Приобретение жилья на первичке для одних — опасная рулетка, для других — хороший источник дохода. Но даже при должном уровне юридической грамотности «минное поле» сложно пересечь без потерь

Иногда ожидание заселения в новую квартиру для инвесторов растягивается на многие годы

Фото: Александр Пархоменко

Уже пятый год жители Соломенского района в Киеве гадают — заселятся ли три красивые высотки в переулке Генерала Тупикова. «Наши дома полностью готовы, но застройщик более четырех лет не может решить вопросы землеотвода и ввести дома в эксплуатацию. Также во время строительства были нарушены нормы прокладки коммуникаций, — вспоминает стоматолог Екатерина Шаповал. — Мы до сих пор платим кредит в банке за квартиру и ждем свое жилье, но ситуация не решается».

Первичный рынок недвижимости оживился. Продажи в новых домах стимулируют рассрочки и кредиты, предоставляемые застройщиками или их финансовыми партнерами. Для старого жилого фонда инструменты кредитования слишком дорогие — средняя кредитная ставка по ипотеке составляет 21 % годовых. Кроме того, квадратные метры на первичном рынке дешевле, чем на вторичке примерно на $ 400‑500. Это означает, что за имеющуюся сумму покупатель на первичном рынке может приобрести гораздо более просторное жилище, чем на вторичном, и с современной планировкой.

Однако инвестирование в первичный рынок недвижимости в Украине сопряжено со значительными рисками. Корреспонденты «Капитала» выясняли, можно ли уберечься от махинаций и остаться со своими квадратными метрами не только на бумаге.

Без 

гарантий

По 

данным Госстата, на территории Украины сегодня зафиксированы более 800 недостроев. На одних все замерло уже после возведения нескольких этажей, на других не хватает денег для завершения работ, на третьи наложен арест из‑за невозвращенных кредитов банкам.

Наше законодательство предусматривает инвестирование через облигационные схемы, фонды финансового строительства и фонды операций с недвижимостью. Ни одна из названных схем законом не предусматривает ответственности перед инвесторами в случае невыполнения обязательств. Зачастую деньги получает одно юридическое лицо, а строит другое. При этом получатель денежных средств берет на себя обязательство лишь перечислить деньги по назначению, а строит объект инвестирования застройщик, который зачастую с инвесторами обычно договорных отношений не имеет.

«На сегодняшний день также есть немало других вариантов, с помощью которых застройщик может не отдать вам оплаченное жилье, — рассказывает адвокат адвокатского объединения «Ефимов и партнеры» Алексей Домашенко. — Это не только незавершенное строительство объектов, но и искусственное банкротство компании». Например, передача комплекса в ипотеку банку и последующее его банкротство. В этом случае банк как залогодержатель имеет первоочередное право для возмещения своих убытков и может стать новым собственником комплекса, а не инвесторы, которые уже оплатили свои метры.

Еще один вид неправомерных действий: двойные и тройные продажи одних и тех же квартир, как это произошло в «Элита-Центре». Также некоторые застройщики за счет уменьшения лестничных проемов и коридоров увеличивают площадь уже проданных квартир, им это намного выгоднее. После завершения строительства инвестора могут поставить перед фактом, что нужно доплатить по новой рыночной цене еще, скажем, 10 кв. м. И если не окажется для этого денег — жилье получить не удастся.

Как 

защититься?

Чтобы приобретение жилых метров было игрой в рулетку, при покупке квартиры в новострое нужно обратить внимание на многое. В частности, до полной (окончательной) сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан предоставить инвестору следующие документы: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и / или иного объекта недвижимости, а также заключение государственной экспертизы о проектной документации; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Застройщик также должен опубликовать проектную декларацию в СМИ. Этот документ является открытым и обязательным.

Также немаловажны косвенные признаки надежности застройщика: доступ к финансированию (в том числе партнерские программы с финансовыми учреждениями); вхождение застройщика в группу компаний, вероятность предоставления ему финансовой поддержки. «Как правило, в договорах, предлагаемых серьезными застройщиками, имеется оговорка о возможности забрать свои деньги в любой момент, уплатив при этом штрафные санкции 10‑20 % от общей суммы, — отмечает управляющий партнер юридической группы LCF Law Group Анна Огренчук. — Тогда ваши риски, по сути, будут сводиться только к размеру штрафа». Если же застройщик не идет на такие условия, утверждая при этом, что дом будет построен в запланированные сроки, — это повод задуматься.

Важно обращать внимание на то, кто является заказчиком и кому именно идут деньги. «Если заказчик строительства — юрлицо, созданное конкретно под этот проект, убедитесь, что в документах указывается материнская компания, ведь дочерние предприятия имеют свойства «неожиданно» банкротиться, — комментирует адвокат Ярослав Хладницкий. — Не стоит пренебрегать и неофициальной информацией о застройщике, имеющейся в интернете: новости, форумы инвесторов о новостройках и т. д.».

Обязательно посетите стройплощадку и посмотрите, насколько активно ведутся работы. Процесс стоит понаблюдать в течение нескольких месяцев.

Правильные акценты

При 

заключении сделки купли-продажи не стоит экономить на консультации юриста. Он проведет экспертизу документов и сможет указать на подводные камни. «Перед приобретением квартиры я с помощью юриста изучила все нюансы сделки в договоре и особенности приобретаемого объекта недвижимости, — говорит менеджер по продажам Елена Ковалевская. — По своему опыту скажу, что нужно быть предельно внимательными и контролировать сроки передачи объекта от застройщика к покупателю, обязательно убедиться, что стоимость квартиры не занижена и что в договоре указаны сроки и порядок ее уплаты».

Юридические услуги обошлись Кова­левской в $ 2000, но она не жалеет о потраченной внушительной сумме. Правильно составленный документ помог ей, в отличие от соседей, впоследствии без проблем получить свою квартиру. Застройщик Ковалевской отказывался оформлять право собственности на квартиры инвесторам по всевозможным надуманным причинам. Елена через суд обязала его выполнить все пунк­ты договора.

Страховка рисков

Страхование при покупке недвижимости в новостроях предполагает два вида рисков и два варианта покрытия. Если стройка затянется и, соответственно, сроки въезда в новые квартиры отодвинутся на срок до шести‑восьми месяцев, то страховая компания компенсирует их непредвиденные расходы на аренду съемного жилья. Если ввод в эксплуатацию заморозят на больший срок, инвестору вернут вложенные средства. Но права на квартиру перейдут страховщику.

Обойдется такой полис в 2‑4 % от страховой суммы, которая зависит от рыночной стоимости квартиры. Страховая сумма определяется страхователем самостоятельно. Впрочем, в страховой компаний UNIQA сообщили, что продадут такой полис только если того потребует банк, который кредитует покупку. «Такое страхование возможно только по просьбе банка и только при наличии огромного списка документов. Если вы хотите застраховать риски по собственной инициативе, то, скорее всего, компания вам откажет», — сообщили в UNIQA.

Не 

проиграй

Приобретение недвижимости на первичном рынке зачастую влечет за собой огромный ворох проблем, связанных с несовершенством законодательной базы, коррупцией в государственных органах и аферами застройщиков. В каждый из 800 украинских недостроев, 50 из которых расположены в Киеве, наши соотечественники вкладывали деньги, но в итоге остались без жилья и затраченных средств. Поэтому только при взвешенном подходе к сделке можно уберечь себя от махинаций и таки получить свои квадратные метры.