Банки не могут избавиться от неликвидов

Фото: business.ua

C начала года самыми активными продавцами коммерческой недвижимости являются банки. Однако то, что они предлагают, малопривлекательно для инвесторов, которых интересуют объекты с доходностью не ниже 15% годовых.

Единичные сделки

В первом полугодии 2015 года самыми активными продавцами на вторичном рынке коммерческой недвижимости были банки, которые изъяли активы у неплатежеспособных клиентов. Об этом говорится в последнем отчете консалтинговой компании DTZ. Всего за шесть месяцев совершены четыре небольшие сделки на сумму не более $40 млн.

Доля инвестиционных сделок в общей структуре транзакций на рынке недвижимости составила приблизительно 20%. «На пять покупок только одна носит инвестиционный характер. Покупателями выступают в основном компании, которые приобретают объекты для собственных нужд», — уточнил директор департамента рынков капитала компании DTZ в Украине Владимир Мысак. В частности, за отчетный период был продан торговый центр общей площадью 41 тыс. кв. м, офисное здание на 1 тыс. кв. м, фармацевтический склад — 10 тыс. кв. м и еще один объект в этом сегменте — 15 тыс. кв. м. Сумма каждой сделки не превышала $4 млн.

В условиях финансовой нестабильности в стране и низкой платежеспособности населения большим спросом пользуются недорогие жилые объекты 40-100 кв.м, преимущественно в областных центрах, а также объекты нежилого фонда — помещения офисного и торгового назначения, отмечает директор по рискам Банка Кредит Днепр Елена Домуз. По ее словам, сделки, как правило, незначительные, средней стоимостью около $30-65 тыс. Эта проблема будет обсуждаться на конференции «Банковская залоговая недвижимость: управление и перспективы» 29 сентября.

Неликвидный товар

Инвесторы поясняют низкий интерес к продаваемой банками недвижимости ее неликвидностью и завышенными ценами. «Наиболее интересные объекты, как в государственных, так и в коммерческих банках, продаются узкому кругу людей», — говорит управляющий директор Dragon Capital, компании, управляющей инвестиционным фондом Dragon-Ukrainian Properties & Development plc (DUPD) Владимир Тимочко. Он добавляет, что компания смотрит на недвижимость в банках уже несколько лет, но только сейчас впервые начала переговоры о покупке коммерческого объекта. «Понимаете, ведь если недвижимость генерирует хорошую прибыль у ее собственника, вероятней всего нет проблем с обслуживанием долга или хотя бы есть возможность его реструктуризировать. А если объект проблемный изначально, то, естественно, владелец не справляется с долговой нагрузкой и банки забирают залог», — добавляет коммерческий директор компании «Будхаус Групп» Максим Гаврюшин.

Инвесторы в первую очередь смотрят на доходность, заполняемость и валютные риски недвижимости. «Объект должен приносить не ниже 15% годовых, то есть за редким исключением рыночная ставка капитализация сегодня —13-17% (в Европе, к примеру, она находится в диапазоне 4-6%)», — уточняет Владимир Тимочко.

Однако ранее начальник департамента недвижимости УкрСиббанка Андрей Гончаров в ходе проведенной «Финансовым клубом» и Ukrainian Building Community закрытой профессиональной встречи под названием «Чемодан без ручки или доходный актив: перспективы банковских портфелей залоговой недвижимости» отмечал, что у них были инвестиционные сделки с торговой недвижимостью, доход которой был в среднем на уровне 10-12%. «Тем не менее, есть несколько торговых объектов, ритейловых, с реальными сделками под 15% годовых доходности. Но это исключение», — отмечал Андрей Гончаров.

Навстречу друг другу

Низкая ликвидность объектов коммерческой недвижимости характерна для всего рынка, говорит управляющий директор Colliers International в Украине Александр Носаченко. «Дело в том, что качественных объектов, стабильно генерирующих постоянный денежный поток, и интересных инвесторам, очень мало. И собственники такой недвижимости не выставляют ее на продажу, хотя в целом спрос есть», — говорит эксперт. Владимир Тимочко соглашается, что локальные игроки в большинстве своем не готовы продавать объекты по тем ценам, которые предлагает покупатель на данный момент.

Поэтому не стоит ожидать резкой активизации сделок с залоговым имуществом в ближайшее время. Инвесторы и банкиры потратят еще не один месяц, чтобы найти компромисс друг с другом.

29 сентября Ukrainian Building Community соберет на конференции «Банковская залоговая недвижимость: управление и перспективы» ТОП-менеджмент банков, руководителей профильных департаментов в банках, ТОП-менеджмент девелоперских, инвестирующих в недвижимость компаний, а также первых лиц компаний, управляющих недвижимостью с целью определить ключевые проблемы в управлении залоговым имуществом, отыскать эффективные пути взаимодействия между банками, управляющими компаниями, застройщиками, девелоперами и инвесторами.