Сколько стоят квартиры в Одессе, Харькове, Львове и Днепре

Исследования крупных сайтов, специализирующихся на продаже недвижимости, указывают на падение цен за квадратные метры практически во всех крупных городах Украины.

Из нескольких сотен строительных компаний Украины только единицы развивают свой бизнес за пределами одного города. Вот несколько таких компаний: Интергал-буд, Киевгорстрой, GEOS, UDP, ТММ, Укрбуд и другие.

«В основном играют локальные игроки потому, что первичка завязана на разрешительную документацию, которая зависит от конкретных людей в местных администрациях. И вопрос даже не столько в коррупции, сколько в порядке прохождения процедур», — поясняет Эдуард Бразус, эксперт Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

Это усложняет выбор компании-застройщика на первичном рынке для потенциального покупателя. Еще одна проблема — отсутствие единого реестра, где бы значились все строящиеся или замороженные объекты в регионах. Все это можно оценивать только косвенно.

Харьковчане предпочитают новостройки

«Средний показатель по Харькову (вторичный рынок, — ред.) за первый квартал — 662 доллара, с учетом конца года — 678, т.е. в среднем на 16 долларов цена падает. Самый низкий порог — 578», — анализирует общую ситуацию Алексей Попов, директор инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул».

Цена с начала года изменилась незначительно. Судя по графикам на профильном сайте Domik.ua, небольшое снижение цены на метр наблюдалось еще до начала антитеррористической операции. Это подтверждает и Алексей Попов: «В 2007 — 2008 годах однокомнатная квартира стоила в среднем 40 тысяч долларов, „двушка“ — 60 тыс, сейчас разница между ними не более, чем в 5000 долларов».

Хотя нет правил без исключений. «В районе „Алексеевка“, где запустили метро и возобновляют инфраструктуру — цены даже немного подросли по отношению к другим районам, очень популярными становятся операции обмена и увеличения площади», — добавляет Попов.

Цены на первичном рынке жилья Харькова упрямо держатся на отметке в 22 тысячи гривен за квадратный метр и, если и проседают, то незначительно. За последние несколько лет появилось около восьми новых компаний-застройщиков, которые стараются понизить стоимость, чтоб заявить о себе и настроить и без того активный рынок на свои условия. Лун.ua публикует рейтинг застройщиков Харькова, в зависимости от количества объектов, пользующихся спросом на сайте. В первой тройке трест «Жилстрой-1», «Жилстрой-2» и «Авантаж».

Несмотря на то, что вторичный рынок зачастую выигрывает у первичного по инфраструктуре, харьковчане предпочитают новостройки, говорит Алексей Попов из компании «Проконсул»: «„Хрущевка“ — возле метро, развитая инфраструктура, а место для новостроек, как правило, осталось только в удаленных районах. Но люди вкладывают сбережения в новостройки. „Хрущевки“ покупают реже».

Львовяне любят старину

Львовяне тоже не любят «хрущевки» при поиске жилья на вторичном рынке, но тяготеют не к более новым домам, а к старине. Большая часть центральных улиц представляет собой законченный архитектурный ансамбль, в который попросту не вписываются постройки советских времен.

«Строения 20-х годов прошлого века или 19-го столетия — они дороже, так называемые „польские полулюксы“ практически и не падали в цене потому, что они качественнее и красивее советских. Падение цен уже остановилось во многих районах, а вот „хрущевкам“ вообще не место во Львове», — говорит Андрей Борисов, глава Львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). По данным Domik.ua, сейчас цена за квадрат во Львове колеблется в районе 950 долларов, и этот показатель один из самых стабильных по Украине. Эту информацию подтверждают и в АСНУ, оценивая падение цен на недвижимость во Львове в 1% за полгода, в то время как в Одессе падение составляет 0,5% в месяц, а в Днепре и Харькове — до 1% в месяц.

Квартиры во Львове дешеветь не будут, вот только цены на советские квартиры будут падать и дальше, считает Борисов.

Порядок формирования цен на жилье во Львове отличается от других городов. Ряд параметров, присущих остальным крупным городам, не играют особой роли, а именно: удобные транспортные развязки, этажность и др. Но существуют и свои особенности. «Нет метро и не будет, но есть ближний центр, дальний центр, а дальше — уже совсем не центр», — поясняет Андрей Борисов.

Что касается новостроек, то хотя Львов и не отстает от темпов «всеукраинского строительного бума», но формирование цены на квадраты в новостройках имеет тут свои особенности. «Опускать цену на те, что уже начали строить — не планируют, скорее будут стабилизировать, удерживать. А вот те, что сейчас находятся на „уровне котлована“ — уже опускаются в цене, потому что выйдут на рынок в 2018-19-м году, когда там уже будет более чем 2 млн квартир», — говорит Борисов.

Крупнейшие львовские застройщики по данным сайта lun.ua, это компании «Риэл», «Бевер Альянс», «Галжитлобуд».

Одесское жилье дешевеет быстрее всех

Средняя цена квадратного метра в одесской новостройке сейчас составляет около 15 тыс. грн. Одесса упала больше всех, считает Андрей Гусельников, вице-президент организации «Лига експертов Украины». Он объясняет падение в 13% за год целым спектром причин: «Портовый город, еще и граница, в город заходило много денег. По стоимости метра Одесса была на втором месте после Киева, а теперь падает быстрее всех, объяснения — от возможного уменьшения уровня коррупции в городе до банального падения интереса к городу и региону со стороны инвесторов».

(Еще одна возможная причина быстрого падения цен, о которой эксперты не говорят, но которая выглядит очевидной — события 2 мая 2014 года, когда в центре Одессы погибли 48 человек. Трагедия могла отпугнуть многих иногородних покупателей, которые подыскивали жилье у моря. Но с каждым годом влияние этих событий будет отражаться на рынке недвижимости все меньше, — ред.)

По количеству строящихся объектов Одесса сегодня сравнима с другими крупными городами, основные застройщики тут локальные. Сайт lun.ua перечисляет компании, которыми чаще всего интересуются читатели. В тройке лидеров Kadorr Group, «Будова» и «Гефест».

«В Одессе темпы падения цен были очень высокими, стоимость социального жилья опустилась с 1100 долларов за метр несколько лет назад до 800 и меньше долларов. Самые дешевые квартиры выходят с рынка, на самые дорогие квартиры понемногу начинают цены падать», — говорит Эдуард Бразус. Вместе с тем, цены на жилье на вторичном рынке в Одессе держатся на средней отметке в 820 долларов за квадратный метр.

В Днепре слабый рынок из-за близости к фронту

Почти все опрошенные нам эксперты в сфере недвижимости отмечают падение интереса к недвижимости в экс-Днепропетровске. Некоторые даже сравнивают темпы падения стоимости квадратных метров на вторичном рынке в Днепре с темпами падения цен в Одессе.

«Город очень близко к войне. Мы отмечаем приблизительно 12% падения за год. Сами жители Днепра не могут покупать жилье или не хотят делать это именно там, не говоря уже об инвестициях из других городов», — описывает ситуацию Андрей Гусельников, вице-президент «Лиги експертов Украины».

«Если на 2012-й год Днепр был дороже Харькова, то сейчас — наоборот. Разница небольшая, но есть. И, если говорить про социальное жилье (на вторичном рынке, — ред.), то цена там сейчас даже ниже 600 долларов за метр», — говорит Эдуард Бразус, эксперт Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра в престижных районах города (Новокадакском, Центральном и Шевченковском) около 1000 долларов за квадратный метр, в остальных районах не выше 600. Самые популярные по количеству запросов компании по версии lun.ua — «Артпроектбуд», корпорация «Перспектива» и «Строитель-П».

Будущее рынка недвижимости по всей Украине зависит от общих темпов экономического роста. Если в 2017 году ВВП будет расти даже незначительными темпами, то будет расти и рынок жилья. Сорвать продажи части объектов и обвалить цены на другую часть могут обострение на фронте, локальные беспорядки, очередной политический кризис. Но вряд ли украинцы будут рады снижению цен на квадратные метры такой ценой. Да и основная причина проблем на рынке сегодня — не слишком высокие цены, которые нужно снизить, а общая неуверенность потенциальных инвесторов в будущем, отсутствие ощущения безопасности и стабильности. В самом удаленном от боевых действий и спокойном Львове цены почти замерли, тогда как в прифронтовых Днепре и Харькове и неспокойной Одессе цены валятся. Локальным застройщикам стоит приложить усилия, чтобы города, где развивается их бизнес, были безопасными. Тогда и цены понижать не придется.