Турки присматриваются к торговой недвижимости Харькова

В торговых центрах Харькова наблюдается снижение потока посетителей. До начала военных действий и экономического спада сюда за покупками и развлечениями приезжали гости из близлежащих областей — Сумской, Полтавской — и соседних российских областей, таких как Курская, Воронежская, Белгородская. Ведь расстояние от Харькова до Белгорода — 80 км, до границы с Россией — около 30 км. «Раньше белгородцы считали особым шиком в выходной приехать в Харьковские ТРЦ всей семьей», — рассказывает генеральный директор харьковской консалтинговой фирмы «Крона» Игорь Балака.

Потеряв значительный поток посетителей, местные торговые центры лишились и существенной части арендаторов. Кого-то пугает близость к границе с Россией или к зоне АТО, кто-то свернул планы по расширению. Арендаторы и владельцы местных ТЦ уверяют, что не боятся соседства с крупным вещевым рынком «Барабашово». Как объясняет коммерческий директор группы компаний «Будхаус» Максим Гаврюшин, потоки покупателей в этих сегментах практически не пересекаются.

Сегодня вакантность в лучших ТРЦ Харькова, таких как «Караван» и «Дафи», по данным Игоря Балаки, близка к нулю, в других крупных ТЦ она составляет около 15%. В «Караване» уточняют, что вакантность в их торговом центре не превышает 2,5%. «Ротация арендаторов в ТРЦ „Караван“ происходит, но она незначительна. Закрыли свои магазины преимущественно частные предприниматели», — рассказывает начальник отдела аренды CDA Real Estate, управляющей компании сети ТРЦ «Караван» Александра Негода. Также, по ее словам, закрылись магазины тех сетевых брендов, которые покинули украинский рынок или объявили себя банкротами, как, например, MEXX.

В других объектах ситуация хуже. Например, в ТРЦ Sun Mall, по словам замначальника отдела рекламы и маркетинга корпорации Sun Group Валерии Москаленко, были бы рады и 70-80% заполняемости. «Нам повезло меньше — мы открылись в предкризисно-военную пору», — говорит она, имея в виду ноябрь 2013 года.

Еще хуже ситуация выглядит в ТЦ «Магеллан», где вакантность достигает 50%. Чтобы удержать арендаторов, как рассказывают участники рынка, «Магелан» отменил арендную плату — ритейлеры оплачивают только коммунальные услуги. В самом ТЦ от комментариев отказались.

Незаметные события

В любом случае, события вокруг «Магелана» можно назвать самыми заметными из тех, что происходили на харьковском рынке торговой недвижимости за последнее время. Небольшую конкуренцию ему может составить разве что открытие в июне 2015 года второй очереди (GBA 6 тыс. кв. м) ТЦ «Протон» (якорные арендаторы — «Фокстрот» и «АТБ»), после чего общая площадь объекта увеличилась до 13 тыс. кв. м.

Одной из ключевых особенностей местного рынка руководитель департамента торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина называет отсутствие ввода новых качественных объектов на рынок c 2013 года, тогда были открыты вторая фаза ТРЦ «Французский бульвар» и ТРЦ Sun Mall. По оценкам CBRE Ukraine, на сегодня общее предложение качественных торговых центров составляет около 215 тыс. кв. м, при этом, по мнению экспертов компании, в Харькове функционирует лишь шесть качественных ТЦ.

По мнению Максима Гаврюшина, такое положение дел позволяет Харькову оставаться не насыщенным профессиональной торговой недвижимостью как со статистической точки зрения (по данным DTZ, объем рынка торговой недвижимости из расчета на 1 тыс. жителей в Харькове является наименьшим), так и с качественной. Он знает, о чем говорит: «Будхаус» строит в городе крупный ТРЦ «Никольский» (GLA 52 тыс. кв. м). На объекте уже выполнены общестроительные работы, возведен каркас здания. Гаврюшин признает, что сейчас строительство ведется не очень быстрыми темпами, но считает, что к концу 2016 г. открытие «Никольского» вполне возможно.

Кроме этого объекта, в Харькове запланировано также строительство двух крупных ТРЦ, реализуемых Eastgate Development — Cosmo Mall (GLA 63 тыс. кв. м) и Levada Mall (GLA 60 тыс кв. м). Но, как подчеркивают специалисты, наблюдающие за местным рынком, пока на участках не ведется никаких работ — к реализации проектов еще даже не приступали. На сайте компании сроком ввода объектов в эксплуатацию значится конец 2015 года, но не вызывает сомнения, что эти сроки неактуальны. Получить комментарии у девелопера не удалось.

Зато, как рассказал Игорь Балака, к городу активно присматриваются инвесторы из Турции. По его словам, они ищут участок под строительство торгового центра. Как поясняет эксперт, они предпочитают построить объект с нуля, чтобы он полностью отвечал их требованиям. «Турки неплохо понимают украинский рынок, поэтому готовы инвестировать несмотря на существующие риски», — говорит он.

Основная проблема, по словам Балаки, — жадность продавцов. Даже в сложных экономических условиях, когда им не за что развивать свои участки, они не готовы расстаться с ними по рыночным ценам, порой завышая свои ожидания на 50-100%.

Дорогой центр

В Харькове неплохо развит стрит-ритейл, что обусловлено географией города. При этом считается, что сетевой бренд должен иметь флагманский магазин в центральном торговом коридоре. По наблюдениям Валерии Москаленко, стабильные бренды, такие как магазины сети ARGO, и спортбренды («Мегаспорт», «Спортмастер»), упорно продолжают развивать стрит-ритейл в центре города. «Уверена, что множество других сетевиков, таких как Laura Ashley или „Антошка“, не готовы уйти с насиженных мест в центре города, но готовы расширяться в ТРЦ по низким арендным ставкам, иначе не смогут выжить», — считает она.

Дело в том, что в харьковском стрит-ритейле цены выше, чем в торговых центрах. «Аренда магазинов на Одесской улице дороже на 30-40%, чем в ТРЦ Sun Mall, но арендаторы по инерции считают, что стрит-ритейл может быть выгоднее», — приводит пример Валерия Москаленко. «В профессиональных ТЦ арендная плата составляет 160-600 грн за кв. м, в стрит-ритейле — от 100 грн. за кв. м для магазинов на окраинах и 200-400 грн. за кв. м за объекты в центре города», — делится своими данными Игорь Балака. При этом он добавляет, что в целом в Харькове сейчас принято проводить расчеты в гривне.

«В договорах аренды в сети ТРЦ „Караван“ ставки прописаны в гривне с привязкой к текущему курсу НБУ. Эти ставки за последние полгода кардинально не менялись: ни в сторону повышения, ни в сторону понижения», — рассказывает Александра Негода. По ее словам, «Караван» индивидуально рассматривает возможности каждого ритейлера и обсуждает возможную смену условий арендной платы и подходы к ее расчету. «Мы по-партнерски разделяем курсовые риски и зачастую львиную их долю берем на себя», — утверждает она.

Рынок пока не ощущает угрозы конкуренции со стороны запланированных проектов. Поэтому и влияния на ставки или перераспределение арендаторов они не оказывают. При этом, как подчеркивает Игорь Балака, в Харькове увеличивается группа потребителей, у которых повысилась покупательская способность. Речь идет об it-специалистам, которые всегда были загружены работой и получали доходы в валюте. Поэтому потенциально город готов поглотить заявленные к открытию объекты — текущее положение дел позволяет прогнозировать наличие спроса на них через пару лет.