Рынок недвижимости Львова на грани пресыщения

Рынок недвижимости Львова с начала года уже пережил несколько состояний. Год начался с оживления рынка, вызванного выходом в конце 2014-го года сразу нескольких новых объектов по низкой цене. «Новые игроки пришли с рынков центра и востока страны и стали строить — пусть в не очень престижных районах, но зато по неслыханным до этого во Львове ценам — $500 за квадратный метр и ниже», — рассказывает глава Львовского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Борисов. Это моментально перетянуло покупателей со «вторички» на рынок новостроек. Февраль-март прошли под знаком активного спроса, спровоцированного галопирующим ростом курса доллара. В конце апреля наступила апатия, которая до сих пор не закончилась.
Ошиблись в расчетах

Сейчас на рынке первичного жилья во Львове толкаются локтями около двадцати участников, говорит директор института «Кофортбуд» Андрей Вишневского.Как писал ABCnews, лидером рынка является компания «Эко-дом», которой владеют, по данным системы раскрытия информации НКЦБФР, глава правления Владимир Артемович — 1,14%, член правления Игорь Артемович — 9,69% и член наблюдательного совета «Управляющая компания „Эко-Дом“» — 74%. Бенифициаром последнего юрлица, согласно Единому госреестру юридических и физических лиц — предпринимателей, является Владимир Артемович. Затем идут компании «Риэл» (основал Ростислав Мельник) и «Интергалбуд» (входит в сферу интересов Владимира Зубика). Чуть отстают «Львовцентробуд» (основал Игорь Каинский, контролируется, по данным Forbes, братьями нардепами от «Блока Петра Порошенко» Ярославом и и Богданом Дубневичами), «Карпатбуд» и «Новый Львов».

Вишневский говорит, что игроки, увидев интерес потребителей в конце прошлого года и феврале этого, активно взялись осваивать территорию, открывая продажи в одном объекте за другим. Многие попытались сыграть на пике потребления в феврале-марте и подняли цены в гривне на 10-15%. «Когда доллар был по 35 гривен, квартиры в новых домах можно было приобрести по $300 и даже $250 за «квадрат», — вспоминает Андрей Борисов. Однако рынок быстро насытился и спрос пошел на спад. «Застройщики стремятся держать прошлогодние расценки, но спрос на их товар стремится к нулю. Возможно, им придется снижать цены», — уверяет риэлтор.

Сейчас, по данным управляющего продажами строительной корпорации Real Валентина Яроменко, средняя цена на рынке новостроек стартует от 15 тыс. грн ($700) за квадратный метр. Акционные предложения встречаются по 13 тыс. грн ($600) за квадратный метр. Самую низкую цену жилого квадратного метра, от $400, можно найти в домах, расположенных в спальных районах, которые находятся на стадии котлована.

«Вторичка» дороже: средняя цена составляет около $1000 за квадратный метр. Это примерно на 10 % ниже, чем в начале года. Впрочем, цены, фигурирующие во время реальных сделок, заметно ниже, утверждает Андрей Борисов. Сделок очень немного, потому что большинство покупателей переметнулись на рынок новостроек.

Прогноз: выживут сильнейшие

Рынок недвижимости Львова на грани пресыщения, в один голос утверждают аналитики. Построено и продолжает возводиться гораздо больше жилья, чем его может поглотить львовский рынок. «Все, кто мог и хотел купить, уже купили, — говорит Андрей Вишневский. — Количество сделок в сравнении с январем упало в несколько раз, с февралем — в несколько десятков раз. А площадки никуда не делись и дома продолжают строиться. Многие компании уже к осени окажутся перед фактом: платить за их новостройки люди уже хотят. Чтобы не замораживать объекты, им придется достраивать за собственные средства. Хватит ли у застройщиков этих ресурсов, — большой вопрос. Не исключено, что на львовском рынке появятся свои „элита-центры“, кто-то прогорит. Нынешний год станет для многих участников рынка лакмусовой бумажкой: кто из них надежный, а кто — нет».

По оценкам специалистов, до конца года интенсивность рынка останется слабой, цены на вторичном сегменте опустятся еще на 10-15%. На первичном — сохранятся нынешние показатели, причем периодически цены будут снижаться в рамках сезонных акций от застройщиков. Повышающийся тренд сохранится только в сегменте элитной недвижимости, который к концу года будет выделен более резко.

«До конца года произойдет сегментация рынка, — считает Андрей Борисов. — Пройдет четкий раздел между классом массовой застройки в спальных районах и элитной недвижимостью. Это структурирует рынок».
«Паспорт рынка»

Средняя цена

Первичная недвижимость: $400-800 кв. м

Вторичная недвижимость: $500-1200 кв. м

Объем рынка

Первичный: 500 тыс. кв. м

Вторичный: 63 тыс. кв. м

Вакантность новостроек

60-65%

Доля населения, способного (готового) купить жилье

20%

«Плюшки» для покупателей

Первичный рынок: застройщики все чаще предлагают квартиры под ключ — с внутренними работами и ремонтом

Вторичный рынок: продавцы учатся уступать, размер дисконта может превышать 25-30%.