За підсумками 2022 року орендна активність на ринку офісної нерухомості Києва різко впала

Орендна активність на ринку офісної нерухомості Києва становила 40 тис. кв. м за підсумками 2022 року, це лише 22% обсягу 2021 року (близько 185 тис. кв. м), повідомили у пресслужбі CBRE Ukraine.

"З огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності війни, ситуація на ринку залишається досить однорідною, де більшість гравців виробили єдину стратегію – продовжувати працювати в складних умовах, дотримуючись очікувального підходу до довгострокових рішень. Ми очікуємо, що орендарі залишатимуться обережними, доки не буде більшої передбачуваності з погляду безпеки та макроекономічного середовища", - прокоментував управляючий партнер CBRE Ukraine Сергій Сергієнко.

Він додав, що протягом третього кварталу на ринку офісної нерухомості спостерігалися певні позитивні ознаки поновлення ділової активності. Зокрема, найпомітнішою угодою року став переїзд міжнародної міжурядової організації (близько 3 тис. кв. м) до БЦ Eurasia у третьому кварталі 2022 року. Однак після постійних атак на енергосистему країни, що почалися у жовтні 2022 року, ринок повернувся до позиції очікування.

Як зазначається в огляді ринку офісної нерухомості CBRE Ukraine, розподіл орендної активності індустріями бізнесу вказує на те, що ІТ-сектор, який активно набирав обертів останніми роками, у 2022 році помітно знизив попит на офісні приміщення, як і всі інші сектори.

Частка ІТ-компаній у структурі орендної активності становила лише 22%, причому переважали угоди щодо пролонгації наявних орендних договорів, тоді як найбільша (38%) припала на індустрію фармацевтики та медицини.

2022 року пік введення нових об'єктів припав на четвертий квартал, коли на ринок столиці вийшло близько 97 тис. кв. м, внаслідок чого загальний обсяг офісної нерухомості становив близько 2,21 млн. кв. м (+5% р/р).

Були введені в експлуатацію: Gradient (вул. Короленківська, 4, 62,1 тис. кв. м), UNIT.City B6 (вул. Дорогожицька, 3, 14,3 тис. кв. м) та B15 (9,2 тис. кв.м)., Lake Plaza (вул. Малиновського, 11,7 тис. кв. м).

"Повномасштабна війна призвела до того, що на ринку з'явилася велика кількість незавершених об'єктів, будівництво яких було призупинено. Оскільки у 2022 році не було зафіксовано жодного нового девелоперського проєкту і навряд чи буде зафіксовано новий у 2023 році, обсяг офісної нерухомості у наступні два- три роки зростатиме лише за перезапуску призупинених проєктів", - зазначив Сергієнко.

Про можливість введення в експлуатацію в 2023 році заявляли девелопери Capital Towers (вул. Короленківська, 22, 40 тис. кв. м), UNIT.City B4 (вул. Дорогожицька, 3, 13,3 тис. кв. м), Pyramida (вул. Мишуги, 4, 3,5 тис. кв.м) та офісний будинок на вул. Новокостянтинівська, 12 (14 тис. кв. м).

Станом на грудень 2022 року середня вакантність на ринку зросла до 26% (+11,9 п.п. з початку року). Таке зростання було зумовлене скороченням офісних площ орендарями та виходом значного обсягу нових об'єктів у четвертому кварталі 2022 року. Аналізуючи вакантність за класами, рівень вакантності у класі "А" зріс на 13,5% з початку року до 22,3%, а у класі "В" - на 11,6% до 29,2% з початку року.

При цьому у звіті наголошується, що майже 71 тис. кв. м (БЦ Retroville, БЦ LUWR, БЦ 101 Tower) конкурентних офісних площ не були включені до розрахунку вакантності, оскільки вони пошкоджені внаслідок ракетного обстрілу і наразі не пропонуються на ринку.

Ефективна орендна ставка для класу "А" знизилася в середньому на 16% – з $25 до $21 за кв. м/місяць з початку року. Декларовані орендні ставки у класі "А" варіювалися від $18 до $26 (-18% за нижньою межею та -7% за верхньою межею з початку року), а в класі "В" - у діапазоні $7-$17 (-22% за нижньою межею) межею та -15% за верхньою межею з початку року).

У звіті зазначається, що декларовані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні орендні ставки були на 20-50% нижчими за декларовані. Як наслідок, виник значний розрив між запитуваною та фактичною орендною ставкою.

"Ймовірно, попит на офісні приміщення залишатиметься низьким під час воєнного стану, а нове будівництво практично не відбуватиметься. Можна очікувати на рідкісні інвестиційні угоди, але переважно з придбанням під свої потреби", - зазначив Сергієнко.

Незначне зростання середньоринкової вакантності відбудеться у разі, якщо анонсовані на 2023 рік проєкти (близько 72 тис. кв. м) будуть реалізовані протягом року. Водночас, орендні ставки на офісні приміщення, ймовірно, залишаться відносно незмінними протягом наступних шести місяців. Також очікується продовження "креативної" гнучкості з боку орендодавців, щоб утримати низький рівень вакантності у будівлі.

CBRE зі штаб-квартирою в Лос-Анджелесі (США) є найбільшою у світі консалтинговою та інвестиційною компанією у сфері комерційної нерухомості, дохід якої у 2020 році становив $23,8 млрд. Згідно з рейтингом Fortune, входить до списку 500 найбільших у світі компаній (128-е місце у 2020-му).

Акції компанії CBRE Group Inc. торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі.

Український офіс CBRE відкрито у січні 2008 року, є частиною афілійованої мережі компанії.