Десятки арендаторов грозят покинуть Ocean Plaza. Но это обойдется им слишком дорого: таковы условия договоров

Несколько десятков ритейлеров хотят уйти из открывшегося в декабре 2012 г. столичного торгово-развлекательного центра Ocean Plaza. Об этом «Капиталу» рассказал собственник одного из магазинов, торгующего одеждой.

«Многие операторы «не вытягивают» аренду помещений, стоимость которой в бутиковой зоне составляет $150-250 за кв. м. Поэтому и хотят уйти», — заявил он.

Помимо высокой платы за торговые площади, которая, по данным консалтинговых агентств, примерно на 20% выше среднерыночной, арендаторы жалуются на плохие продажи.

«За четыре месяца я недополучил 80% от запланированных продаж», — говорит владелец кондитерского магазина.

Торговец добавляет, что вторая его точка, расположенная в другом столичном торговом центре, начала приносить прибыль через пять недель. По словам арендаторов, хуже всего идут продажи у магазинов, расположенных рядом с гипермаркетом Real и в ювелирной зоне.

Практически все опрошенные «Капиталом» операторы так или иначе говорили о жесткой позиции компании «ТПС Недвижимость», которая управляет Ocean Plaza, по отношению к арендаторам.

«Перед Новым годом закрыли без предупреждения около 30 магазинов (якобы за долги по аренде), хотя, согласно договору, администрация должна предупредить арендатора за несколько дней», — рассказала «Капиталу» директор одежного бутика.

Она уточнила, что в большинстве случаев администрация записала магазины в должники по ошибке, потому что в некоторых договорах были закреплены отсрочки по платежам.

«Капитал» связался с более 30 арендаторами торгового центра и получил подтверждение намерения закрыть торговые точки от девяти операторов. Но отпускать арендаторов администрация Ocean Plaza не собирается. Чтобы уйти из торгового центра, ритейлеры обязаны предупредить арендодателя за шесть месяцев или заплатить вперед арендную плату за полгода, отметил владелец одного из магазинов. В противном случае администрация грозится не отдать арендаторам товарные остатки и оборудование.

«Это самый жесткий в Украине договор аренды. В других торговых центрах обычно просят предупредить за три месяца и не предусмотрено никаких штрафных санкций», — пожаловался «Капиталу» сотрудник одного из столичных консалтинговых агентств.

Бренд-менеджер компании «ТПС Недвижимость» Анастасия Козлова отказалась прокомментировать ситуацию. Официальный запрос «Капитала» остался без ответа. По словам Игоря Никонова, президента компании «К.А.Н. Девелопмент», выступившей девелопером этого проекта, он не слышал о массовом недовольстве арендаторов.

«Насколько мне известно, сейчас стоит очередь из желающих попасть в торговый центр», — отметил он.

Совладелец компании Maratex (ТМ Esprit, Aldo, River Island) Дмитрий Ермоленко говорит, что, по подсчетам их аналитиков, в первый год продажи в Ocean Plaza будут на 10-15% ниже по сравнению с Dream Town.

«В дальнейшем их показатели либо сравняются, либо новый торговый центр превысит показатели оболонского объекта», — заверяет Ермоленко. И добавляет, что первые месяцы работы объекта полностью оправдывают прогнозы аналитиков.

Ocean Plaza, как и многие другие торговые центры, не идеален, признает совладелец девелоперской компании «XXI Век» Олег Салмин.

По его словам, одним из недостатков торгово-развлекательного центра является многоуровневая парковка, которая не только привела к удорожанию строительства, но и создает неудобства для посетителей.

«Якорный супермаркет Real не соединен единым проходом с торговой галереей. Это нарушает человекопоток и снижает продажи», — подчеркивает один из представителей продуктового ритейлера.

Недостатки Ocean Plaza не критичны, и торговый центр может еще показать себя, если правильно наладить коммуникации между управляющей компанией и арендаторами, уверен совладелец торгово-развлекательного центра Dream Town Александр Меламуд.

Вполне возможно, что конфликт арендаторов с администрацией Ocean Plaza не приведет к исходу торговцев — управляющая компания сможет легко найти им замену, полагает директор по развитию и строительству девелоперской компании «Тико-Констракшен» Валерий Кирилко.

«На мой взгляд, проблем с наполняемостью этого объекта в ближайшие год-два точно не будет, потому что в столице существует дефицит качественных торговых площадей», — подчеркивает он.

Данные консалтинговой компании UTG свидетельствуют, что по итогам прошлого года среднерыночный уровень вакантности торговых площадей в Киеве составлял 0,8%, тогда как в 2011 г. — 1-3%. Правда, через год-два дефицит может исчезнуть благодаря появлению новых торговых центров, ведь только до конца 2013 г. девелоперы намерены ввести в столице в эксплуатацию восемь торговых центров суммарной общей площадью 196 тыс. кв. м.

Впрочем, если ритейлеры объединятся, у них есть шанс добиться снижения арендных ставок, уверен директор по недвижимости «Смарт-холдинга» Сергей Овчинников.

Так, в 2005 г. арендаторы обвинили руководство универмага «Украина» в высоких арендных ставках, которые на тот момент составляли $30-110 за кв. м в месяц, а также в низкой посещаемости.

Ритейлеры утверждали, что вместо обещанных 35 тыс. человек в день в центр ежедневно приходило лишь 5-8 тыс. посетителей. В результате арендаторы смогли добиться снижения арендной платы. Схожие проблемы были у Sky Mall в прошлом году, но администрации удалось увеличить посещаемость торгового центра благодаря активной рекламной кампании.