. Но еще много вопросов остается к условиям аренды, предлагаемым собственниками. Такая у нас зародилась традиция: арендатор должен платить много, чтобы проект побыстрее окупился. Практика европейских торгово-развлекательных центров, в которых низкая арендная ставка и процент от оборота, применяется нашими собственниками торговых центров частично. Процент от оборота они начали
применять, при этом не снизив ставку. Это дало собственнику лишь дополнительные преимущества.

С АРЕНДАТОРАМИ НУЖНО ДОГОВАРИВАТЬСЯ

Александр Меламуд,
совладелец торговоразвлекательного центра Dream Town

Единого рецепта помощи арендаторам нет: с каждым из них мы проводим переговоры индивидуально. Для этого нужно вникнуть в ситуацию, в которой оказался конкретный магазин, грубо говоря, почувствовать себя в его шкуре. Чтобы это понять, достаточно достоверно знать, как обстоят дела с продажами хотя бы у одного похожей по ассортименту и формату торговой точки. Справедливости ради стоит отметить, что у всех наших арендаторов сейчас одна общая проблема — резкое сокращение продаж. В среднем в июне по сравнению с тем же месяцем прошлого года объемы упали в два раза: рестораны фиксируют большее снижение, а одежные магазины — меньшее. Интересная ситуация наблюдается с нашим аквапарком. В июне мы зафиксировали незначительный рост его оборотов в гривневом эквиваленте по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. На мой взгляд, это связано прохладным началом нынешнего лета и тем, что гораздо меньше людей отправились на отдых. Несмотря на непростую ситуацию с продажами, желающие открывать магазины в нашем торговом центре есть. Но переговоры с ритейлерами проходят непросто. Многие сети хотят заключить долгосрочные договоры аренды с фиксацией сегодняшних низких арендных ставок. Но это невыгодно торговым центрам. Краткосрочные соглашения — например на полгода — не нужны сетям. Они вкладывают деньги в ремонт помещений и хотят быть уверенными в своих инвестициях. Единого рецепта, как разрешить этот конфликт интересов, нет. Мы находим компромисс в каждом конкретном случае.

БРЕНДАМ ТЯЖЕЛО НАЙТИ ПАРТНЕРОВ В УКРАИНЕ

Илья Сажин,
коммерческий директор компании «Иммошан Украина» (группа «Ашан»)

При принятии решения о выходе на новый рынок операторы уделяют большое внимание как общегосударственным факторам (политическая ситуация, административная и правовая системы и др.), так и многим другим, среди которых покупательная способность, ментальность населения, наличие качественных торговых площадей, соответствующих формату бренда, конкурентоспособность их ценового сегмента и пр. Прежде чем выйти на рынок Украины, иностранные ритейлеры долго и детально анализируют его, взаимодействуя с исследовательскими компаниями международного или локального уровня. Они проводят глубинный анализ покупательной способности населения, составляют портрет будущего потребителя, изучают его готовность покупать тот или иной продукт, оценивают форматы торговых центров (отвечают ли они требованиям размещения бренда), уровень арендных ставок в регионах, где планируется экспансия. Есть два варианта выхода бренда на рынок: прямой и через подписание договора франчайзинга или партнерского соглашения. Основная проблема для бренда на нашем рынке — поиск партнера для развития. Мы уже давно пытаемся найти потенциальных партнеров для брендов, которые входят в нашу группу, но это не так легко. Но при наличии положительных тенденций в развитии экономики страны и рынка недвижимости в частности —вполне возможно. Этому будет способствовать также введение в эксплуатацию новых крупных объектов торговой недвижимости в Киеве и регионах, так как сетевым операторам важно иметь одновременно несколько площадок для размещения своих магазинов, чтобы оптимизировать затраты компании на офис, логистику и т. п.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНА

Дмитрий Сенниченко,
глава офиса компании JLL в Украине

Рынок торговой недвижимости Украины имеет все предпосылки к тому, чтобы быть интересным инвесторам. По сравнению с другими городами Европы, рынок ритейла в Киеве и других крупных городах Украины не насыщен. Так, объем торговых площадей в столице по результатам І квартала 2014 г. составил 257 кв. м на тысячу жителей, что на 26 % ниже, чем в Берлине и как минимум в 2,5 раза ниже, чем в Варшаве и Праге. Показатель насыщения в больших региональных городах за прошлый год колеблется от 87 кв. м на тысячу жителей во Львове до 242 кв. м на тысячу жителей в Днепропетровске. Кроме этого, вакантность в большинстве торговых центров Украины оставалась на уровне естественной (около 3-4 %) в течение последних четырех лет. Все это, наряду с большей доходностью, чем на европейских рынках, делает торговую недвижимость в Украине крайне интересной для потенциальных инвесторов. В то же время отсутствие сделок по результатам 2013 г. говорит о наличии проблем на рынке, которые отпугивали инвесторов. Помимо макроэкономических дисбалансов, основными внешними факторами, сдерживающими активность, были коррупция, дыры в законодательстве и судебная система, которая не могла защитить интересы инвесторов. После подписания соглашения об ассоциации с Европейским союзом и реализации качественных изменений в указанных сферах, мы можем ожидать возврата иностранного капитала не только в готовые объекты, но и в качественные проекты, так как колоссальный потенциал развития Украины и получение выгод от растущего рынка всегда будут интересны. Необходимо закончить «домашнее задание».