Текущий год может стать переломным для рынка коммерческой недвижимости Львова

Рынок торговой недвижимости Львова крайне инертен. Громких событий не происходило в течение нескольких лет. Крупнейший и единственный профессиональный ТРЦ города — King Cross Leopolis — был открыт еще в 2008-2010 годах в два приема. С тех пор уже пять лет ритейлеры ожидают появления новых объектов, но пока тщетно.

В целом, по данным управляющего директора компании Jones Lang LaSalle в Украине Дмитрия Сенниченко, общий объем качественных торговых площадей Львова составляет около 92,4 тыс. кв. м, или 122 кв. м на 1 тыс. жителей, в то время как аналогичный показатель по Киеву более чем в два раза выше — около 272 кв. м на 1 тыс. жителей.

Торговля малым ходом

Медленное развитие рынка торговой недвижимости во многом определяет сам Львов своей географией и туристическим богатством: в городе неплохо развит стрит-ритейл, ведь помещений на первых этажах домов в исторической части предостаточно, и потоки потенциальных покупателей проходят именно по этим маршрутам.

Кроме того, как подчеркивает директор департамента рынков капитала компании DTZ Украина Владимир Мысак, центральная часть города представляет собой охранную зону ЮНЕСКО, поэтому большинство старых зданий можно реконструировать, только сохраняя фасады, что существенно ограничивает возможности девелопмента для больших проектов, таких как торговые центры. «Как результат, мы видим, что центральная часть города застраивается небольшими торговыми объектами, например, ТЦ „Опера Пассаж“ (GВA 5 тыс. кв. м), ТЦ „Роксолана“ (GВA 12,5 тыс. кв. м) или ТЦ „Магнус“ (GВA 5 тыс. кв. м). В то же время периферия Львова представляет собой достаточно интересную площадку для развития новых проектов», — считает эксперт.

По наблюдениям специалистов DTZ, в связи с такой спецификой города арендные ставки во Львове на торговые помещения, расположенные вдоль центрального торгового коридора, всегда были выше, чем в торговых центрах. Правда, поскольку непрофессиональный рынок никто детально не отслеживает, можно говорить только о примерном уровне разницы в 20-30%. «По состоянию на декабрь 2014 года арендные ставки на лучшие торговые помещения вдоль центрального торгового коридора во Львове находились в диапазоне $30-70 за кв. м в месяц. В таких наилучших торговых центрах Львова, как ТРЦ „Форум Львов“, арендные ставки находились в диапазоне $35-60 за кв. м для стандартных помещений площадью 100-250 кв. м», — приводят данные специалисты DTZ.

С начала года, по данным управляющего партнера консалтинговой компании CBRE Ukraine Сергея Сергиенко, аренда в торговых центрах под влиянием девальвации подешевела в примерно на 10% в долларовом выражении, составив приблизительно $20-35 за кв. м в месяц стандартной галерейной секции 100-200 кв. м в качественных торговых центрах.

Как и в Киеве, снижение аренды больше всего коснулась «устаревших» торговых центров: «Магнус», «Сриблястый», «ВАМ-1».

С вакантностью ситуация в городе весьма интересна. С одной стороны, учитывая резкое сокращение потребительского спроса и спроса со стороны ритейлеров на торговые площади, удерживать заполняемость и заполнять новые объекты стало сложнее, многие ритейлеры приостановили планы развития своих розничных сетей и не планируют открытие новых магазинов. С другой, розничные операторы склонны к закрытию магазинов в менее успешных объектах в пользу более качественных торговых площадей.

В единственном львовском профессиональном ТРЦ King Cross Leopolis пустует 2-3% помещений, а готовящийся к открытию ТРЦ «Форум Львов» практически полностью сдан в аренду, рассказывает Сергей Сергиенко. Если же посчитать вакантность рынка с учетом всех действующих ТЦ, можно говорить о примерном уровне вакантности в 5-10%.

Точка бифуркации

Этот год может стать переломным для рынка торговой недвижимости Львова. В августе текущего года на рынок выйдет второй профессиональный ТРЦ «Форум Львов. Реализация проекта кредитуется ЕБРР и UniCredit Bank, девелопером выступает международная компания Multi Development, локальными партнерами по девелопменту — украинские компании «Будхаус Групп» и «Галерея Центр».

Изначально планировалось открыть его во втором квартале, но теперь официальной датой открытия названо 21 августа 2015 года. Основная причина, по которой открытие перенесли с апреля на август, в том, что ритейлерам было неинтересно начинать свою работу с распродаж. «Имеется в виду, что они хотели представить в своих магазинах полные коллекции, а не начинать деятельность с остатков во время сезона скидок. Учитывая нынешнюю неопределенность на рынке, это очень весомый аргумент для ритейлеров, и мы к ним прислушались», — пояснила маркетинг-менеджер компании-девелопера Multi Ukraine Оксана Маланюк.

Еще один ожидаемый объект — ТРЦ Victory Gardens (ранее известный как Leopolis), но информации о дате его открытия пока нет. По одним данным, его откроют в конце 2015 года, по другим — в первом полугодии 2016 года, третьи вообще не рискуют назвать определенную дату, ведь его строительство останавливалось и переносилось. Впрочем, в отделе аренды ТРЦ уверяют, что в конце текущего года откроются обязательно — набор арендаторов у них, дескать, идет полным ходом. С турецким девелопером проекта Yeditepe Construction связаться не удалось.

После того, как на рынок выйдут два вышеназванных проекта, общее предложение качественных торговых площадей на рынке Львова, по оценкам Сенниченко, увеличится почти в два раза и достигнет около 178 тыс. кв. м. «Ожидается, что проекты, которые заявлены к открытию в текущем году, к моменту выхода на рынок будут иметь уровень вакантности не более 20%, что свидетельствует об относительно высоком спросе со стороны ритейлеров на качественные торговые помещения во Львове. Безусловно, с выходом нового предложения вакантность в целом по рынку увеличится, но мы предполагаем, что ситуация выровняется в течение последующих месяцев», — говорит эксперт.

По словам Сергея Сергиенко, если новые торговые площади будут введены в заявленные сроки, это только продолжит уже существующую ценовую тенденцию к снижению стоимости аренды.