Торговая недвижимость Одессы ждет лучших времен

Фото: dinaitour.com

Одесса — город со своими особенностями рынка торговой недвижимости, но некоторых общеукраинских тенденций ей избежать не удалось. Как рассказывает Максим Гаврюшин, коммерческий директор компании «Будхаус Групп», реализующей проект ТРЦ YESSA в Одессе, сейчас невозможно заполнить ТРЦ на старых докризисных условиях, тогда как заполнять новые объекты на условиях арендаторов сейчас невыгодно арендодателям. «Никто не может прогнозировать сейчас выторги и уровень рентабельности. Переговоры, особенно по долгосрочным проектам, идут очень тяжело. Именно поэтому практически все крупные проекты в Украине, в том числе и в Одессе, сейчас заморожены», — поясняет он.

На ближайшие три года в Одессе заявлено к открытию шесть торговых центров общей площадью около 170 тыс. кв. мНа ближайшие три года в Одессе заявлено к открытию полдесятка торговых центров общей площадью около 170 тыс. кв. м, но судить о реальности некоторых проектов на текущий момент сложно. Первым уже этой осенью в самом центре города местный девелопер «Кадорр» намерен открыть одноименнный ТЦ. Примечательно, что несмотря на совсем скорый выход объекта на рынок, его арендаторы не разглашаются — известно только, что «якорем» там будет выступать супермаркет деликатесов.

С ТЦ «Греческий», который также должен выйти на рынок уже в этом году, связана исключительно одесская история. Около десяти лет на этом месте местный бизнесмен Вадим Черный вел строительство подземного паркинга, но в прошлом году объект неожиданно переформатировали в подземный же торговый центр. Правда, город остался недоволен таким развитием событий, и в феврале текущего года хозяйственный суд Одесской области наложил арест на этот объект, тем самым удовлетворив ходатайство горсовета. Затем последовали разбирательства в апелляционном суде с участием ГАСИ и принадлежащей Черному компании «Басари». Так что если бизнесмену удастся отстоять свою позицию, открытие «Греческого» станет пусть и небольшим (его площадь менее 5 тыс. кв. м), но весьма громким событием.

В 2016 году в Одессе должен появиться ТРЦ Yessa. Его открытие было перенесено с 2015 года — как объясняет Максим Гаврюшин, в связи с общей ситуацией в стране. Сейчас, по его словам, на объекте каркас выполнен на 50%, (первый этаж, частично второй). Решение по поводу продолжения строительства будет приниматься осенью. На окончание строительных работ необходимо около года. Тем не менее, договоры, по словам Максима Гаврюшина, подписаны со всеми якорными операторами, частично с галерейными магазинами, и по подписанным предварительным соглашениям сдано около 70% площадей.

Крупным объектом обещает стать проект, реализуемый компанией Immochan и известный сейчас под названием OVI. Ранее его намеревались открыть в 2016 году, но затем сроки были сдвинуты. Как сообщили ABCnews в пресс-службе компании, первую фазу (GLA 16,8 тыс кв. м) планируют открыть в І квартале 2017 года, вторую (GLA 42 тыс. кв. м) — в 2019 году. Сейчас на площадке строительной активности нет, проект находится на стадии земельных работ и ждет решения компании о начале строительства. Но когда именно оно начнется, в компании пока не могут сказать, ссылаясь на сосредоточенность на киевском проекте с рабочим названием Kideal, а также на зависимость от ситуации в Одессе и стране в целом.

Своя специфика

Благодаря оживленному туристическому центру города в Одессе всегда был неплохо развит стрит-ритейл, но сегодня он, как и профессиональная торговая недвижимость, переживает не лучшие времена. Как рассказывает маркетинг-директор одесской группы компаний City Group Елена Орлова, по всем центральным улицам на витринах висят объявления о сдаче площадей в аренду. Часть закрывшихся магазинов вернулась на рынки, некоторые переехали в торговые центры, кто-то, как Desigual, закрылись совсем. По оценкам местных специалистов, вакантность в стрит-ритейле Одессы сейчас достигает 30%.

Ненамного лучше обстоят дела и в ТЦ. Если в ТРЦ City Centre Маршала Жукова, по словам Елены Орловой, удалось сохранить нулевую вакантность (два небольших магазина ушли, но их место заняли новые арендаторы), то по рынку пустует около 20% площадей (в таких ТЦ как Riviera Shopping City и «Среднефонтанский») и до 15% в ТЦ помельче («Галерея Афина» и «Европа»). «Новым объектам заполняться очень сложно», — рассказывает она.

Сложней всего, по наблюдениям Елены Орловой, приходится luxury-сегменту. «У нас пропали иностранные туристы, которые делали кассу, покупая футболки по $500, и именно за счет этих продаж в течение трех летних месяцев „Сады Победы“ и жили. А наши люди могут себе позволить самолет в Милан, где они купят футболку за $200», — приводит она нехитрые расчеты.

Крупный рынок

Общий объем профессиональных торговых площадей в Одессе составляет около 200 тыс. кв. м, что в пересчете на душу населения ненамного ниже киевских показателей. В этом городе с миллионным населением действует около десяти значимых ТЦ, из которых половина — крупные, и примерно столько же менее качественных объектов.

«В структуре рынка торговой̆ недвижимости в Одессе преобладают торговые и торгово-развлекательные центры, доля которых составляет приблизительно 67%. На отдельно стоящие крупноформатные гипермаркеты и супермаркеты приходится оставшиеся 33% от общего объема рынка в городе. Объекты торговой недвижимости в форматах ритейл-парк и аутлет-центр в Одессе отсутствуют», — кратко характеризуют рынок специалисты DTZ в своем отчете.

Крупнейший торговый центр города — Riviera Shopping City с общей арендной площадью в 65 тыс. кв. м — был построен на Южной улице в 2009 году. Второй по величине объект — City Center на улице Маршала Жукова (общая арендная площадь 53 тыс. кв. м) ввели в эксплуатацию двумя фазами в 2012 и 2014. В 2014 году «семья» пополнилась проектом City Center Котовский общей площадью более 20 тыс. кв. м.

Новое предложение

Из «хороших новостей» можно выделить то, что до конца года эксперты не прогнозируют существенного увеличения вакантности в городе, даже если на рынок выйдут новые торговые площади. «В условиях стабильной макроэкономической и политической ситуации в стране, с учетом объемов нового предложения и текущего уровня спроса, рост вакантности в торговом сегменте Одессы к концу 2015 года ожидается незначительный», — полагает управляющий директор компании Jones Lang LaSalle в Украине Дмитрий Сенниченко.

Общий объем профессиональных торговых площадей в Одессе составляет около 200 тыс. кв. м, что в пересчете на душу населения не намного ниже киевских показателейЕлена Орлова добавляет, что интерес к новым объектам со стороны потребителя — волнообразный, временный, всплески вызываются только появлением на рынке новых объектов или брендов. «Но набор маек везде, как ни крути, ограничен», — поясняет она. По ее мнению, большого перераспределения арендаторов в городе не произойдет. Поток клиентов может измениться только в том случае, если в новый ТЦ зайдет какой-то давно ожидаемый новый для Украины бренд, чего в ближайшем будущем не предвидится.

Не ожидается особых потрясений и в финансовой части. За последний год стоимость аренды в гривневой массе выросла, но в долларах, по данным Максима Гаврюшина, снизилась вдвое. По состоянию на конец I квартала 2015 года, как сообщает управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Ukraine Сергей Сергиенко, индикативные арендные ставки для стандартной галерейной секции 100-200 кв. м в качественных торговых центрах Одессы находились в диапазоне $20-$35 за кв. м в месяц.

В тоже время арендные ставки на торговые помещения сильно варьируются в зависимости от размера арендуемой площади, качества самого торгового центра и профиля арендатора. До конца 2015 года эксперт не прогнозирует изменение среднерыночного уровня арендных ставок в профессиональных ТРЦ Одессы при условии отсутствия значительных колебаний курса доллара.

Основные ТРЦ и ТЦ, существующие и запланированные к открытию в Одессе в период до 2016-2017 годов

Источник: JLL, CBRE, UTG