Бетонные метры выходят из доверия

Стоимость одного квадратного метра жилья в Киеве, реагируя на кризис, за 3 последних года плавно опустилась из диапазона $2000-3000 в диапазон $500-1200. Брокеры судорожно переходят от ведения статистики в форме цен за квадратный метр, на средние цены за одно-, двух-, трех- комнатные квартиры, а строители радуют ценой квадратного метра до 10 000 грн даже без малейшего упоминания о валюте.

Сухая статистика

Официальная статистика выглядит примерно следующим образом. За 2014 год в сравнении с 2013 годом индекс строительной продукции по сегменту жилья вырос на 3,5 процентных пункта.

За 2015 год индекс строительной продукции в сегменте жилья снизился на 3,5 п.п. Жилищное строительство составляло в 2015 году примерно 25% от всего объема выполненных в строительстве работ.

Воспринимая эти данные, нужно понимать, что учет объема выполненных работ в строительстве ведется в гривнах, и поэтому реальная картина рынка может быть искажена. Это видно хорошо на примере сопоставления данных за 2014 год в сравнении с 2013 годом, когда индекс в сегменте жилья вроде бы вырос, а на самом деле жилых метров за 2014 год сдали на 13% меньше чем за 2013. Думаю, что по 2015 году в сравнении с 2014 годом мы будем иметь схожую ситуацию.

В целом, из официальной статистики можно понять, что рынок жилья медленно стагнирует в объемах. Такое положение дел может объясняться снижением покупательной способности населения.

Принцип «живой очереди»

Нужно отдать должное, что в среднем жилье в столице и крупных городах (особенно, в западных регионах) не падало в цене пропорционально росту курса доллара к гривне. Резкого обвала цен даже на пике девальвации отчасти не произошло из-за защитной реакции рынка. Продавцы не стремились быстро сбрасывать цены и старались «подождать вариантов», надеясь на «авось отрастет». Из-за этого состояния рынок стал напоминать зомби: когда 90% покупателей — это лица, желающие изменить жилищные условия, но у которых на руках почти нет денег.

В итоге на рынке выстраивается цепочка, когда Вася хочет «купить» квартиру у Пети, продав свою, Петя — у Маши, Маша — у Саши и т.д. Вся эта длинная очередь ждет человека, который имеет на руках значительную сумму, и который готов ее вбросить в рынок жилья. А поскольку даже той ипотекой, которая осталась, сейчас мало кто может воспользоваться, то покупателей с деньгами очень мало. И если такой покупатель появляется, то за его деньги может закрыться цепочка сразу из 10-15 сделок (а может и больше), удовлетворив спрос граждан на изменение жилищных условий.

Принцип «живой очереди» не нов и был известен риелторам и нотариусам еще с кризиса 2008-2009 гг. Само его появление означает, что рынку не хватает ликвидности для обеспечения платежеспособного спроса, а рынок теряет способность поглощать новые объемы жилья.

Определение вектора цен

Думаю, сам по себе «принцип живой очереди» не просто влияет на падение цен на жильё. Именно он способствует тому, чтобы цены квартир резко не падали, и даже при очень неблагоприятной конъюнктуре снижались медленнее чем доходы населения и курс национальной валюты.

Вектор движения цен даже при живой очереди определяется такими факторами, как: объемы средств, которые покупатели и продавцы жилья хотят вывести с рынка на свои потребности, готовность «живой очереди» и покупателей с деньгами поглотить объем нового жилья. Понятно, что цены в любом городе страны будут падать, если жители хотят продать и выехать (мигрировать), или продать и купить что-то подешевле. Если же нового жилья много, то даже при позитивных тенденциях в «живой очереди» (наличие притока мигрантов и массовое желание улучшить свои жилищные условия) цены все равно будут падать.

По моим наблюдениям, именно миграционный фактор (связанный с Крымом и АТО) внес сумятицу в ценовой вектор между столицей и регионами. Анализ статистики агентств недвижимости показывает, что цены во Львове, Тернополе и Ровно падали медленнее чем в Киеве, и по некоторым позициям ассортимента жилья сравнялись с киевскими. Думаю, это можно объяснить большим числом «заробитчан» в Западном регионе страны, доходы которых не зависят от экономических трендов в Украине.

Небольшие, но затухающие ценовые всплески были отмечены в промышленных регионах — Днепропетровске, Кривом Рогу и Запорожье. Видимо, эти города близки по духу и по структуре спроса на рабочие и инженерные специальности с Донецком и Луганском, откуда в общей сложности выехало 1-1,2 млн. человек.

«Прочие» факторы и прогнозы

Многих граждан интересует вопрос, как долго и как глубоко будут падать цены в столице и в регионах, и может ли даже в теории рынок восстановиться до уровня 2013 года или даже лета 2008 года?

Думаю что определяющим фактором, который будет влиять на вектор цен, выражаемых по традиции в долларах, — это состояние экономики Украины и стабильность гривны к доллару США. Однако есть ряд дополнительных факторов, которые в состоянии влиять на ценовые тренды, и которые так или иначе проявятся в будущем.

1. Нельзя сбрасывать со счетов «залоговые квартиры», которые остались в банках или перешли в Фонд гарантирования вкладов уже в качестве ликвидационной массы, с которой надо работать. И тут есть как залоговая недвижимость от населения, так и от компаний-застройщиков. Физлица с валютной ипотекой представляют опасность как для банка, так и для самих себя, но часть из них уже перевели кредиты в гривну, а застройщики со своими залогами обычно на баланс попадали также в гривнах.

Ни банкам, ни ФГВФЛ квартиры и дома не нужны в принципе, и по идее они могут их выставлять на продажу. Такие лоты от ФГВФЛ уже начали появляться на рынке. Вряд ли банки или ФГВФЛ будут продавать по ценам, существенно ниже рыночных, однако здесь есть серьезная заковырка — очень велика вероятность, что на рынок «живой очереди» будет вброшен большой объем «инвестиционного кредитного жилья», в котором никто и никогда не жил. При этом «живая очередь» может просто не успевать переваривать данные объемы, и такое «новое» жилье выступит катализатором падения цен.

2. Часть потенциальных денег для обслуживания сделок на рынке недвижимости застряли в банках из-за валютных ограничений. Скачки курса гривны делают привлекательными расчеты в валюте, но валюту в банковских кассах получить очень непросто, особенно в объемах, необходимых для сделок. Сейчас рынок приспособился, но в начале 2015 года этот фактор больно бил по «живой очереди» и тормозил сделки.

3. Миграция внутри Украины и ситуация вокруг Крыма и АТО могут довольно сильно менять ценовую картину и ликвидность жилья в регионах, особенно в промышленных регионах Востока и Юга Украины. Эти риски предсказать практически невозможно.

4. Эмиграция из Украины и естественная убыль населения также могут оказывать влияние на цены. Например, массовый отток IT-компаний в Польшу вместе с персоналом, или иные похожие тенденции никак не улучшат показатели утечки мозгов из Украины, а вместе с ними и потенциальных покупателей жилья. Объективно, население Украины стареет и уменьшается, хотя в 2014-2015 гг. этот эффект был сглажен притоком населения из зоны АТО и Крыма.

Выбор времени для покупки

Понятно, что вниз цены двигает бедность населения. И официальная статистика, и косвенные факторы показывают, что реальные доходы населения падали и будут падать еще какое-то время. Слабый уровень социальной защиты бюджетников — это настоящая бомба 2016 года, заложенная и под темпы инфляции, и под девальвацию. Алгоритм восстановления цен на рынке жилья в долгосрочной перспективе должен выглядеть примерно следующим образом: достижение макростабильности и стабильного курса гривны, восстановление кредитной активности в банковской системе, возвращение банков к программам ипотечного кредитования, приход новых иностранных банков в Украину и т.д.

Но за всей этой цепочкой стоит титаническая работа. 2015 год так и не стал годом макростабилизации, скорее годом первого шага к ней. Если судить по прошлым годам, то от макростабилизации до восстановления кредитования в банковской системе в среднем проходит от 6 до 9 месяцев, а мы пока еще не подошли к этой черте. Поэтому особенно нервным гражданам нужно успокоиться, и еще длительное время созерцать дальнейшее падение цен на жилье.