Земельная реформа: вместо продажи - аренда на 50 лет

«Я не вижу возможности этим парламентом проголосовать прямую продажу земли из-за популизма депутатов. Сегодня это не популярно, поскольку популисты, в ожидании следующих выборов, обязательно возьмут тему продажи земли на вооружение и будут пугать население страшилками — „Вашу землю хотят забрать за $50“. Поэтому я предлагаю внедрить продажу прав аренды на землю», — заявил в недавнем интервью министр аграрной политики и продовольствия Тарас Кутовой.

Этими словами он фактически подтвердил, что действие моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения может быть продлено. Украина, по мнению чиновников, не готова к рынку земли. То есть, владельцы земли в течение неопределенного периода времени не смогут по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом.

Вместо свободной продажи пашни аграрное министерство предлагает торговать правами на аренду. По словам Кутового, это поможет запустить рынок кредитования агросектора, ведь под залог прав аренды земли можно будет взять кредит в банке для развития бизнеса. Кроме того, рынок прав аренды земли сельскохозяйственного назначения поможет определить, сколько стоит украинская пашня.

«Если мы запускаем этот рынок, то говорим, что договор на 25 лет в Черкасской области котируется по такой цене, а договор на 45 лет котируется дороже. Мы хотим сделать это открыто, чтобы фермер и владелец земли видели, как котируются договоры прав аренды в их области, — говорит Кутовой. — Тогда человек будет понимать, что когда известные политики будут с трибуны говорить, что завтра вам за землю дадут по $50, то это ложь, ибо договоры прав аренды будут торговаться по реальным ценам».

МинАПК подготовило законопроект, который должен урегулировать продажу прав аренды земли. Сейчас он опубликован на сайте для общественного обсуждения. Стоит отметить, что отказ от свободной продажи сельхозземли выгоден украинским аграрным корпорациям, у которых нет свободных средств для покупки земельных банков в момент снятия моратория на продажу земли. Если законопроект будет принят в существующем виде, агрохолдинги, как и другие пользователи, получат право арендовать землю на срок до 50 лет.

Что будет в Украине вместо продажи земли?

Законопроект Министерства аграрной политики и продовольствия предлагает вместо продажи земли внедрить в Украине рынок прав аренды земли сельскохозяйственного назначения (эмфитевзис), или земли под застройку (суперфиций). То есть фермер может подписать с владельцем земельного пая договор, купив право аренды этого пая. После подписания такого договора право на пользование земельным участком должно быть зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. То есть, оно становится недвижимостью. В дальнейшем владелец права пользования землей может обрабатывать ее, сдать в аренду другому фермеру, взять в банке кредит под залог этих прав.

Максимальный срок действия такого договора не может превышать 50 лет.

В законопроекте не сказано, с какой периодичностью покупатель прав аренды должен платить владельцу ренту за пользование его землей. То есть, подписав договор продажи прав аренды на 25 лет, владелец земли может сразу получить от покупателя плату за весь период. Вырученные средства он может использовать по своему усмотрению: направить на ремонт дома, открытие бизнеса, обучение или лечение.

Можно ли будет купить право аренды на землю государственной или коммунальной собственности?

Да. Срок такого договора также не может превышать 50 лет. При этом право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд или для застройки нельзя будет перепродать другому лицу, внести в капитал предприятия, передать в залог, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, или приобретения такого права на земельных торгах.

Кто будет иметь первоочередное право на покупку прав аренды земельного участка?

Преимущественное право на приобретение права аренды конкретной земли будут иметь ее арендаторы, совладельцы, владельцы или арендаторы смежных земельных участков в указанной последовательности.

То есть если право аренды земельного участка будет выставлено на продажу, лицо, имеющее преимущественное право и желание приобрести это право, должно предложить продавцу цену не ниже самого высокого ценового предложения, предложенного на аукционе. Если право аренды земельного участка продается без проведения аукциона, то цена обладателя преимущественного права не может быть ниже цены, которую предложил владелец земли.

Владелец земли, перед тем как выставить право аренды на продажу, должен в письменной форме уведомить всех участников преимущественного права о цене и условиях продажи. Если в течение месяца они не захотят приобрести право аренды земли, то владелец имеет право продать его другому лицу.

Если право аренды земельного участка находится в залоге у банка, прекращение или отчуждение этого права может быть осуществлено с согласия банка (залогодержателя или ипотекодержателя).

На договоре аренды земельного участка нотариус, удостоверяющий отчуждение права аренды, должен сделать отметку о переходе права аренды и осуществить его государственную регистрацию. Права и обязанности по договору аренды переходят к лицу, в пользу которого отчуждено право аренды.

Можно ли будет скупить права аренды нескольких участков и затем перепродать их агрохолдингу за большую цену?

Да, но для этого нужно будет предупредить владельца земли, который получит право на 10% от цены продажи. Согласно законопроекту МинАПК, если человек, ранее купивший право аренды земли, решит перепродать его, то собственник земельного участка имеет право на получение дополнительной платы в размере 10% от цены продажи (стоимости права), установленной договором.

В каком случае, купив право аренды земли, эту землю можно сдать в аренду?

Фермер, или бизнесмен, который приобретет право аренды земли, может сдать участок в аренду другому лицу. При этом он будет продолжать нести ответственность перед владельцем земли и выполнять условия договора продажи прав аренды земли.
Условия договора аренды такого земельного участка будут ограничиваться условиями договора продажи прав аренды. В случае прекращения договора прав аренды земли действие договора аренды прекращается.

В проекте закона ничего не сказано о запрете покупки лицом более одного права аренды земли. То есть, потенциально, бизнесмен может скупить несколько прав аренды земли, сформировать земельный банк и передать его в аренду агрохолдингу по более высокой ставке ренты, чем этот агрохолдинг платил владельцам земли по отдельности.

При этом земля, которая уже находится в аренде, не может быть передана в пользование другому лицу путем продажи прав аренды на нее.

Арендатор, который взял землю в аренду у владельца прав аренды земли не будет иметь преимущественного права на покупку этой земли в случае снятия моратория.

Сможет ли фермер, приобретя право аренды земли (например, на 25 или более лет), взять в банке кредит на развитие своего бизнеса под залог этого права?

Да, но тогда право аренды земельного участка перейдет к банку на период действия договора кредитования.

Если фермер, взяв такой кредит, обанкротится или не сможет платить проценты по кредиту, то банк сможет продать право аренды земли другому лицу на аукционе. При этом банк должен будет предложить право аренды лицам, имеющим преимущественное право.

Стоимость права аренды земли, которая переходит к банку, будет определяться субъектами оценочной деятельности.

Если владелец земли и покупатель прав ее аренды решат расторгнуть договор, но право залога будет у банка, то сделать они это смогут только с согласия последнего.